新盘市场集体开挂卷产品！得房率超100% 超低公摊甚至零公摊

　　不得不说，前几年买房的人，妥妥的“大冤种”。顶着高房价、高利率、高首付“三高”入场，还要经历“千人摇、万人摇”，不少跟风盲目上车的等到交付才发现货不对板、质量缩水……有苦难言，只能默默承受。而当下，政策一路见底，7.5%首付，三年0月供……各种史无前例的救市大招接连放出，上车门槛近乎见底。产品端，更是突飞猛进，近期发现不少新盘亮相，产品加速升级，越来越多的好房子开始涌现。

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　　新房狂卷，得房率超100%

　　如今的新盘，像是集体开挂，背着所有人，偷偷开启自动升级模式！无论是小户型还是大面积的改善，都在向第四代住宅靠拢，除了必备的高挑空，大露台外，都想法设法地扩大赠送面积，提高实际得房率。据不完全统计，西安已经有20个项目得房率（加上赠送）达90%以上，还有不少超100%。

　　①高新：保利天瓒—实际得房率约107%

　　从本期汇总的项目来看，实际得房率遥遥领先的是保利天瓒约214㎡户型，不过目前户型图暂未释放，大家可以期待一下。

　　四室两厅三卫，端厅设计，南向连接超大露台，北向带奢阔阳台，不同于市面上常见的四代宅，这款户型露台甚至超过了一间卧室的面积，因此让实际得房率高达107%。

　　该项目作为保利在软新继保利天汇、保利云谷天汇后，第三座“天字系”作品，区域内少见的纯小高社区，建面约185㎡、214㎡、240㎡三种户型，整体来看产品高端改善属性更强。

　　②曲江大明宫：明德润府—实际得房率105%

　　明德润府，大明宫板块少有的第四代洋房社区，华润置地开发，容积率不到2.0，是目前二环内容积率较低的住宅，备受主城改善关注。建面约175㎡户型分布于洋房产品上，端厅设计，270度采光，L型全景环幕露台，南向面宽约14.4米超大观景面，加上赠送面积，最高得房率达到105%。

　　③航天：龙湖·御湖境—王者143㎡+高得房率

　　再看龙湖的高端豪宅御湖境项目，纯新盘即将首开，在市场最内卷的143㎡，它竟然做到了4+1室2厅3卫，实得约100%得房率，直接可以原地封神。

　　龙湖·御湖境高层建面约143㎡户型示意图 点击图片可查看更多4个卧室，加一个百变功能区，3个卫生间，赠送率高达24%，次卧飘窗全赠送，南北双阳台半赠送，总计赠送面积高达约35㎡，相当于多出两个房间。

　　5.5米超大客厅开间，约53㎡LDKG一体化公区，约23㎡带露台主卧套，主卫双台盆，双套房，双重入户，2梯2户，媲美市面上170㎡大平层的尺度感。

　　点击查看龙湖·御湖境建面约143㎡户型VR一般来说，这种大面积的露台赠送普遍都是主力140㎡+的大户型，大面积、高总价让普通家庭望尘莫及。

　　如今，新盘之间除了比拼赠送面积，更贴合购房者需求，让刚需、初改家庭也有选择的空间。

　　④港务：龙翔·奥城珑璟府—126㎡四代宅，实际得房率101%

　　位于浐灞国际港（港务）龙翔新项目珑璟府，产品全面升级，建面约126㎡的首改面积段，小高层2T2户配置，四代宅设计，改善尺度拉满。

　　南向约13.2米的超大面宽，视野相当开阔，客厅飘窗、卧室飘窗、露台不计建筑面积，北侧次卧和厨房计一半建筑面积，再加上独立入户电梯前厅，使得实际得房率超100%，完全媲美市面上143㎡。

　　项目首开1、7、8#三栋小高层，面积约125-143㎡，148套房源，即将首开。

　　⑤港务：绿城·桂月云翠——约134㎡四室，小高层

　　位于港务秦汉大道北，绿城的又一纯新盘绿城·桂月云翠，首开建面约134㎡，小高层，一梯一户的四房产品，主卧连接全景露台，LDKB一体化大开间，恰到好处的面积与功能性更强的空间设计，满足不少首改置业需求。

　　建面约134㎡户型样板间实拍 点击查看项目详情

　　还有能建城发进驻西安首作——能建·长誉府，建面约105-175㎡的墅质平层，约105㎡的起步户型也做到了四代宅，270°全景采光+超大阳台，小户型也能完美改善。

　　⑤能金区：永晖·文檀府—100㎡内四代宅

　　沣东能金区的永晖·文檀府，89㎡小户型，不仅做到了三房两卫，2T4的产品设计，竟也实现6米挑高的空中露台，实际得房率高达90%，堪称西安“王炸”户型。

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　　大势所趋，全国多地放宽赠送面积

　　当楼市进入下行通道，房企之间“内卷”加剧，同时也将产品力推上了价值巅峰。

　　去年以来，西安第四代住宅从点状分布到各区域全面爆发，高挑空、大露台的设计，即使高层也能实现“家家有庭院，户户带花园”的完美体验，深受购房者青睐。

　　更令人心动之处在于，在这类产品设计中，通过大面积的露台赠送，提高实际得房率，实现超低公摊、0公摊，甚至负公摊。

　　什么是得房率？如何计算？不少人或许还一知半解。

　　得房率=(建筑面积-公摊面积)/建筑面积

　　如：建筑面积100㎡的房子，公摊面积30㎡，则得房率70%。

　　简单来说，就是你住进去实际可使用的面积比重。以前洋房得房率会达到90%，小高层85%，普通高层80%，超高层很多不到70%，商办公寓类有些得房率仅50%左右。

　　关于得房率，就不得不提“公摊面积”。

　　一般来说，公摊面积可以广义理解为业主拥有产权的公共区域，包括：入户大堂、走廊、电梯厅、警卫室等。对于买房人而言，意向户型公摊面积具体是多少？赠送面积都包含哪？入住后实际可使用面积有多大？

　　除了去项目现场从销售处了解外，也可以在西安住建官网查询：点击西安住建官网—信息查询—商品房预售项目公示，搜索想要查询的项目，每一套房源套内面积、公摊面积均有清晰显示。

　　图源西安住建众所周知，公摊部分是由购房者买单，而且还包括入住后的物业费、取暖费等 等，在房价高企的当下，这部分成本动辄二三十万，买房人苦公摊久矣。如今，随着高赠送的第四代住宅出现，相当于变相为买房人节省上车成本。

　　此外，今年以来，深圳、广州、长沙等多个城市纷纷开始对“公摊面积”出手，比如放宽对赠送面积的限制，从而提高住宅实际得房率。还有西安，在5月楼市新政中，提到鼓励房企在满足规划指标的前提下创新户型设计，提高住宅阳台等半开敞空间比例。

　　这一政策直接利好第四代住宅，从年初的收紧到全面放松，可以预见，接下来西安新房逐渐将迈入全面四代宅时代，户型不断迭代突破，“0公摊”、得房率100%甚至更高户型，将成为标配。

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　　写在最后

　　改善时代，产品为王。市场竞争激烈，倒逼房企不断创新，在“卷产品”的赛道上加速狂奔，也只有坚持不断突破，迭代升级，才能在大浪淘沙中脱颖而出。对购房者来说，意味着未来真正的好房子会越来越多，居住品质也会随之升级。

　　与之而来的一个需要思考的问题：现有的普通住宅，与四代宅相比产品不占优势，未来如何凭借自身竞争力，加快去化节奏，避免与未来新盘同场竞争。还有二手房，数以十万计的庞大库存量本就去化艰难，随着房龄的增大，未来压力更大。