深圳中洲迎玺花园二期预计7月加推 产品涵盖92-166㎡三四房

　　目前『中洲迎玺花园』营销中心已开放，一期实体样板房开放参观，正在热销中。二期产品已经明确，样板房暂未开放，预计7月加推。

　　『中洲迎玺花园』最新消息

　　①：一期在售货量不多了，即将售罄：

　　2023年11月29日，1栋1-2-3-4单元的642套商品住宅备入市，推出建面约93-97-115-120㎡三至四房，备案均价约7.25万，开盘直接打85折，折后均价约6.15万，房地产信息平台显示去化76.79%，加上定金还没录入合同的实际去化至少85%以上，剩下几十套房子了。

　　②：剩余在售房源的基本情况：

　　根据深圳市房地产信息平台公开信息数据显示，目前还有149套待售的房源，其中93㎡户型剩42套、97㎡剩67套，115㎡户型剩27套，135㎡户型剩5套。需要注意的是该数据只能参考，那些定金还没录入合同的也包含在里面，真正能选的房源没这么多！

　　③：项目易主，中洲由主角变配角：

　　前段时间，迎玺一期待售房源曾出现过被锁定的情况，当时各种猜测都有，后经核实是因为开发商股权变更，但未向住建部门备案导致的，没两天就解锁了。股权变更后项目实控人由中洲变成了信达，信达本身就是实际幕后资方，变更后中洲仍持有部分权益，但由主角变成了配角！

　　④：二期产品、价格及入市时间节点：

　　二期即将加推建面约92㎡-95㎡-97㎡-114㎡-115㎡-120㎡-131㎡-136㎡-140㎡-141㎡-166㎡三至四房，产品比一期丰富，且大户型占比高、看花园户型占比高，估计整体均价会高于一期，力度力度也不会这么大，目前的消息是7月份宣发二期产品，最快7月底入市。

　　⑤：关于北站地标“绿芯公园”没了的传言：

　　前天，关于北站“绿芯公园”没了的消息不胫而走，经过一天时间发酵，结合现有资料来看这大概率就是一个因设计与实施遇到了问题，可能需要调整地基与基础工程规制，从而引发的检测定标延期事件，只是被某些为了流量的标题党过度解读了而已，大可不必为此担忧。

　　绿芯公园是北站规划的重要地标级项目，2022年5月用地规划获批，2023年8月正式动工，被列入《深圳市2024年重大项目清单》，不止民间媒体，市级、区级政府和官媒也都经常拿来显摆，这么重要、投入巨大，政府积极推动，且已经实质性实施的项目，怎么会说没就没？

　　『中洲迎玺花园』深度解析

　　项目发展商

　　相信『迎玺花园』的权属问题大家都有所耳闻，在此就不过多赘述。简单概括就是，块是中洲历经多年辗转才拿到手的，最近几年经济和行情都不好，中洲的情况也不容乐观，为了“迎玺”项目能够顺利开发，信达资本（央企，专门盘活不良资产的）介入，最终推动顺利开发入市。

　　信达是“迎玺”项目实际出资企业，起初只是名义上的权益方，也许是中洲没能如期兑现与信达的某种协议，今年5月“黄金台”公司变更了股权，由原来的“中洲地产”控股，变更为现在的“信达资产”控股，意味着“迎玺”项目已经实质性易主，中洲由原来的主角变成了配角！

　　项目简介

　　『中洲迎玺花园』位于龙华区民治街道北站片区，白石龙社区，龙华大道与民丰路交汇处西侧，毗邻华润超核润府、龙腾学校、保利招商龙誉、中海珑悦理、华润超核紫云府、北站南园公园，距离4/5/6号线换乘站-深圳北站和4号线白石龙站都是步行约1公里左右。

　　『中洲迎玺花园』用地涉及两宗土地，分四期报建开发，【A806-0397宗地为一/二期】、【A806-0396宗地为三/四期】，项目总占地面积约7.7万㎡，规划总建筑面积约44.6万㎡，集商品住宅、裙楼商业、社区基础生活配套于一体，是一个纯粹居住圈层，低密度大型社区。

　　其中，『中洲迎玺花园』二期所属的【A806-0397宗地】占地面积约4万㎡，规划总建筑面积约23.23万㎡，计容建面约17.62万㎡，包含约15.98万㎡住宅、约7300㎡商业、约1500㎡老年人日间照料中心，社区服务中心约400㎡，另有其它基础配套设施若干。

　　『中洲迎玺花园』二期所属的【A806-0397宗地】规划由9座主体建筑组成，分两期报建，1栋为一期，1-3单元高47层，1栋4单元高30层；2栋为二期，1-2单元高31层，3-5单元高49层。去年11月底一期位于1栋1-4单元的产品已入市，即将加推的是二期2栋1-5单元的产品。

　　『中洲迎玺花园』二期所属的【A806-0397宗地】建筑呈围合式布局，最大楼间距达200米，充分考虑外部及内部景观资源，保证了每户的视野和采光。立面采用大面积外挂铝板+双层中空LOW-E超白玻璃幕墙+局部铝合金型材杆件及暖灰色涂料装饰，外观轻奢简约又不失大气时尚。

　　『中洲迎玺花园』二期所属的【A806-0397宗地】拥有4.44超低容积率和约40%的超高绿化率，约1.6万㎡超大园林，内设泳池、儿童乐园、轻氧跑道等多功能场所，能够满足全龄段业主使用需求，多首层酒店入户大堂，让每一次回家都是一场极具仪式感的礼遇。

　　目前『中洲迎玺花园』正在建设中，施工许可证显一期主体2025年5月竣工，预计2026年6月底前交付；二期主体2025年11月竣工，推算交房时间在2026年底前。一期1栋1-4单元产品已于去年12月开盘，目前在售；二期1-5单元的产品预计今年7月份入市，都是带将装修交付。

　　项目楼栋及产品介绍

　　『中洲迎玺花园』【A806-0397宗地】楼栋可归纳为两种类型：

　　①1栋1-2-3单元，2栋3-4-5单元为超高层建筑，总高47或49层，标准层高3.1米，除了2栋3单元是3梯3户，其它均为3梯4户配置。

　　②1栋4单元，2栋1-2单元为高层建筑，总高30或31层，标准层高3.05米，均为2梯4户配置。

　　其中，一期在售产品包含有：建面约93㎡-97㎡竖厅三房两厅两卫，约115㎡-120㎡-136㎡竖厅通透四房两厅两卫。

　　二期，即将加推产品包含有：建面约92㎡-95㎡-97㎡竖厅三房两厅两卫，约114㎡-120㎡-136㎡-141㎡-166㎡竖厅通透四房两厅两卫，约115㎡横厅隐藏式过道四房两厅两卫，约131㎡-140㎡竖厅双龙抱珠四房两厅两卫。

　　一期在售产品：93㎡和97㎡两个传统竖厅三房户型是一样的，115㎡和120㎡两个竖厅通透四房户型是一样的，之所以建面有差别是受高层和超高层建筑公摊面积不一样所致。136㎡户型在竖厅通透的基础上，各功能间尺度更舒阔，动静分区更彻底，拥有餐客厅双阳台。

　　二期的产品比一期丰富，大家可以看下面的户型图自行研究。总体来说『中洲迎玺花园』一/二期的产品力是不差的，首先建筑形式决定了它的户型通透性及采光、通风性是比较好的，其次户型结构都没啥大的暗病及硬伤，最后得房率、使用率在同类型物业中处在中等偏上的水平。

　　『中洲迎玺花园』一/二期产品做到了真正意义上的全南、全优朝向。其中，东南朝向占比最高，其次是正南朝向，还有一小部分是西南朝向，这些都是比较讨喜的朝向。另外，值得注意的，它的通透户型占比达到了约50%，这个在市面上同类型物业中是非常罕见、稀缺的。

　　『中洲迎玺花园』一/二期的北-西北-东北侧是城市区域，南-西南-东南侧有大片郊野生态。

　　一期的几栋楼位于地块的南侧，所以小区花园景观属性会相对弱一些，但大部分户型的中高区层段都能看郊野生态景观。

　　二期的几栋位于地块的北侧，加上未来三/四期地块的建筑遮挡，大部分户型都只能谈小区花园景观，只有一小部分户型有一线天郊野生态景观，或高区层段才能看到郊野生态景观。

　　主要生活配套介绍

　　商业：『中洲迎玺花园』一/二期地块自身地块配建有约7300㎡底商，1公里范围内目前还分布有北站缤果空间、北站优越时代广场、龙光玖龙荟、星河coco city、民治天虹、皇嘉商业广场等集中式商业，未来华润超核商业中心还将兑现约13.4万㎡的集中式商业。

　　地铁：『中洲迎玺花园』距离4/5/6号线换乘站-深圳北站步行约1公里。它是深圳最大的交通枢纽，不仅有往返各主要城市的高铁、动车，也是深圳地铁4/5/6号线的换乘站，通过此站可直接辐射大学城、留仙洞、宝中、前海、福田CBD、光明科学城等重要区域，地铁通勤较为便捷。

　　陆路：『中洲迎玺花园』是龙华大道首排物业，1.5公里范围内还能辐射到新区大道、留仙大道、民治大道、珠三角环线高速、五和大道等多条主干道，加上本身距离梅林关口很近，相较于龙华其它区域，北站片区自驾通勤南山、福田，罗湖市区的时效是相对较短的。

　　教育：『中洲迎玺花园』周边教育资源比较丰富的，根据龙华教育局公示的2023年秋季招生学区划分，项目小学是在格致中学民治校区小学部和龙腾学校小学招生范围内；初中是在格致中学民治校区初中部、龙腾学校初中部、玉龙学校初中部、深圳外国语龙华校区初中部。

　　医疗：去年以前北站片区都还是没有公立综合医疗资源的状态，今年随着新华医院和深圳第二儿童医院的试运营，片区医疗服务水平直接从青铜上升到了王者段位，因为新华医院是由北京大学深圳医院运营的，深圳第二儿童医院是深圳规模最大的儿童医院，两者都非常优质。

　　公园：『中洲迎玺花园』1公里范围内目前分布有南园公园、逸秀公园、白石龙音乐公园、玉龙公园及梦清公园（民治体育公园）。在建的绿芯公园也在项目1公里范围内，该公园总建面约16万㎡，建成后将会是一座富有活力的立体公共文化体育设施和城市公园。

　　文体：『中洲迎玺花园』1.5公里范围内分布有文化名人大营救纪念馆和民治文化体育中心，在建的深圳文化馆新馆预计明年建成并投入使用，在建的绿芯公园不仅是一座公园，还包含有约9.61万㎡的文体设施，如演艺交互、艺术巡展、运动活力、少年科创体验等功能分区。

　　片区基本面介绍

　　『中洲迎玺花园』所处的北站片区是龙华新城核心区的组成部分，也是带动民治西南地区各板块发展的“火车头”，自2008年北站交通枢纽建设方案敲定进入开荒建设期，经十余年高速发展兑现，一座以北站交通枢纽为中心，红山、上塘为支撑的富有活力的高铁新城屹然崛起。

　　北站片区虽然是带动周边板块发展的“火车头”，但由于其定位的特殊性，政府对于北站片区的用地规划非常谨慎，十年过去了，被带动的红山、上塘已发展成熟，反倒是北站片区仍是一副建筑稀疏，拥有连片储备用地，大量项目在建的景象，成长性和持续向好性依旧突出。

　　这两年是北站片区发展进程中非常重要的时段，多家头部房企助力北站国际商务区建设，先后落地了润府、万象中心、紫芸府、珑悦里、龙誉、迎玺、设计产业总部、天马总部等多个住宅及产业项目，这些将在2年内集中交付，届时区域人居氛围和产业能级将会有非常明显的提升。

　　除了产业和住宅，北站及相邻区域近两年公共配套也正在加速完善，如新华医院、第二儿童医院、深高北新园校区等都刚投入运营，随着文化馆新馆、绿芯公园、超核万象中心，格致中学民治新校区、龙华高级中学集团民治校区的建成，区域公共配套服务能力水平将会达到新的高度。

　　另外，北站片区的轨道交通也在不断强化，龙华地铁五期规划的3条地铁中有两条（22/27号线）途经北站片区，未来在原有4/5/6号线辐射区域的基础上，加强了与科技园、深圳湾、南山中心、香蜜湖、河套等地区的联系，巨大的外溢居住消费需求为片区后势物业价值奠定了良好基础。

　　此外，北站片区还规划了总长度约12.4km空中连廊系统，主要的写字楼、商业、公园、公共配套都预留有并入连廊系统的接口，不间断、遮荫避雨、高效步行的立体连廊系统可以有效缓解区域路面交通网通行压力，提高商务洽谈交流效率，提高市民生活便利性和幸福指数。

　　北站片区是龙华六大重点发展片区之一，定位“国际商务区”，以国际商务、总部经济、金融服务等核心功能为主导，重点发展数字经济、总部经济和金融、科技、文化等现代服务业，建设具有全球影响力，产值超2000亿的国际会客厅，是龙华产业能级和商业价值最突出的片区。

　　北站片区也是深圳20个重点片区之一、七大总部战略基地之一，目前已汇集汇隆商务中心、新城商务中心、创想大厦、数字创新中心、科技创新中心、设计产业总部大厦、天马总部大厦等多个优质产业载体，随着储备商办用地继续开发，更多写字楼兑现，产业将会持续高质量发展。

　　小编综合点评

　　区域位置：龙华一直以优异的外溢承载性著称，而与市区空间距离最短的民治街道最突出，其中北站片区因为深圳最大综合交通枢纽的存在，地铁4-5-6号三线加持，加上战略地位重要、规划功能业态全面、城市面貌新、成长性也不错，片区卖点多且突出，基本上是置业龙华的首选。

　　生活配套：北站片区原本不缺地铁、商业、学校、公园配套，近两年新华医院、第二儿童医院、龙华文化四馆、深高北紫园校区、梦清公园建成，公共配套提升很大，随着万象中心、绿芯公园、文化馆新馆、格致中学民治校区的兑现，片区配套能级还将再上一个大台阶。

　　项目体质：现在的新房大多存在体量小、容积率高、产权属性不纯粹、花园公共活动空间局限等通病，『中洲迎玺花园』建面约44.6万㎡，容积率4.44，纯粹商品房，车位配比超1:1，一/二拥有约1.6万㎡的超大园林，就自身体质而言没啥好吐槽的缺陷，相比竞品优势也比较明显。

　　产品户型：『中洲迎玺花园』整体产品定位偏首次改善和纯改善型。户型结构本身没啥槽点，全优朝向，大部分户型视野、景观都不错，通透户型占比超50%，得房率约76%左右，含赠送使用率85%左右，部分飘窗多的户型也能达到接近90%，总体来说产品力是不差的。

　　价格预测：『中洲迎玺花园』一期备案均价约7.24万，85折已经不是秘密了，折后均价6.15万，有一期作为参照，二期的价格悬念不大了，考虑到二期大户型占比更高，且大部分都是花园景观，受地铁高架影响也会小一些，估计最终价格可能会上浮一点，预计在6.3-6.5万之间。

　　对比新房：北站东广场前面区域除了迎玺项目外，还有紫云府、龙誉、润府、珑悦理在售，备案均价都是7万出头，迎玺即不是均价最高的，也不是最低的，但它的折扣力度是最大的，折后均价也是最便宜的，加上其独有的纯商品房、低容积、大社区、宽松梯户比，优势蛮明显。

　　对比二手：考虑位置、楼龄、学区等因素，小编认为参考如下三个小区的行情是相对客观的，新彩苑今年成交了两套90㎡三房，均价6万，玖珑玺今年成交两套87-113㎡四房，均价8.56万，万科金域华府今年成交了7套二手，有74-82-85-89-134两至四房，均价约7.31万。

　　综合性价比：『中洲迎玺花园』在北站片区的几个新盘中价格和体质都是比较有优势的，唯一拿来嚼舌根的是产权年限问题；结合具有一定参考价值的二手行情来看，倒挂有，但是不大，约是几千到一万之间，主要是有同样存在产权年限问题的小区做对比，这个倒挂还是站的住脚的。

　　片区价值基础：北站与红山、上塘片区同属龙华新城核心区，也都是焕新城区，不同的是红山和上塘已经是高度建成了，而北站片区的城建完善度还不高，但是他们的价格体系有相差不大，也就是说北片区即有价值是包含有一定概念和预期价值的，意味着存在一定兑现不确定性风险。

　　片区成长性：北站与红山、上塘都属于焕新城区，不同的是北站片区城市定位和功能业态综合性要高一些，经济和商业价值上限会更高。目前片区仍处在大规模建设开发期，未来2年将迎来集中交付期，大部分预期价值很快就能兑现，但是概念价值需要看片区未来产业及企业入驻情况。

　　适配客群：在龙华，有600万左右预算就能在北站、红山、上塘搞三房。如果真是一点不在乎增值，就优先红山、上塘，但凡考虑一点增值就优先北站，毕竟它作为“火车头”如果都起不来，其它片区又能好到哪去？而北站要数迎玺的卖点最突出、最有说服力，只要预算够都能考虑。

　　小编结语：

　　『中洲迎玺花园』作为北站片区的项目，其所处位置、片区功能定位、城市面貌、公共配套、区域成长性、自身体质、产品户型、价格竞争力等大家比较关心的几个因素它都比较有谈资，最大的抗性应该是产权年限的问题，因为从1992年算起，到今年产权还剩38年。

　　产权年限大家担心的问题无非是如下三点：

　　①是否会影响房贷年限？参照深圳现有其它90年代左右批地的二手小区，房贷能贷多少年？产权年限不是唯一判定标准，也可以按照房子楼龄（建成时间）计算。这个随便打听一下就能有确定性答案，没啥好质疑的，距离项目很近的万科金域学府就是案例。

　　②到期是否能续期？费用是多少？深圳第一批70年产权的住宅现在还剩33年产权，目前没有政策能明确这两个问题；根据罗湖两个50年产权住宅用地产权期续20年产权的实操案例，一套约62㎡的房子花了约3.9万，一套79㎡的花了约5.8万；另外，根据最新物权法的相关条款，不动产续期20年的费用不会超过5位数（几万块钱）。

　　③到期是否会被无条件收回？40-50年的房子都破的不成样子，已经面临旧改或棚改了，大概率等不到70年就要拆除重建。所谓的产权年限指的土地使用年限，不是房子本身的所有权年限，房子是不动产，土地征收或房子拆除都要谈赔偿或补偿的！历史遗留违建小产权都不能说回收就回收、说拆旧拆，更不要谈通过正常合法手续纳税购买的商品房了！

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