深圳深高北唯一待售新盘端午到访1500+人！深业上城学府将推324套住宅

　　据最新消息，深高北学区唯一待售新盘深业上城学府端午期间现场人流汹涌，看房人群大排长龙，据官方海报显示到访1500+人次。

　　项目将推出可售住宅324套，套数很少，面积约80-142㎡3-4房，毛坯限价8.05万/㎡，车位比1:1，7-8月左右开盘入市，目前已开放展厅和样板房。

　　按照目前限价盘的规律看，总价预计600万左右起步，低楼层的应该也有5字头起步，就可以买上深高北3房，按照新政最低2成首付仅约120万左右，月供约2万。

　　项目离深高北非常近，出门过条马路就能到学校，距离北站地铁站约500多米，北站枢纽+深高北名校的优势加持，因此关注度非常高，绝大部分户型朝南，自住舒服。

　　一共推出324套，建面约80-142㎡3-4房户型，绝大部分户型朝南。

　　1栋一单位是80-99㎡户型，1栋二单元是119-142㎡户型。

　　大部分视野暂时比较开阔、没有太多遮挡的的户型，主要来自1栋1单元西南朝向80㎡和99㎡的户型；以及西南朝向或东南朝向的119㎡和142㎡户型。

　　周边房价

　　项目最大的卖点是位于名校深高北学区范围内（距离约200米），学区内的新盘在淡市中开盘均取得很好的成绩。

　　2022年6月，旁边的中海学仕里开盘，备案均价8.19万，在天铁噪音+新区大道主干道噪音+紧邻城中村的不利因素影响之下，去化率也达到了88%。

　　23年11月，同样带深高北学位的众福红山印开盘，均价7.88万，总价578万起，虽然项目属于小开发商，又是单体独栋设计，依然能劲销151套，去化率82%，也是近期龙华销售情况最好的楼盘。

　　项目所在的深高北学区，也是整个龙华房价最高的片区，也是整个龙华最热门的置业圣地，如项目西侧的金亨利瑜璟苑目前挂盘均价12-16.3万不等，今年成交的3套88-94㎡房源，均价在13万出头，高峰期曾达到15万+，是龙华二手房市场的天花板。

　　深业上城学府限价8.05万/㎡，算上装修大概在8.5万/㎡左右，距离深圳北站很近，又在深高北名校学区内，因此对比周边二手房，还是存在比较大的套利空间。

　　近年来片区内鲜有新盘入市，所以这个新增供应宅地的一举一动备受关注，虽然限价略有上涨，但是与周边二手对比之下倒挂价差优势仍旧明显，无疑是下一个预定的打新王炸盘。

　　项目点评

　　优势：

　　1、深高北名校学区范围内，与扩建校区仅一路之隔，距离老校区也不远，学区属性比较强；

　　2、位于最具前瞻性“北站国际商务区”，未来将建成现代化的商务圈，有强劲的产业支柱辐射；

　　3、全配套配齐，北站有华润商业和绿芯公园，红山配套层级及丰富程度较高；

　　4、深圳地理中心位置，靠近北站枢纽，能畅享4/5/6三条地铁线路和高铁站，去哪都便利；

　　5、层高3.1米，小高层大户型那栋居住舒适度更好。

　　不足：

　　1、小区地块不大，园林也小，居住体验感一般；

　　2、小区内有商业性质酒店，不够纯粹；

　　3、户型落位布局+周边写字楼，存在遮挡和对视的问题，对住家氛围有一定影响；

　　项目优缺明显，但是北站枢纽的概念和深高北名校学区加持，能掩盖其体量小，业态复杂不纯粹的问题。

　　自住层面：上学无忧，能上深高北名校，且就在家门口，单凭学位优势就能胜出，在龙华-红山很难找到这样的盘。交通便捷，离北站在可接受的步行范围内，3条地铁线加高铁，几乎可以贯通整个深圳市；配套齐全，几百米就能享受到红山多样化的商业和文娱配套，还有北站的绿芯公园和华润商业火热建设中，虽然社区和花园小，有酒店会对居家氛围有影响，但整体瑕不掩瑜，自住没大问题。

　　投资层面，龙华北站作为国际商务区，是最有发展潜力和投资概念的区域，目前北站的住宅和商业配套也再补齐，只是深圳整体建设进度都有放缓，北站当然也不能奢望有多快，但北站作为举全区之力重点建设的区域，好处肯定最先给到，因此投资安全垫也挺高。

　　项目资料

　　项目位于龙华区民塘路与白松三路交汇处西南侧，距离深圳北站约350米，地铁站约500多米，附近是前年入市的中海学仕里。

　　2023年6月30日，开拍3分钟被深业置地以底价14.41亿元斩获，限价8.05万/㎡，比前年同为深高北学区房的中海学仕里7.8万限价涨了2050元/㎡。

　　西面为在建的深高北新校区，北面是华侨城北站壹号、金亨利都荟首府，东面则有鸿荣源北站商业中心、天俊公寓等商办产品。

　　深业上城学府宗地总面积10118.41㎡，建筑面积72850㎡，住宅建面约33550㎡，规定容积率≤7.2，停车位370辆。

　　另外还会建设37130㎡的酒店，要求也非常高：四星级及以上；需引入旗下一线奢华品牌，且需是深圳“首店”，这也将成为龙华首家4星级酒店。

　　项目体量不大，占地面积1万平，由两栋住宅、一栋酒店组成，基本没有花园。

　　其中住宅一单元高层3T6户全三房户型，设计比较刚需；住宅二单元则是3T4户的小高层，低密度全四房户型。

　　深圳北站片区住宅供应加大，相关的配套也在加速建设，比如龙华版华润万象城，超核绿芯公园，以及新增学位数量，未来这个片区会更宜居，再加上是龙华产业重点建设片区，未来价值说不定会超过红山。

　　北站超核绿芯

　　教育配套

　　下楼即是深高北扩建校区，距离深高北原校区约500米步行距离，「深业上城学府」均在学区覆盖范围之内。（最终入学政策以报名当年龙华区教育局的公示为准）

　　去年初深高北启动了扩建工程，新增45个班2100个初中学位，以后，老校区将作为小学部，新校区作为初中部使用。

　　深业上城学府仅一路之隔且学位充足，几乎没有划出去的可能，而且在龙华区买房，未交房也可以申请学校，只需要网签合同和不动产查询单即可上学。

　　自深高北落地龙华以来，中考成绩一直是龙华的top1，经过几年的沉淀，现在更是已经跻身深圳市第一梯队的优质学校。

　　连续五年打出高光战绩，23年550-580分数全区第一，22年深高北570分以上超100人，相较2021年翻番，可谓是遥遥领先。

　　交通配套

　　直线距离深圳北地铁站约500多米，地铁4/5/6号线直接在此接驳。通过4号线深圳北站向南20分钟内可抵达福田中心区，或直接换乘地铁5号线到南山、罗湖中心区。

　　另外向东步行10左右分钟还有在建的27号线民宝站，轨道交通路网四通八达。

　　地处深圳中轴，临近民塘路、留仙大道、新区大道，自驾出行各个片区比较便捷，到深圳北乘坐高铁出行步行可达。

　　商业配套

　　项目毗邻13万平的龙华版万象城（在建中），目前已经建成的大型商圈中，预定的超级网红打卡地。

　　星河coco city距离项目约1.2公里，红山6979、华南首家Costco、壹方里、龙华天虹距离约在2公里左右。

　　周边的商业都在北站和红山两个地铁站，步行或者搭乘一个地铁站就能抵达，出门消费娱乐都很便利。

　　休闲配套

　　附近有16万㎡绿芯公园、北站中心公园，都是比较大型的公园，尤其是超核绿芯公园，将建设公园+探索馆+大剧院+科创中心，建成后将是三星级绿色建筑，预期于2027年建成。

　　另外，周边还有深圳市文化馆新馆（建设中）、深圳市美术馆（在建）、深圳市第二图书馆（在建），演艺馆、展览馆、简上体育综合体等人文配套设施已投入使用。

　　区域价值

　　龙华此前一直被吐槽为福田的睡城，其实这也没什么，只要距离足够近，城市配套够成熟，睡城也能睡出价值。

　　比如红山，此前一直是龙华最热门的买房片区，城市面貌崭新、新房次新房居多，规划整齐有秩序，商业、学校、地铁等一应俱全，是非常宜居的纯住区。

　　所以新盘供应一直往这提供，但是去年开始北站开始加快住宅和商业用地的供应，再次将民众的目光聚焦到这，华润超核中心超级综合体的面世，也让人看到“宇宙中心”未来价值的希望。

　　深业上城学府所处的北站枢纽片区，属于龙华正逐步构建的“一圈一区三廊”空间格局中的“深圳中央活力区”范围。

　　依托龙华纳入都市核心区契机，北站片区将建成国际商务区，中心老城区将建成市级核心商圈，梅林关片区将建成南部门户枢纽，合力打造国际总部基地、大湾区现代服务业扩大开放实验区，形成集商业商务、文化时尚、休闲娱乐、 高端居住于一体的深圳最具都市活力的区域之一。

　　此外，项目紧靠北站商务中心和红山中央商务区，既有总部商务又有宜居配套。

　　北站商务中心规划约60栋商务办公楼、约5-7个城市商业综合体、约6-9个四星级及以上酒店，计划引进20-30家大型总部企业及上市公司，还有6至9家四星级以上酒店，集聚25万商务精英，将打造城市会客厅。

　　整体看，北站片区整体发展是比较完善的，项目周边除了北站四周还有一些待开发空地外，基本以成熟商品建筑/住宅为主，城中村也有，只不过分布较少，且规模相对较小，所以项目周边城市更新少。

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