美国房地产市场低迷：房贷利率持续攀升，逼近7%

美国抵押贷款利率连续第三周上升，30年期固定抵押贷款平均利率在22日一天就攀升至7.16%，创两个月来最高水平。

房地美（Freddie Mac）公布的数据显示，在截至2月22日的一周内，30年期固定利率抵押贷款平均利率上升12个基点达6.90%，高于上一周的6.77%。而一年前，30年期固定平均利率为6.50%。

抵押贷款利率从去年10月份达到的7.79%的高点回落后，在过去两个月里一直在小幅波动。平均利率在一个多月内徘徊在6.6%附近，这让那些在这个数十年来最难负担的房市中挣扎的购房者的负担能力有所改善。

但最近几周，随着市场审视美联储在今年稍晚时候才会下调基准利率的暗示，抵押贷款利率呈现上升趋势。

房地美首席经济学家萨姆‧哈特在一份声明中表示：“强劲的经济和通胀数据促使市场重新评估货币政策的走向，从面导致抵押贷款利率上升。”

2024年以来美国房地产市场的活动仍然低迷。市场普遍期待美联储尽快降息以恢复行业活力。但相对强劲的经济数据，包括劳动力市场和消费者支出均超预期增长，很可能会推迟许多人在年初预期的降息。这将对通常处于活跃期的春季购房季产生抑制作用。

虽然美联储并不直接设定借款人支付的抵押贷款利率，但其行动会对利率产生影响。抵押贷款利率往往与10年期美国国债收益率挂钩，而10年期美国国债收益率的变动是基于对美联储行动的预期、美联储的实际行动以及投资者的反应。

哈特说，从历史上看，经济强劲和利率上升并不会对房地产市场产生重大影响。

但他说，这个周期有所不同，并补充道，“对住房负担能力低的购房者来说，好的经济消息等同于坏消息，而他们对负担能力的微小变化都很敏感”。

全美房地产经纪人协会（NAR）首席经济学家劳伦斯‧云表示：“经济正在创造就业机会，但这一抵押贷款利率确实触及了许多家庭的承受极限。当然，他们无法在预算范围之外获得抵押贷款。因此，这不是一个好消息。”

利率居高不下 买家需求减弱

今年以来，抵押贷款利率重新上涨再次冲击美国房地产市场。昂贵的借贷成本和房价抑制了本季的买家需求。随着平均抵押贷款利率向7%逼近，许多原本预计今年利率会降温的潜在购房者对这种（利率）逆转望而却步。

每年在春季购房季，房地产市场的新挂牌房源通常会增加。根据Realtor.com的数据，上周的新挂牌量比去年同期高出9.5%。但这可能不会转化为新买家的数字。

根据抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）的数据，截至2月21日的一周，抵押贷款申请量比上一周下降超过10%，再融资申请下降11%。

与此同时，房地产信息和交易网站Redfin发布的购房者需求指数（Homebuyer Demand Index）在2月下降了18%。

目前，有意购房的买家可能会按兵不动。

MBA副总裁兼首席经济学家麦克‧弗拉坦托尼（Mike Fratantoni）表示，潜在购屋者对利率变化非常敏感，因为在这个房屋供应有限的市场中，更高的利率和房价都增加了购房的负担压力。

根据全国房地产经纪人协会（NAR）的报告，在当下严峻的购房环境下，首次购房者的数量有所下降，1月新购房者比例降至28%，低于去年12月的29%和去年1月的31%。

另一项追踪购房者意向的调查也显示，随着利率攀升，购房计划有所减少。阿波罗全球管理公司（Apollo Global Management）在2月发布的《美国住房展望》（US Housing Outlook）报告显示，在过去两个月中，计划在六个月内购买新房的受访者比例持续下降。