房地产专业人士称美国写字楼市场可能仍有下跌空间

一些商业房地产专业人士表示，围绕全国写字楼市场的不确定性不太可能在 2024 年消退，因为他们试图确定需求何时触底。

由于空置率创历史新高，并且有更多不需要的空间可供转租，利益相关者在采访中表示，随着估值下降，他们今年将面临更多痛苦。 此外，他们表示，空置的办公楼和较小的租赁规模可能会给房东带来更大的挑战，尤其是那些面临到期抵押贷款的人。

今年伊始，企业裁员、持续通胀以及消费支出放缓的迹象，让人们对写字楼市场需求状况及其拖累其他经济领域的能力的担忧变得更加明显。

总部位于达拉斯的经纪公司 CBRE 全球首席经济学家理查德·巴克汉姆表示，在房地产方面，写字楼市场的情况与过去七到八年地区购物中心的情况并无不同。

“这与影响房地产使用模式的数字经济有着明显的相似之处。 显然，就区域购物中心而言，这是关于贸易转移，将货物直接送达消费者，”巴卡姆说。 他补充道，在美国办公市场，“关键在于人们能够多享受一天的时间，以及允许远程工作的技术。”

Barkham 表示，机构投资者在 2016 年左右开始放弃这种房地产类型后，区域购物中心花了近八年时间才重新站稳脚跟。

“我认为办公室很可能会发生这种情况，但它将在占地面积缩小的情况下完全恢复，”他说。

巴卡姆说，在那之前，这将是一个漫长而艰难的过程，但在未来 10 年甚至可能 15 或 20 年里，一些办公楼将被拆除，一些将被重新利用，一些将被重新开发。

CoStar Group 全国市场分析总监菲尔·莫布里表示，这种前景表明了为什么业内目前存在这样一种观点：“我们尚未触底，但我们已经接近触底”。 “仍然存在很多不确定性。当然，事情可能会发生变化，任何事情都可能发生，但根据我们过去四年，特别是去年所看到的情况，我们不太可能看到任何立即、戏剧性的恢复 市场处于新冠疫情之前。”

莫布利说，办公室出勤率已经下降并稳定在大流行前的一半左右，这反映了这一观点。 公司的应对措施是关闭办公室、减少房地产使用并重新设计剩余空间，以适应更灵活的工作环境。

这些举措出台之际，消费者支出疲软和持续通胀加剧了经济担忧，而美联储何时开始降息的不确定性又使通胀变得更加复杂。 美国 1 月份零售额环比下降 0.8%，降幅超出预期，引发了有关美国经济可持续性的新问题。

今年年初以来宣布的大范围裁员又增加了一层不确定性，因为雇主对增长放缓的预期和少花钱多办事的需求做出了反应。 截至 2024 年，仅科技公司就已裁减了 34,000 多个职位，联合包裹服务公司和耐克等其他重量级企业也纷纷裁员。

CoStar 数据显示，截至去年底，美国未偿还写字楼贷款超过 27 亿美元，此时拖欠率从 2022 年底报告的 1.4% 飙升至 7.3%。 两年来，写字楼价值下跌了15%之多。

美国财政部长珍妮特·耶伦在本月参议院银行委员会听证会上谈到商业房地产时表示：“估值正在下降。因此，显然会出现与此相关的压力和损失。” “我希望并相信这最终不会对银行体系构成系统性风险。最大的银行的风险敞口相当低，但可能有一些规模较小的银行受到这些事态发展的压力。”

房地产行业专业人士分享了他们对写字楼市场以及未来一年的前景的看法：

风险等待

一般来说，房地产的价值反映了经济状况，而不是相反。 Integra Realty Resources 首席执行官安东尼·格拉齐亚诺 (Anthony Graziano) 表示，换句话说，办公楼价值下降本身并不会“损害经济”。 这家总部位于芝加哥的房地产研究和咨询公司的负责人表示，估值下降加上利率上升，基本上“冻结”了房地产交易市场。

然而，“2023 年，银行家、抵押贷款经纪人、评估师、房地产经纪人、资产经理、物业经理等在其行业领域都陷入了衰退。”格拉齐亚诺表示，“大多数商业经纪公司的收入下降了 50% 或更多。 去年的收入，这意味着很多人的收入只有去年的一半。”

他说，这对个人消费者及其钱包造成了打击，这种现象可能会扰乱在更广泛的经济中发挥关键作用的日常消费者习惯。

他说：“许多拥有 401(k) 或养老金的个人都持有投资于主要办公楼的机构基金的股份。”“对办公楼的基本需求以及这些基金所依据的价值观的大幅下降，可能会导致 对退休和养老金账户的绩效产生负面影响。 对个人[和]公众更大的影响是对社区和城市的负面经济影响。”

办公楼本身也吸引并产生自己的经济活动。 里面的工作人员可以经常光顾附近的餐馆、美甲沙龙、干洗店和其他社区零售商，而底层空间可以帮助激活街区，从而增加人流量。 所有这些都有助于支持工作所在地的需求和房地产价值。

格拉齐亚诺说：“当写字楼入住率急剧下降，写字楼难以吸引租户时，乘数效应是每个社区的企业都会受到经济上的负面影响。” “这将影响服务业就业、零售就业、住房价值以及投资于公园、道路、公共交通等基础设施的地方税基。”

这种情况已经在加州硅谷等地区出现，那里的远程工作和失业对当地经济造成了打击。 房地产公司仲量联行北加州研究总监亚历山大·奎因表示，这一切都与日常办公使用率的下降有关，他表示，采用远程和其他灵活工作政策已经导致价值恶化。

奎因说：“工作的远程性质可能会影响创新城市的竞争力，因为推动创新精神的一些重要文化驱动因素在远程友好的工作环境中消失了。” “我们不知道这是否是一个持久的趋势，但如果远程工作破坏了创意经济的核心原则，我们可能会失去一些使湾区如此富有成效的秘密武器。”

亚特兰大房地产投资公司 Peachtree 首席执行官兼管理负责人格雷格·弗里德曼表示，总体而言，商业房地产市场约占全国国内生产总值的十分之一，其中办公空间约占经济活动的 15%。 团体。 他表示，由于发挥了如此重要的作用，该行业内的任何挑战都将对更广泛的金融市场产生更广泛的影响。

他表示：“对该行业的任何冲击都会产生重大影响，并波及整个经济，但这不会是丧钟。” “虽然写字楼行业的价值可能永远无法恢复到新冠疫情前的水平，但它应该重新平衡，类似于几年前区域购物中心所面临的情况。 随着办公楼重新开发为其他用途，存在巨大的投资机会，这最终将有助于经济增长。”

尽管存在不确定性，但写字楼市场最终将在随后的复苏和扩张阶段中适应。 弗里德曼表示，至少在一系列新的经济、技术或消费者变化袭来、市场再次被迫转型之前。

随着写字楼交易下降，大多数投资者都保持观望。 CoStar 的数据显示，与 2022 年的水平相比，去年的销量下降了近 60%，创下了大流行时代的最低点。

然而，一些买家的目光超越了估值下降和利率上升。 相反，他们正在寻找机会利用有限的竞争并达成他们原本无法接受的交易。

南佛罗里达州的 Morning Calm Management 和总部位于圣地亚哥的商业房地产金融公司 Reven Office REIT 都看到了当前市场低迷的一线希望。 两家公司都计划利用写字楼违约数量上升和价格低迷的机会，投资位于全国顶级市场的优质房产。

由于预期的再融资挑战导致到期违约增加，商业抵押贷款支持证券市场上出售的惠誉评级办公贷款的拖欠率预计将从 2023 年年底的 3.3% 增加到 2024 年的 8.1% 和 2025 年的 9.9%。

“写字楼价值下降或商业房地产整体疲软可能会给银行业带来流动性危机，并可能给某些银行带来偿付能力问题，特别是规模较小、区域性更强的银行，这些银行通常更容易受到[商业地产]的影响。 Morning Calm Management 首席执行官 Mukang Cho 表示。 “如果银行业的疲软明显且持久，可能会导致经济更广泛的放缓，从而影响到所有人。”

疲软的市场将为准备好并愿意打开钱包的投资者创造机会，特别是在贷款机构争先恐后地弥补不断扩大的损失并寻求尽快出售房产的情况下。

Reven Capital 创始人查德·卡彭特表示：“了解写字楼市场到底有多糟糕以及哪些建筑能够生存，对于精确驾驭市场至关重要。”他补充说，贷款人可能会看到一些陷入困境的写字楼损失高达 110% 贷款。

他表示，这是 Reven Office REIT 正在采取的策略，试图在银行基本上暂停贷款的情况下筹集至多 10 亿美元的融资交易。