广州富力地产出售伦敦九榆树开发项目 由中渝置地张松桥接盘

广州富力地产 (R&F) 本周避免了其位于伦敦西南部的九榆树开发项目的 8 亿英镑项目贷款违约，在获得债券持有人同意重组现有融资后，签署了一项出售价值 13 亿美元的英国公寓和酒店项目的交易协议。

富力地产周一在向香港证券交易所发布的一份公告中表示，已签署最终协议，将这个占地 106,300 平方米的项目出售给中国开发商中渝置地董事长张松桥控制的私人公司。 土地，本月早些时候，这家陷入困境的大陆建筑商让债券持有人同意取消该公司价值 57 亿美元的离岸票据的契约和承诺，以帮助这家现金短缺的开发商避免项目贷款违约，从而使该协议成为可能。 获得伦敦开发项目的未来现金流。

该同意协议由摩根大通作为独家代理制定，与张的公司 London One Limited 相关，该公司正在收购 One Nine Elms，为富力的债券持有人提供交换票据的选择权，以换取以新发行的永续证券为基础的债券。 该项目的现金流，交换要约的收益专门用于全额偿还该项目的 8 亿英镑贷款。 债券持有人根据该交易交换了至少 10 亿美元的富力优先票据。

摩根大通董事总经理表示：“这项工作的目标之一是避免任何价值损失，因为一旦失去对该项目的控制并将其移交给项目贷款人，这对所有高级票据持有人来说都是最坏的情况。” 布莱恩·席告诉明天地。 “这是一个非常创新的结构，可以帮助人们自救，也可以帮助富力降低债务水平。”

避免违约

本月富力的债务重组是在 2022 年 7 月的一项交易之后进行的，该交易也由摩根大通管理，在该交易中，债券持有人同意给该公司更多的时间来偿还债务，富力承诺，如果它能够处置 其位于马来西亚新山的富力公主湾项目或位于伦敦的九榆树项目，或实现这些物业的销售，它将使用所得款项净额为票据进行部分再融资。

然而，截至12月，该公司伦敦项目尚未实现销售，且在中国房地产市场持续下滑的情况下，2023年净亏损达202亿元人民币，导致该公司缺乏现金来偿还英国项目贷款等债务。

该交易所于 2 月 28 日首次宣布征求同意，据说这是日本以外亚洲完成的最大规模的此类活动，也是房地产行业的首次此类活动。 据了解，为了让各方达成协议，摩根大通联系了 100 多名投资者，安排了 20 多次电话会议，并与包括私人银行、基金经理和中国金融机构在内的投资者进行了约 50 次一对一会议。

在交换要约的结构下，债券投资者可以选择通过 London One Limited 的股权将其票据交换为项目层面的参与，债转股结构旨在保护其投资价值。 债券持有人可以选择使用票据和现金的组合，或纯粹票据来交换股权。

保留优先票据的债券持有人预计将受益于富力地产杠杆率的降低和财务状况的改善，富力地产在偿还项目贷款并在出售完成后注销所收购的优先票据后，其债务和利息负担将得到缓解 。

如果富力未能达到 2.4 亿英镑的起始销售目标，富力将有责任向项目贷款人支付里程碑式的付款，此次交易使富力能够避免项目贷款立即违约，并防止项目在几乎没有或没有的情况下被置于破产管理状态。 

为了激励票据持有人，征求同意书的结构是“早鸟期”，在 4 月 2 日到期日达到了 75% 选票的最低批准门槛。

该同意标志着摩根大通代表富力牵头的第三次债务管理活动，价值 51 亿美元的离岸债券的延期至 2022 年，成为当时亚洲最大的房地产债务重组。 通过这些举措，这家总部位于广州的公司跻身中国为数不多的几家避免信用债务违约的大型非政府开发商之列。

张来救援

一九榆树计划在推迟七年之后于四月份竣工，将拥有 494 个住宅单元和英国第一家柏悦酒店，该项目的估值为 13 亿美元，比该项目 17 亿美元的价格折扣了 25% 根据富力地产引用的独立评估师报告，截至 12 月的开发总价值。

张先生于二月份签署了一份初步协议，以象征性的 1 港元（0.13 美元）从 R&F 购买该项目，并承担该项目至少 8 亿美元的债务，其公司分两批发行永续票据，每批最多 4 亿美元 以及高达 2 亿美元的单独部分，所有这些都将在招标中进行交换。

该交易还表明，现有票据持有人可额外获得高达 8.2 亿英镑的现金认购。 如果该项目的票据持有人参与不足，Cheung 将承担任何不足部分，以实现至少 8 亿美元的本金兑换。

张在舒适的香港领导着这家位于重庆的开发商，他在英国交易中一直为业内朋友提供帮助，包括为恒大董事长许家印偷偷购买了当时英国最昂贵的住宅。 2020 年交易额为 2.1 亿英镑（当时为 2.74 亿美元）。

2022年5月，张先生斥资3.4亿美元买下了富力在泰晤士城的股份，泰晤士城是九榆树地区的一个独立项目，该公司与中渝置地合资开发该项目，广州建筑商在这笔交易中损失了2.3亿美元。

2022 年初，富力集团以 9570 万英镑的价格将巴特西发电站附近的沃克斯豪尔广场综合用途项目出售给香港远东财团，损失了 9000 万美元，其中九榆树属于沃克斯豪尔地区的一部分。

2017年，中渝置地以14亿美元从英国置地和加拿大牛津地产手中收购了“Cheesegrater”办公楼，张先生在英国市场引起了轰动。