深圳两大销冠盘火出圈！中洲迎玺二期预计本周四取证 珈誉府2区周六选房

　　周末这两大新盘火出圈了！看房人群人满为患，样板间被挤得水泄不通。他们分别是龙华的销冠盘中洲迎玺二期周六样开，预计本周四拿证，以及宝安的销冠珈誉府2区加推新品，周六直接选房。即便是暴雨天气，也挡不住购房者的热情。

　　中洲迎玺二期价格和折扣已对外曝光，开盘费一次性87折，准签86折，一次性85折，折后均价约6.2万左右，折后约5.6万起，与一期基本持平，北站的最具性价比的新盘。

　　开年来一只卖的很好，5月密集新政之后，更是获得一塌糊涂，一期快速去化，现在已经是清盘阶段，对比北站周边新盘，中洲迎玺花园优势突出，大花园大社区、超宽楼间距且车位比充足。

　　珈誉府宝安的超级网红大盘，在保障房事件告一段落后，以及搭乘政策利好，顺势加推2栋1单元，76平3房折后仅365万起、首付2成仅约73万即可上车，折后均价约5.08万，本次推出的都是上批卖的较好的爆款户型，约88%的超高使用率，以及人性化的设计，吸引了不少刚需前来抢购。

　　珈誉府自开卖以来就是宝安的大热门新盘，主要亮点是11号线地铁站+超大型商业+深外宝安学区+超级大盘，这几点基本可以算是沙井的顶配，所以热度一直很高。

　　珈誉府2区位于综合体的中间位置，相比1区更贴近11号塘尾地铁站和湾区壹方商业，下了楼就是深外宝安南校区，产品本次也做了全新升级，户型更实在了，使用率依旧达到片区最高标准。

　　中洲迎玺二期简介

　　项目点评

　　优点：

　　1、靠近深圳北站，交通有很大优势，集高铁站和3条地铁线，又是深圳中心位置，基本是去哪个区都方便。

　　2、共享华润的绿芯公园和约13万㎡万象系商业，华润运营商业的经验未来肯定是个网红打卡地。

　　3、占地面积约7.7万㎡，有更好的采光，更大的花园，更宽阔的运动场所。

　　4、只有住宅，没有保障房和回迁房，居住体验更加纯粹。

　　5、4.24低容积率住宅，2梯4户/3梯4户/3梯3户，没有等电梯的烦恼。

　　6、北站中综合素质最好的新盘，当前折扣价格很有优势，性价比很高。

　　不足：

　　1.北站产业导入一般，规划周期长，目前周边都在开发，三五年后配套才会比较成熟。

　　2.高峰期在龙华片区进关还是会比较拥挤。

　　3、学校办学水平比较一般，且周边学区较紧张。

　　4、地是92年批的，现在只有39年产权，续期流程并不复杂，就是二手交易贷款有影响。

　　5、户型使用率一般，产品设计中规中矩。产权问题让很多购房者有所顾虑，首先产权可以续期，不会随便没收，贷款银行按照建筑时间可以贷款55年，房子是2023年建的，即便20年后也还可以贷款30年，实际上的影响没那么大，只是买家会对不确定下意识担忧。

　　最后说下买房建议。

　　自住层面，这个盘没啥问题，靠近北站枢纽，地铁去哪都方便，高铁通往全国各地，但有保持适度距离，免受噪音打扰，配套方面未来享有华润商业和绿芯公园，目前在如火如荼建设中，相信不久就能面世，项目自身是大社区大花园，无回迁无保障，舒适度拉满，户型多样能满足不用人群需求，最后价格是必杀技，性价比杠杠的。

　　投资层面，目前价格处于最低位置，北站片区可以说是整个龙华最具前景和概念的区域，中央商务区建设也在稳步推进中，这几年也加快补齐配套的短板，小区自住舒适、区域发展潜力大、价格有优势，未来投资回报率可以期待。

　　周边房价

　　目前北站周边的新盘有中海珑悦理和超核紫云府，备案均价7.24万，折后均价6.5万左右。

　　紫云府主推82-93㎡3-4房，卖了6成左右，还算可以。中海珑悦理主力面积约88-129㎡，目前去化一般。

　　中洲迎玺花园折后均价6.15万，总价最低约570万能买到96平3房，二期价格预计和一期差不多，产品方面也相比周边竞品更有吸引力，性价比和产品力兼具。

　　二手房小区主要集中在深圳北站的西南角，成交价格在7万以上。

　　龙悦居主要是小户型，最近成交基本在6-6.5万之间，由于此前是安居房，品质和产品上差异大，因此价格不好直接对标。

　　圣莫丽斯、熙园山院都是大户型，目前购入的价格也要7-8万/㎡；而莱蒙水榭山的定位比前面两个还要高，背山看水近公园的别墅区，最低购入的门槛价也要去到13万+。

　　中洲迎玺地处北站核心，轨外道交通便利，周边配套成熟，深外龙华学校加持，且是北站较为难得的纯粹大社区，综合素质比较硬。

　　但由于产权年限的短板，因此价格上再做让步，将北站价格打到了6万左右，价格有很大的优势，因此这个盘不失为中部刚需偏改善的绝佳标的。

　　中洲迎玺二期的户型面积为92-166㎡三至四房，具体面积段为，92-95-97平3房2卫，114-115-120平4房2卫，131-136-140-141-166平阔绰4房2卫。整体户型比较方正，多为南向和南北通透，通风采光好，得房率较高。

　　珈誉府2区新品简介

　　项目点评

　　优势：

　　1、超大型城市综合体，配套50万平湾区壹方非常值得期待，能带来人流人气，提升物业知名度；

　　2、靠近11号快线塘尾站，轻松去往南山福田各大CBD，通勤便利；

　　3、深外宝安南校区名校分校就在家门口，学位比较稳定；

　　4、鸿荣源品牌物业开发，业内口碑较好，品质和交楼有保障；

　　5、小区内部没回迁和保障房，居住环境纯粹。

　　6、折后均价约5.1万，总价仅365万起3房，性价比很高；

　　不足：

　　1、项目体量大，密度高，居住体验感较差，内部易拥堵；

　　2、周边有些农民房和旧改项目，后期面临噪声和粉尘影响；

　　3、去到福田以东位置有点距离，商业运营起来后，堵车无可避免；

　　4、沙井版块发展需要一定的周期。

　　但综合来说，这个项目的优点是远高于缺点的，11号线地铁口物业+名校光环+深圳TOP3的巨无霸商业，推的量非常大，价格也有很大惊喜，在深圳总价350-500万左右预算里面，基本算是优先选项了。

　　周边房价

　　此前1区和2区首批开盘折扣均价约5.08万，备案均价5.5万/㎡，周边万丰海岸城最近一期开盘折后均价5.33万/㎡，项目一路之隔的华强城市花园一期二手房指导价5.27万/㎡，对比之下珈誉府2区还是有很大性价比，地铁口、名校学区和大型商业，三宝集齐。

　　选房攻略

　　项目本次2栋1单元共298套，货量非常少，同时占有极佳朝向和内部园林景观资源，都是爆款户型。

　　产品涵盖了火爆热销的超高性价比的76m23房上车户型、南向看园林的低门槛85㎡3房2卫、占有极佳园林景观的大尺度舒居94㎡3房2卫、87㎡稀缺横厅独门独户王炸3+1户型。

　　总价段从3房1卫的365万起步，到4房2卫445万起步。整体选择更多，价格没差很多，大家都是明白人，应该知道怎么选。