华侨城以3.44亿美元出售上海宝格丽酒店 江苏金峰水泥集团接手

国有内地开发商华侨城已同意出售上海宝格丽酒店，因为在收入大幅下降和中国旅游市场复苏缓慢的情况下，负债累累的建筑商出售了一个无利可图的项目。

建筑材料制造商江苏金峰水泥集团在一次公开招标中以最低价格 24.3 亿元人民币（合 3.44 亿美元）赢得了这家豪华酒店的使用权，但该酒店自 2018 年开业以来一直未能实现盈利。

在香港上市的华侨城以其主题公园投资（包括深圳世界之窗和欢乐谷连锁游乐园）而闻名，该公司打算利用计划出售所得的收益来减轻其 136 亿元人民币（19 亿美元）的部分债务负担。

“董事会认为，建议出售事项一旦落实，将使集团能够(i)盘活其资产并加速资产周转，以实现公司的整体战略规划； 将建议出售事项产生的现金流入用于偿还贷款及借款，并可降低本集团的带息负债； 华侨城在另一份文件中表示：实现投资收益。

开发商已获得股东和监管机构对拟议出售的批准，预计交易将于 2024 年上半年完成，华侨城预计将在出售中获得 6000 万元人民币（850 万美元）的收益。

该酒店位于苏州河北岸的一个前工业区，上海静安区与邻近的黄浦区交汇处，拥有 82 间客房，分布在 48 层塔楼的顶部八层，可欣赏外滩和陆家嘴天际线的美景。 该酒店是宝格丽在全球经营的九家酒店中的两座中国酒店之一。

该酒店于2016年竣工，拥有63间标准客房和19间套房，根据仲量联行对该酒店的评估，主要房型的历史平均日房价（ADR）在5,900元至8,100元人民币之间。 2019 年至 2023 年上半年，该酒店的平均入住率为 54% 至 57%。

拟议的出售是通过 10 月份启动的公开招标进行的，还包括与酒店资产相关的附属建筑、三个商业部分和停车位，连同酒店总面积为 35,247 平方米（379,398 平方英尺）。 

酒店及附属建筑面积26,834平方米，位于建筑群的B2层、B1层、1至3层、40至47层。 三个商业区占据前三层的部分面积，总面积为3,284平方米，而5,129平方米的停车场位于B2和B1层，可容纳88辆车。

位于酒店和商业区之间的 36 层楼包括宝格丽住宅区，该项目的这一部分也因损失而遭受重创。 4月份，华侨城同意以6.12亿元人民币（8900万美元）的价格将这套租赁公寓的51%出售给腾讯支持的游戏公司浙江世纪华通集团，华侨城保留49%的股份。

出售给江苏金峰水泥集团的酒店及附属资产（不包括华侨城持有宝格丽公寓49%的股权）持续亏损，收入从2021年的2.49亿元人民币几乎减半至2022年的1.4亿元人民币。 2023年上半年，该资产录得收入1.19亿元人民币，净亏损690万元人民币。

截至 8 月份，交易价值较资产总评估价值 17 亿元人民币（合 2.41 亿美元）溢价 43%，其中酒店部分价值 14.5 亿元人民币。 该酒店的估值基于 10 年贴现现金流模型，假设第一年的平均入住率为 55%，并在第 10 年逐渐增加至 66%。

资产估值还考虑了该物业土地租约的剩余期限，该租约将于 2051 年 3 月到期。土地使用权自 2011 年 3 月 10 日开始，规定酒店和商业用途的期限为 40 年。

华侨城指出，酒店继续使用宝格丽品牌须经江苏金峰水泥集团与奢侈品制造商协商并达成协议。

总部位于深圳的华侨城主要从事住宅和商业地产、酒店和工业园区的开发，以及文化和旅游相关项目的投资，但由于中国房地产市场低迷和消费支出低迷，该公司自 2020 年以来一直亏损。 。

随着融资来源枯竭和房地产销售收入下降，该公司的许多竞争对手也一直在出售资产以满足流动性需求。

据报道，陷入困境的中国开发商万达集团同意将其位于外滩的万达瑞华酒店出售给印度尼西亚纸浆和造纸大亨陈江和的家族办公室，价格未公开。 此前，万达创始人王健林同意将集团一度雄心勃勃的电影业务的控制权出售给中国如意。

华侨城在文件中表示：“预计房地产市场将在波动中缓慢复苏，购房信心和开工信心可能仍需要一段时间才能恢复。”