预计2024年伦敦市中心写字楼市场有望迎来复苏 高品质办公空间竞争加剧

近年来，填补伦敦办公室的空缺一直是一项艰巨的任务，2023 年的情况尤其糟糕。

根据法国巴黎房地产公司和摩根士丹利资本国际的数据，去年英国商业房地产 (CRE) 整体投资额达到 380 亿英镑（482.3 亿美元），几乎是 2022 年这一数字的一半。

写字楼入住率举步维艰，到了9月份，伦敦西区、伦敦金融城和东部港区金丝雀码头等主要写字楼市场出现了“租金衰退”的传言。

随着危机席卷了伦敦的一些优质办公空间，美国投资银行Jeffries的分析师下调了英国几家最大的办公楼业主公司的股票评级，其中包括British Land和Derwent。

Jeffries当时的一份研究报告称：“零售业是科技领域的第一个受害者，我们认为办公室是下一个。”

“利用率已经下降，随着租户卸载剩余空间，房东正在失去定价权。”

但是，近六个月后，一些人看到了隧道尽头的曙光。

法国巴黎银行房地产研究与洞察主管凡妮莎·黑尔表示：“去年的情况相当发人深省。” “我们没有一个辉煌的投资市场。”

但与英国住宅、零售、工业和酒店的房地产趋势不同，办公空间的投资实际上在最后一个季度有所上升，尽管增幅很小，这促使一些人猜测租金衰退可能即将结束 。

“我们对今年非常乐观，”黑尔女士说。

“人们对写字楼市场投资领域今年将继续增长充满信心。”

根据咨询公司 Remit 的数据，伦敦写字楼入住率在 2023 年缓慢改善，但总体水平远低于疫情前的正常水平。

根据 Remit 的回报报告，到 10 月份，伦敦的办公室入住率已超过 50%。 疫情爆发之前，入住率往往在 60% 至 80% 之间波动。

许多人预测投资将回流到伦敦的商业地产市场，因为现在利率的方向（即使不是时间）也有一定程度的确定性。

法国巴黎银行DMC企业欧洲、中东和非洲地区主管朱利奥·巴拉塔(Giulio Baratta)表示，全球大型投资者并不关心利率何时会下降，因为他们知道利率最终会下降。

“投资者对某些资产类别的关注超出了我们几个月前的预期，这些资产类别（a）在过去几年中重新定价且购买成本变得更便宜，以及（b）更依赖于固定资产的行业 收入和利率周期——一个是基础设施，另一个是房地产，”他说。

就业机会均等

摩根麦肯锡分析师表示，尽管 2023 年可用工作岗位数量和求职人数均有所下降，但伦敦就业数据预计到今年下半年将有所回升。

法国巴黎银行房地产公司国际投资集团主管阿尔吉·泰勒表示：“未来五年中，伦敦的就业增长预测将超过巴黎、柏林和法兰克福。” 这就是嵌入的需求。”

除了岗位数量略有增加外，许多公司现在还命令或吸引员工更频繁地到办公室上班。

2023 年的趋势是办公室工作时间从三天改为四天。

“办公室员工的混合工作已成为新常态，”Remit Consulting 的洛娜·兰德尔斯说道。

“尽管一些知名企业坚持要求员工全职回到办公桌前，但这显然并没有普遍发生。”

伦敦交通局的数据显示，周五的通勤水平远低于疫情之前的情况，这只是混合工作现在如何成为工作环境的一部分的一个例证。

它还影响着伦敦一些大公司正在做出的决策。

去年，全球银行公司汇丰银行决定将其位于伦敦东部港区金丝雀码头的庞大总部迁至伦敦金融城。

到 2027 年，预计搬迁完成时，汇丰银行将把金丝雀码头 102,000 平方米的办公空间换成伦敦金融城 Panorama St Paul 开发项目的 52,000 平方米办公空间。

随着混合工作模式、碳减排要求和员工愿望重塑需求，汇丰银行并不是唯一一家寻求减少办公空间的大公司。

房地产经纪人莱坊去年的一项调查发现，全球一半的大型雇主计划在未来三年内将办公空间缩小 10% 至 20%。

对于泰勒先生来说，混合工作的整个概念需要涉及平衡和谈判。

“我认为，如果一家公司转身说‘你需要每周在办公室工作五天’并将其纳入合同中，就像 20 年前我们所有人的情况一样，这可能会造成损害，”他在 回答《国民报》提问。

“但如果你说每周少于三天，你也会影响你的企业文化。我认为这必须是一种混合设置。它必须值得人们进入办公室和在家时 他们实际上必须度过富有成效的一天。”

“供应短缺即将来临”

伦敦写字楼市场投资者的机会在于两个因素的结合：就业增长和空间供应。 法国巴黎银行的分析认为，随着两者走向相反，租金将会上涨。

泰勒表示，伦敦市正在开发的所有办公物业中约有 40% 已被预租，未来几年即将推出的所有办公物业都已被抢购一空。

“供应短缺即将来临。 我们的就业增长具有弹性，因此，将会出现长期的供应短缺。 有飞往黄金地段的航班——你无法在格雷沙姆街或邦德街购买无尽的建筑。

“这是有限制的；黄金地段稀缺，因此，只有租金上涨的压力。”

总理是关键。 租金资金正在追逐伦敦的优质写字楼，而几年前，这仅仅意味着一个地址，而如今，它包括为员工提供的便利设施以及遵守碳足迹法规的要求。

根据 Oktra 的伦敦写字楼租金报告，一流空间的有限供应导致“伦敦优质租金进一步增长”，西区的租金目前达到每平方英尺 135 英镑，金融区的租金达到每平方英尺 135 英镑。 城市每平方英尺 77.50 英镑。

对于泰勒先生来说，就伦敦金融城一流的甲级写字楼租金而言，这意味着未来的内在需求。

“建造一座绿色且有便利设施的建筑意味着租金将会上涨，”他说。

“要在伦敦市建造一座全新的办公楼，平均租金需要达到每平方英尺 85 英镑。目前优质租金为每平方英尺 77 英镑——因此，这意味着 12% 的内嵌增长。

“这就是供应量下降的原因。”

商业房地产代理商高纬环球 (Cushman & Wakefield) 的数据分析得出的结论是，去年最后三个月，伦敦金融城的办公楼租赁活动创下了自 2006 年以来最好的一个季度，这在很大程度上是由汇丰银行搬迁决定推动的。

高纬环球 (Cushman & Wakefield) 英国办事处主管 Ben Cullen 表示：“2023 年的强劲吸纳量，尤其是最后一个季度，反映了伦敦写字楼市场对租户的持续吸引力。”

“尽管面临经济挑战，租赁活动仍保持良好势头，尤其是甲级空间。由于活跃需求达到创纪录水平，但新供应受到限制，我们预计租户之间对最高品质空间的竞争将在 2024 年进一步加剧。”

大西洋彼岸的担忧

尽管如此，对伦敦优质写字楼租赁市场即将起飞的预期应该受到一些警告的缓和，尤其是本已遭受重创的英国经济可能受到冲击。

大西洋彼岸也有人担心，一些专家预测，如果美国商业房地产市场继续陷入困境，违约水平急剧上升，可能会引发另一场银行业危机。

利率上升和房地产价值下降意味着贷款“水下”的风险增加，这造成了类似于去年硅谷银行倒闭的情况。

但法国巴黎银行房地产咨询主管理查德·崔认为，伦敦不太可能出现严重贷款违约。

他表示：“我们的行业确实从上次经济低迷中吸取了教训，即不要过度杠杆化。”

“我们还没有看到任何重大的困难发生。到目前为止，我们还没有看到一波巨大的不绩效浪潮。我并不是说这种情况不会发生，但这肯定不是我们的基本情况。”

目前，伦敦办公空间有许多因素在发挥作用，而且还有更多因素似乎正在等待 2024 年。如果乐观主义者是对的，伦敦市中心优质商业地产的投资者可能会迎来比 2024 年更有希望的一年。 去年。

工作场所专家 K2 Space 在其最近发布的伦敦办公室租金指南中表示，2023 年的办公空间成本“呈现出复杂的格局，正在经历变革性的变化，与全球工作文化、技术的转变以及对可持续发展兴趣的增加相呼应”。

通常，不断增长的人口和有限的空间将继续推高对各类房地产的需求。 但新的工作世界和绿色建筑的规定正在边缘调整这一假设，要求投资者更加精明和更加谨慎。

尽管隧道尽头的曙光看起来很暗淡，但伦敦 CRE 市场的许多参与者都希望投资者继续留意演员兼社会评论员威尔·罗杰斯大约 100 年前的一句俏皮话：“不要等到 买房地产，买房地产，然后等待。”