新加坡中部地区写字楼租金连涨九个季度后首季迎来下滑 跌幅1.7%

新加坡中部地区市区重建局 (URA) 办公楼租金指数在连续九个季度上涨 27.5% 后，2024 年第一季度较上一季度下降 1.7%。

这与 2023 年第四季度环比增长 0.3% 形成鲜明对比。该指数同比增长 5.8%。

对于该指数第一季度的下降，戴德梁行新加坡和东南亚研究主管表示：“鉴于增速慢于预期，一些业主可能略微放松了租金预期，以最大限度地提高入住率。鉴于长期较高的利率环境，办公楼租赁需求增加。”

他补充道：“此外，随着 2024 年一级和二级市场的供应量增加，更多竞争即将到来。”

该房地产咨询集团新加坡研究主管Catherine He表示，第一季度租金上涨主要是由于10,000平方英尺以下的较小空间造成的，这些空间的空置率非常紧张。

第一太平戴维斯新加坡执行董事 Alan Cheong 对此表示同意：“房东正在向较小的租户勒索赎金，因为他们没有足够的资本支出预算。 即使租金小幅上涨，租户也会发现续租比搬迁更可行。”

据他介绍，CBD低层甲级楼的业主“已小幅下调了租金”，但顶级甲级楼的业主仍保留租金，并且在少数情况下，还小幅提高了较小空间的租金。 

仲量联行新加坡办公室租赁咨询主管 Andrew Tangye 表示，总体而言，与上一季度相比，该集团 2024 年第一季度的租赁咨询量处于健康水平。 租赁兴趣来自消费品、专业和金融服务行业。

“然而，这些询问大部分来自中小型租户，他们表现出对更新、质量更好的建筑的偏好，”他补充道。

URA的数据显示，全岛办公空间空置率从2023年第四季度末的9.9%下降至2024年第一季度末的9.6%，为2016年第二季度以来的最低水平。

尽管办公空间净可出租面积收缩了 96,900 平方英尺，但空置率仍有所改善，因为第一季度办公楼存量收缩幅度更大，达 441,300 平方英尺（由于拆除了几座计划重建的建筑物） ）。

分析师指出，面对资本支出限制、高利率和地缘政治不确定性，许多租户采取观望态度。

由于再融资或去杠杆化的需要，尤其是对于机构参与者而言，可能会出现更积极的（办公资产）卖家。

世邦魏理仕观察到，市场的变动是由工作场所转型引发的，而工作场所转型是由战略性搬迁以及最常见的是对质量的追求所驱动。 世邦魏理仕新加坡和东南亚研究主管 Tricia Song 表示：“这在私人财富资产管理、保险和法律领域尤为明显。”

她补充道：“相反，传统银行、科技和敏捷空间运营商等行业本季度采取了更为保守的立场，减轻了部分租金上涨的压力。”

大多数房地产顾问对新加坡写字楼市场的前景持乐观态度。

高纬环球的黄表示：“写字楼市场的整体健康状况保持稳定，预计租金不会出现长期调整。 新加坡办事处的出勤率仍然很高。”

“新加坡关于灵活工作安排要求的三方指南的推出预计不会对甲级写字楼的需求产生重大影响，因为许多作为甲级写字楼空间主要占用者的跨国公司已经在大流行后实施或考虑了灵活的工作安排。” 

被压抑的租赁需求

仲量联行的唐野表示，除非出现可能扰乱新加坡经济复苏的外部风险，否则对办公空间的需求预计将在未来几个季度强劲增长。 “这可以归因于租户被压抑的需求，推迟了搬迁或扩张计划。 这应该会支持 2024 年剩余时间租金的持续上涨。”

不过，他补充说，鉴于高利率环境以及未来 12 至 24 个月仍需要确保租户的大量写字楼管道，预计 2024 年全年租金增长将保持温和。

Tangye 强调，CBD 的主要开发项目包括 IOI Central Boulevard Towers（130 万平方英尺），该项目于 2024 年 4 月获得部分临时占用许可证，以及 Keppel South Central（60 万平方英尺）和重新开发的 Shaw Tower（40 万平方英尺） 平方英尺），预计将于 2025 年完工。

Tangye 补充道：“这些新项目中仍有超过 150 万平方英尺的空间可供寻求优质航班选择的租户使用，近几个月来这些项目的营销活动有所加强。”

市建局周五（4月26日）公布的数据还显示，中部地区写字楼价格指数继2023年第四季度环比下降5.9%后，2024年第一季度环比下降1.2%。

高力国际的Catherine表示，“由于再融资或去杠杆化的需要，可能会出现更积极的卖家，特别是对于企业和房地产投资信托基金等机构参与者而言”。 她补充说，这可能会导致更多的办公资产进入市场，从而给办公楼价格带来进一步的下行压力。