德国联合投资公司以超2.97亿美元出售东京两栋办公楼

随着东京市中心写字楼租金持续攀升，德国联合投资公司在持有该资产九年多后，出售了位于东京市中心涩谷区的两座商业大厦。

这家总部位于法兰克福的基金管理公司今年 2 月宣布出售涩谷 Prime Plaza，多个行业消息人士向明天地证实，涩谷站附近的这座大楼已被日本高铁运营商之一的房地产部门 JR 东日本大厦出售，价格为 250 亿日元（1.652 亿美元），证实了日经房地产上周的一份报告。

在同一份声明中，Union Investment 表示，它还出售了原宿站附近的办公兼零售大楼 J6 Front，该汽车巨头的房地产部门丰田不动产 (Toyota Fudosan) 早前披露了其购买该资产的信息。 据日经新闻周三报道，这座 6,869 平方米（73,937 平方英尺）的建筑以 20 至 250 亿日元的价格易手。

Union Investment将此次销售归因于推动东京写字楼市场强劲的基本面。

Union Investment全球投资管理主管Adam Irányi表示：“日本房地产市场流动性很强，也很有吸引力，出租房产继续受到强劲需求，尤其是来自当地投资者的需求。” “我们利用了资产成熟、市场条件强劲的理想时机，为我们的投资者优化业绩。”

涩谷营业所

写字楼经纪公司 Miki Shoji 的数据显示，涩谷 2 月份办公空间租金较去年同期增长 6.9%，而涩谷商业中心是东京市中心唯一一个同比增长的区。 

Miki Shoji表示，截至2月份，该区写字楼租金已连续7个月上涨，目前已达到31个月以来的最高点。

2008 年，Union Investment 代表其开放式房地产策略 UniImmo:Europa 以 160 亿日元收购了 Shibuya Prime Plaza，该基金以每平方米 270 万日元的价格退出了这处 9,339 平方米的资产。

这家 2007 年老式酒店距离两个火车站仅 9 分钟步行路程，地上 13 层，还有一个零售裙楼。 租户包括 IT 咨询公司 NTT Data 和金融服务公司 Paygent。

J6 Front 在四层办公楼下有四层零售楼，Union Investment 在 2014 年以 1.27 亿欧元（当时为 9,400 万美元）收购了该房产。按照报告的赔偿金额，德国基金经理每平方米获得了 290 万日元的收益。 

仲量联行日本资本市场高级总监兼国际联席主管 Shai Greenberg 强调，由于科技公司在涩谷扩大业务，导致空间短缺，涩谷的办公资产是日本首都商业中心中空置率最低的。 。

格林伯格表示：“2023 年，涩谷子市场成为东京最强劲的写字楼市场之一，空置率低至 2%，远低于东京市场平均 4% 的空置率。” “这是由有限的供应和快速增长的科技公司在子市场中的主导地位推动的。”

仲量联行表示，包括道玄坂大道和涩谷樱花舞台等重大项目的首次亮相在内，开发商去年在涩谷向市场推出了约 107,000 平方米的办公空间，而 2022 年之后几乎没有交付。

当地经纪商 Touchstone Capital Management 在其两次涉谷处置中为联合投资提供咨询服务，该公司指出，日本活跃的房地产行业和强劲的市场基本面促成了此次处置。

Union Investment亚太区投资管理主管Eric Cheah表示：“在办公楼收益率利差和国内资本需求强劲的支撑下，东京的资本价值依然强劲。”

根据 MSCI 实物资产的数据，去年日本房地产市场的创收性房地产资产交易额为 369 亿美元，使其成为亚太地区第二大流动性市场，仅次于中国大陆。

办公楼销售

涩谷的这两处出售是Union Investment近几个月来进行的一系列办公楼剥离行动之一，该资产管理公司于1月份将新加坡的VisionCrest商业大楼以4.5亿新元（合3.31亿美元）的价格出售给TE Capital Partners和LaSalle Investment Management。

回到欧洲，Union Investment 在 3 月份将维也纳的一栋办公楼出售给了当地房地产公司 Thalhof Immobilien GmbH，一个月前，该公司将斯德哥尔摩的一栋八层办公楼出售给了瑞典房地产管理公司 Niam。

截至去年 3 月，Union Investment 管理的全球资产为 4,240 亿欧元。