武汉新盘建发璞玥拟6栋住宅楼 套均面积149平 入手门槛降低

　　原标题：建发璞玥|最小仅117平？建发新盘门槛大降！超多爆料，速度围观！

　　今年武昌核心区真的是新项目频出。

　　前有准四代的招商武昌序、城投金沙府、中海东湖玖章，后有保利卓刀泉项目涧山观奕。

　　就在近期，建发位于武昌梦时代旁的项目也进行了规划公示。

　　这还是建发在今年（2024年）3月底拿下的新地块，到现在也只刚刚3个月的时间，不得不说这个速度真的快到惊人。

　　不仅如此，这块地还是建发溢价拿下的，溢价率高达31.9%，也是武汉自2023年以来少有的溢价住宅地块。

　　高溢价拿地+3个月火速报规，建发的目的很明显——加速入市，抢占武汉市场。

　　建发在武汉的口碑还是不错，前期也打造了建发朗玥豪宅，今天我们就一起来看看建发这个梦时代新盘。

　　最新动态：建发梦时代项目已报规，容积率仅2.67，有11、14、15层的小高层产品，主打建面约117、134、137、154、155、166、185平户型！

　　项目在梦时代内的展厅也已准备完成，前期工作筹备的非常快，从现场照片来看，案名定为建发璞玥。

　　楼盘聚焦：

　　1、武昌区二环内，容积率2.67，还有11、14、15层的小高层，套均面积约149平

　　建发梦时代项目所处的位置不用多说，在武商梦时代隔壁，武昌区二环内，确切的说是武昌1.5环，地段没得说。

　　自身规划硬件数据也不错，容积率只有2.67，在核心区算非常低的了。

　　总共规划6栋住宅，其中3号楼最低，只有11层，1号楼14层，4号楼15层，这三栋都属于比较少有的小高层产品；

　　2号楼22层，5、6号楼31层，最高31层也不算很高。

　　风雨连廊也都有设计，并且基本上连接了大部分楼栋。

　　从外立面效果图来看，建发梦时代项目并不太像四代住宅，不过这里我们也先不早下结论，等后续有更多的细节图了再看。

　　除了1、2号楼首层为配套用房之外，3、4、5、6号楼1楼均为架空层。

　　2、起步117平，总价门槛预计更加亲民

　　有个惊喜就是，按照它的住宅总建面计算，套均面积为149平，并且，根据目前流传的消息显示，项目最小户型预计为117平，然后是134、137、154、155、166、185平。

　　最小面积117平，这个起步面积段并不算大，也意味着入手门槛对比建发朗玥会明显降低。

　　楼栋分布上：

　　1号楼主打137平

　　2号楼主打117、134平

　　3、4号楼主打155、185平

　　5号楼主打166平

　　6号楼主打154平

　　目前具体的户型产品还未正式对外公布，后续有新消息了小妹再跟大家分享。

　　3、溢价31.89%拿地，楼面地价17145.9元/平

　　2024年3月29日，经过51轮竞价，P（2024）007号涉宅地块最终被黄石悦发房地产有限公司以103390万元的总价拿下，溢价率31.90%，成交楼面地价17146元/平。

　　这一地块是龙年首宗高溢价涉宅地块，也是2023年以来武汉土拍市场少有的高溢价涉宅地块。

　　4、关于价格

　　至于价格，放风价目前是肯定没有的，拿地价是一个因素，但更重要的还是周边价格。

　　周边新房，同样主打高品质的主要有龙湖御湖境以及融创静雲府，静雲府目前还没开盘，前期放风毛坯2.5万左右，御湖境带装修售价3.2万左右，不过行政区域属于洪山。

　　附近稍微品质高一点的二手房，龙湖天玺带装修的成交价在2.4-2.9万左右不等，百瑞景价格最高的六期带装修房源成交价在2.7-2.8万左右，毛坯低一些，2.4左右的也有。

　　从这个角度来看，新房二手房多数还是在3万以内，建发梦时代项目价格大概也会参考这个来。

　　3万左右或者3万+的价格，加上最小117平米起的面积段设计，建发梦时代项目的门槛明显比建发朗玥要低一截，整体更偏向品质改善（建发6月28日拿下的中北路新地块有望成为建发朗玥2.0版本）。

　　建发梦时代项目跟中北路上的中海东湖玖章定位比较一致，都在武昌，都有学区加持（建发梦时代项目划片可能为珞珈山小学+武汉初级中学，武昌一梯队学区组合，最终划片需等交付后；中海则引进武汉小学+武珞路实验中学，双名校），价格区间、套均面积等从目前来看都差不多，两项目预计会成为最直接的竞品。

　　加上隔壁还有御湖境要分流，而且从今年开盘的一些新项目来看，多数项目都走的低开路线，没准建发梦时代项目的入市价格会有惊喜也说不定。

　　下面来看看项目详细信息

　　一、基本信息

　　2024年6月21日，武汉市自然资源和规划局武昌分局公示了武汉兆恒房地产有限公司申报的新建居住、防护绿地、公园绿地项目的规划方案。

　　根据规划方案，项目总用地面积22574.02平米，总建筑面积83156.97平米，计容建筑面积60299.88平米，其中住宅建筑面积58741.77平米，配套建筑面积1128.09平米，商业面积430.02平米。

　　整体容积率2.67，建筑密度20.53%，规划总户数394户，规划机动车停车位531个，非机动车停车位300个。

　　项目配备风雨连廊与景观构架面积1886.36平米，架空层1888.14平米。

　　项目共规划6栋住宅，1号楼14层，2号楼22层，3号楼11层，4号楼15层，5、6号楼31层。

　　从这个外立面的效果图来看，建发梦时代项目的楼栋长的跟建发朗玥还是蛮像的，至于是不是目前武汉爆火的四代住宅，这一点我们后续再看。

　　二、关于土拍

　　2024年3月29日，经过51轮竞价，P（2024）007号涉宅地块最终被黄石悦发房地产有限公司以103390万元的总价拿下，溢价率31.90%，成交楼面地价17146元/平。

　　地块详情：

　　武珞路007号地块位于武昌区武珞路与宝通寺路交汇处，紧邻武珞路、武锅医院，与武商梦时代一路之隔。

　　该地块土地面积22600㎡，出让用途为住宅、公园与绿地。起拍楼面价13000元/平，容积率仅2.67，隔壁就是武商梦时代。

　　不得不说，地块位置、容积率等条件都非常不错。

　　这一地块其实就是2023年12月终止出让的武珞路P（2023）139号地块（武锅B1地块）中的住宅部分。

　　P（2023）139号地块

　　武锅B1地块用地面积2.8万方，规划建面12万方，其中有一半是商业，起拍楼面价为10417元/平，007号地块为纯住宅用地，降原来的商业地块进行切分出去了，起拍楼面价也相应有所提高。

　　地块要求：

　　1、最大计容建筑面积不大于6.03万平方米；

　　2、最高容积率按最大计容建筑面积与规划总用地面积的比值计算；

　　3、建筑高度为住宅建筑不超过100米；

　　4、地块北侧沿武珞路控制一条20米到25米宽防护绿地和一处0.18公顷公园绿地，上述绿地由项目竞得单位负责建设，并向社会公众开放。

　　5、住宅建筑设计应采取公建化立面处理，重点对临武珞路建筑进行精细化设计，提升主干道沿线建筑的城市形象。

　　6、国有建设用地使用权出让年限为住宅70年、其他50年。

　　根据天眼查显示，黄石悦发房地产有限公司的背后最终指向利百控股有限公司。

　　利百控股为建发国际的全资子公司，建发国际是福建省国有企业建发集团成员企业建发房产的香港上市公司。

　　国企厦门建发，在武汉曾成功创造高端盘神话——建发朗玥

　　厦门建发集团有限公司系厦门市属国有企业，创立于1980年，目前主要业务涵盖供应链运营、房地产开发、旅游酒店、会展、医疗健康、城市公共服务以及投资等。

　　建发在武汉也开发过几个项目，比如江夏的建发·金茂|玺悦、花山的武汉玺院，以中式风杀进武汉，并且在武汉赢得了不错的口碑。

　　但建发在武汉最出彩的还要数建发朗玥。

　　建发朗玥，地处武昌中北路上，主打户型最小152平，然后是183、224平，均价在3.7-4.1万左右，总价最少也是500万以上，在武汉妥妥的豪宅！

　　这里提几组数据

　　全盘共计6栋住宅，2023年8月底首开3栋，2023年9月底加推2栋，2023年10月下旬加推1栋，3个月全盘推完，这个速度，近两年武汉无盘能比。

　　并且每次开盘去化都很优秀。

　　不到1个月加推，单月累计销量超20亿

　　并且，自2023年8月底首开以来，牢牢占据武汉顶豪榜榜首

　　这一点我们从它的月度备案数据也可见一斑，单月最高甚至达到了141套的备案。

　　要知道，建发朗玥是总价最低500万起的豪宅，整个武汉单月能破100套的也不算多，更别提豪宅了，同类豪宅一个月能破20套、10套都算很不错的，由此可见建发朗玥的热度之高。

　　即便是算到现在，也就刚好10个月的时间，全盘408套只剩下17套未网签了，基本可以叫清盘了。

　　408套总价500万起的豪宅，不仅3个月全盘推完，并且不到10个月就全盘清盘，的的确确称得上豪宅神话。

　　我们以前说过多次，相比刚需盘，豪宅不仅对地段、配套有要求，对品质的要求更高，建发朗玥能成功热卖也变相印证了建发的高品质。

　　不过，建发朗玥已经清盘，建发在武汉的其余两个项目也都基本售完了，不拿地就要暂且退出武汉，刚刚尝到了建发朗玥甜头的建发怎么舍得？！

　　这也是建发今年高溢价在武汉拿地、并且火速报规面世的直接原因。

　　ps：就在6月28日，建发再次进军中北路，拿下武昌中北路031号涉宅地块，这是今年内建发第二次在武汉拿地，并且还是与建发朗玥同一板块的中北路，目的已经很明显了。

　　三、区位、交通情况

　　建发梦时代项目地处武昌区，武珞路与宝通寺路的交汇处，武商梦时代隔壁，武昌1.5环的位置。

　　地段无疑是非常核心的。

　　具体来看，项目北面为武珞路以及宝通禅寺、中部战区总医院；南面为时代花园、百瑞景中央生活区住宅小区；东面为武商梦时代，西侧为南院小区、武锅医院。

　　里面不少都是我们日常耳熟能详的名字，比如梦时代、百瑞景、宝通禅寺等等。

　　也正是因为过于核心，这一片又是我们熟悉的老武昌板块，堵车情况比较严重。

　　出行方面，项目北面紧挨着的武珞路，往西直连长江大桥，可直达汉口、汉阳核心，往西连接二环线，可前往东湖绿道、沙湖片。虽然比较容易堵车，不过项目紧挨着武珞路主干道，可以避开一些次干道，相比靠里的比如百瑞景、滨湖等社区，要稍微强一点。

　　地铁方面，项目紧邻着地铁2号线宝通寺站，即便从距地铁最远的项目最南端步行前往，也就不到500米的距离，正地铁口无疑。

　　2号线的通达性就不用过多强调了，这附近坐地铁还是很方便的，不过2号线地铁人流量也大，乘坐体验相对一般，避开高峰期会强一点。

　　四、区域生活配套

　　建发梦时代项目最不缺的就是配套了。

　　商业配套：项目东侧紧挨着武商梦时代。

　　这是武商集团打造的80万方全球最大的纯商业体，集“商文旅体”一体，不仅有目前全国最大的空中动力乐园WS梦乐园，还有全国最大的城市中心室内滑雪场，去过的人都有一个共同的感受：太大了，逛不完，根本逛不完。

　　如果还觉得不够，项目往东一站地铁就是中南商圈，往西一站地铁就是街道口商圈，群光、银泰、中商、亚贸，随你选择。

　　教育配套：项目旁边距离最近的就是珞珈山小学和武珞路小学。

　　根据2024年武昌区划片显示，项目所处的位置属于珞珈山小学的划片范围

　　（新房未交付对口无法确定，要等交付之后教育局划片，目前信息仅供参考）

　　这跟百瑞景、龙湖天玺的对口学校是一样的，划片初中为武汉初级中学。

　　2023年武汉初级中学共236人参加中考，示范线以上126人，占比53.4%，公办普高线167人，占比70.8%。

　　虽然不算武昌顶级学区，但也是武昌第一梯队学区组合，整体实力还是比较强的。

　　医疗配套：项目东北面，一路之隔就是中部战区总医院，南面还有武锅医院，省妇幼与项目也就1.3公里的距离，就医非常方便。

　　自然环境：项目北面就是洪山公园，步行即达。

　　里面的树木比较茂密，夏天休闲乘凉好去处。

　　另外，项目不远处还有武汉理工大学跟华中师范大学，两所高校环绕，整体生态环境还是很不错的。

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