国贸地产深耕上海10年 累计布局12宗宅地项目

　　国贸地产又在松江拿地了！

　　5月28日，即“沪九条”新政发布次日，上海二批次土拍中，一块位于松江广富林的宅地，仅有国贸地产&松江交投一组报名，最终以底价26.98亿成交，房地联动价格达到6.3万/㎡。继年初摘得佘山北宅地，国贸也由此拿到了耕耘松江的第九个住宅地块，一举刷新区域宅地单价新高。

　　对于国贸地产来讲，松江是其在上海的“大本营”。据统计，国贸地产自2014年进入上海市场以来，十年间已经累计布局12宗宅地（含联合拿地），其中9宗在松江，国贸地产对松江的情缘，不可谓不深！

国贸地产上海十年十二宗宅地（来源：亿翰智库）

　　从其拿地情况看，国贸地产近年来发力很猛，是这一轮地方国资房企中较为激进的代表，成为逆地产周期提速的房企缩影。随笔者一起走进今天的焦点观察，具体了解国贸地产在上海十年的发展与布局。

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　　国贸，成也松江

　　十年前，起势于厦门的国贸地产，冥冥之中早已情定松江。

　　2014年，国贸地产初来乍到，连拍松江佘山北三幅住宅地块，打造了国贸天悦这一超级大盘，并顺势成立国贸地产上海公司。

　　就在市场和行业对国贸地产侧目并期待其下一步深度发展计划时，打了胜仗的国贸突然来个“鸣金收兵”，偃旗息鼓，一度沉寂数年。

　　直到2019年，国贸地产再度拿下松江三宗地块，分别位于松江老城和佘山，打造国贸凤凰原、国贸梧桐原、国贸佘山原墅三部“原系”作品。到了这个阶段，国贸地产在上海的发展，才算奠定了良好的基础。

实景图

　　诚然，每个房企都有自身熟悉的区域，在开发过多个项目后，对区域板块和购房者会有更深的理解，因此在拿地时会有偏向性。但是市场是动态的，固守一方的国贸地产，也面临着发展的掣肘。

　　“布局”决定全局，“格局”决定结局，如何走出松江，是国贸地产上海公司的命题。同时，市场在变化，震荡中仍未筑底，市场已由卖方市场转入买方市场，助力国贸地产成功的松江区，还是那个最好的“良配”么？

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　　国贸，败也松江

　　都说“营销时流的泪，都是拿地时脑子里进的水”，足以显见拿地的对与否，直接决定项目一半生死。

　　6月11日，国贸地产上海公司官微发布公告，佘山家园鹭苑（即为国贸鹭原）因登记认购期间认购人数较少，经松江区住房保障和房屋管理局同意，将不再采取以随机摇号排序方式确定选购房屋顺序的方式开盘销售。同时，撤回原定于2024年6月14日举行的《佘北家园鹭苑》2024年6月开盘销售摇号排序活动的现场监督公证。

来源：国贸地产上海公司公众号

　　这也就意味着，国贸鹭原成为“沪九条”新政后上海首个官宣取消摇号的新房项目。

　　当然，这也不是本项目第一次取消摇号。

　　2022年，国贸底价23.1672亿拿下松江区佘山北基地23A-01A号地块，也就是国贸鹭原。项目于2022年12月29日首次开盘，推出234套房源，但通过东方公证处官网及国贸地产上海公司官微等渠道并未查询到该批次认购结果和摇号记录。

　　2023年4月19日，国贸鹭原第二次开盘，推出201套房源，认筹人数17组，认筹率8.46%。

　　2023年7月18日，第三次开盘推出337套，认筹人数7组，仅为个位数，认筹率降至2.08%。

　　网上房地产显示，截至2024年6月16日，国贸鹭原前三批次共推出772套房源，在将近一年半的时间里累计已售441套，销售率57%。加上本次加推的359套，存量还有690套之多，如按今年月均去化不足10套的销售进度，国贸鹭原离清盘还有很长的时间。

来源：网上房地产

　　国贸鹭原项目，为什么这么“难卖”？

　　首先在于拿地投拓失误。打开地图不难发现，项目所在佘山北基地，正好位于佘山、泗泾、赵巷接壤之处，较为偏僻，距离核心商圈和地铁站点远是硬伤。国贸鹭原距离9号线佘山站约3公里，到17号线嘉松中路站约5公里，对于依赖地铁出行的刚需置业家庭来说，这样的距离非常不友好。项目备案均价4.7万/㎡，即使是准现房状态，加上“沪九条”政策利好刺激，但对于这个项目来说并不奏效。

　　其次是，面临市场的竞争层面，项目也处于被动的防守状态，未向市场输出行之有效的营销策略。从去年至今，国贸鹭原一直面临区域及周边多个竞品项目挤压。首开阶段即遭遇中铁建花语天境、星樾云栖、金地丰盛道等项目的全方面围攻，一度被行业戏称为板块“炮灰”盘；续销阶段又迎来赵巷金地虹桥峯汇、中铁建花语江南及自家兄弟国贸虹桥璟上的竞争，又是毫无还手之力。今年又迎来第三波更惨烈的打击，一边是赵巷华发虹桥四季上新、一边是泗泾TOD招商时代潮派，洞泾地铁口的华发海上四季、洞泾地区的兴云间、保利西郊和煦等众多项目陆续入市，国贸鹭原远看不到出头之日。

国贸鹭原实景（搜狐焦点5月航拍）

　　在这样的一个背景下，既然已有国贸鹭原无法解套前车之鉴，国贸地产竟然又单枪匹马拿下旁边20A-04A号地块，无疑是给自己平添烦恼。

　　新地块设计成“高低配”产品，住宅套数由510套减少到484套，套均面积提升至104.8㎡左右，价格上涨了2000元/㎡。国贸鹭原加之新地块，两个项目共计还有超1170套住宅供应。按目前的竞争格局，国贸地产在佘山北片区，何时才能看到解套的希望？

佘山北地块实景（搜狐焦点5月航拍）

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　　国贸，加码松江刷新区宅地最高单价

　　开篇提到的国贸联合松江交投拿下的广富林地块，联动价达到了6.3万/㎡，不仅刷新松江新城待售新盘价格上限，而且还是五大新城新房价格“天花板”。

　　事实上，松江新城这几年新房价格不断在攀升。

　　2021年，金地丰盛道开盘，均价约5.1万/㎡；

　　2022年，中国铁建星樾云涧微涨，均价约5.54万/㎡；同年，首创禧瑞云庭和中骏璟荟，均价来到了约5.81万/㎡；

　　2023年，万科海上印象均价达到了约5.95万/㎡，中企誉品银湖湾更是达到了约5.98万/㎡。

示意图

　　伴随房价逐年上涨的同时，新项目销售去化之难肉眼可见。根据粗略统计，以上6个项目7次推盘，平均认购率仅有61%，并且没有一个触发积分制。而如今，本次国贸地产&松江交投拿下的新地块联动价更是高达6.3万/㎡，三年时间，均价涨了1.2万/㎡。这样的联动价，可以说压力给到了国贸地产，就看它能不能打造出松江的封面作品。

　　继龙湖、中企、万科之后，国贸地产也来松江新城拿地。但此一时彼一时，万科、中企在广富林项目的去化上，已然是压力很大，销售速度远未达预期，且市场竞争格局在发生大的变化。国贸地产项目6万多的联动价，对标全市其他板块，比如南大、徐泾、川沙，竞争优势明显弱于对手。

　　地块西侧紧邻广富林文化遗址公园、广富林郊野公园、辰山植物园等景点，南侧靠近松江大学城，环境低密。不过地处松江新城西部，向东约3公里可到松江印象城，距离松江大学城站约4公里，距离万达广场商圈约5公里，生活配套相对较远。

广富林地块实景（搜狐焦点5月航拍）

　　从地块周边看，二手房价格多在5万/㎡+，只有佘山珑原在6万/㎡左右，但后者容积率仅有0.8，更为低密。本地块容积率1.2，不难预测后续供应主要是别墅产品。但6.3万/㎡的联动价格，没有任何倒挂优势可言，对于购房者吸引力大打折扣。

　　根据拿地要求，其中小户型比例不小于30%，装标不低于2500元/㎡。地块内住宅套数，从963套降低为771套。减少套数，意味着提升套均面积，总价门槛相对更高，不难预测又是一个“难啃的骨头”。国贸地产又在这儿，当了一回高位“接盘侠”！

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　　国贸，走出松江的新尝试

　　2020年底，厦门国贸发布公告计划逐步退出房地产业务，实现地产板块独立发展。于是，我们看到国贸地产在上海有了新的突破，开始走出松江，在浦东临港、青浦赵巷先后成功拿地。

示意图

　　2022年底，国贸溢价一举拿下青浦赵巷地块，靠近17号线嘉松中路地铁站，落地在上海的首个“上系”作品，也就是国贸虹桥璟上，是国贸地产近年在上海最为出彩的在售项目，一度也是西上海红盘，位置相对较好，去化速度相对较快。

　　很少涉足上海市区的国贸地产，今年终于寻得契机。2024年3月15日，国贸地产+中铁建联合体“摇中”浦东新区北蔡楔形绿地C11-01、C11-05地块，成交总价49.7517亿元，溢价率10%，楼板价约55674元/㎡，房地联动价92000元/㎡，装修标准不低于3000元/㎡。

　　5月24日，项目设计方案在浦东新区规划和自然资源局网站公示。方案显示，南北双地块合计拟建16幢10层至16层高层住宅，容积率2.0，可至少供应911套住宅。

北蔡地块效果图

　　地块位于浦东中环内，东侧靠近张江，距离18号线北中路站、罗山高架路较近，自驾和公交出行相对便捷。可以说是国贸地产合作项目位置最佳、也是单价最贵的一个高端项目。

　　眼下看，借中铁建联合之手，落子浦东北蔡地块，意味着国贸地产终于摆脱“十年刚需盘专业户”标签，跨出打入上海中环的第一步，为国贸地产入沪拿地十年征程献礼。实际情况看，国贸地产在上海没操盘过千万级以上改善项目的经验，最终这块地是由中铁建操盘。

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　　媒体点评

　　1、区域公司人员频繁调动

　　在进入上海初期，国贸地产在上海之所以发展顺利，区域公司人员稳定是重要因素之一。而最近数年，上海公司营销负责人无一不是外地调任，且待的时间都不甚长久。不稳定因素也决定着职业经理人没有环境和心态下沉市场，去应对上海地产的竞争变化。

　　2、投拓思路不清晰，市场研判不准确

　　2021年之后，国贸地产终于走出松江，先后落子临港、赵巷，其中临港项目历经多年才告售罄。更别提今年又回松江再拿两幅宅地，导致库存巨大、去化艰难，也佐证区域公司投拓思路不够清晰，对松江市场的动态变化研判不准确。

　　3、产品力平平

　　在当下上海极卷的市场环境下，房企都在铆足劲头拼产品力和交付力。反观国贸地产却还盯着“原系”没有升级迭代，旗下拳头产品“天琴系”目前仍未在上海落地，整体产品力表现一般。

　　结语

　　国贸地产之于上海，十年沉浮，助力了上海的发展的同时，也留下数个不错的作品。但是目前公司的战略方向不够清晰，投拓研判也有失精度，同时面对买方市场，也没有在产品力方面及时打磨和加码，面对2024年的竞争格局，国贸地产的仗会越来越难打。后继该企业在上海市场的表现如何，将持续关注和报道。

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