专家：楼市去库存政策难解开发商困境

　　分析师和开发商表示，尽管官方试图推动地方国企购买滞销房产，清理住房市场库存，但由于计划规模有限且购买价格可能偏低，对资金短缺的开发商来说，这项行动却不太可能有所帮助。

　　上个月，政府宣布了一项3,000亿元的贷款机制，计划为地方国有企业提供5,000亿的融资，并要求国企以“合理的价格”购买已建成的滞销房产，将其转化为保障性住房。

　　然而，一些民营开发商透露，由于贷款机制规模太小，估计只会在有保障性住房的大城市推出，他们的项目很难被选中，即使被选中，国企的报价可能也很低。

　　开发商的观望态度对北京来说可能是一项挑战。过去两年中一系列支持措施，都未能重振房市，目前房地产危机仍是拖累中国经济的主因。

　　5月30日广州新塘镇宣布，将以成本价购买“市场化商品房”作为安置房源，这是该措施出台后，第一个发布公告的地方政府。

　　据报导，国企金茂集团和大型开发商万科集团共同拥有的一个项目已提出申请。

　　一些开发商表示，若按成本价购买（即比市价低20%至30%），这超过了他们的预期。

　　一家违约私人开发商的高层表示，如果其它城市提供类似新塘镇的报价，他的公司有兴趣申请，但他预计报价会更低，不足以支付建造贷款。

　　这位上海开发商的高管说：“如果连开发贷款都不够，我们怎么还贷款？贷款银行也不会同意。”

　　花旗银行和美国银行的分析师表示，要确保国企的有所回报，价格需打50%的折扣，因为保障性住房的售价通常比私人住宅低10%至50%。

　　即使开发商能向国企出售已建成的公寓，地方政府也可能要求将收益用于完成现有项目，而非偿还债务。

　　另一家违约的开发商高管说：“作为一家上市公司，这对我们或我们的海外债务没有任何帮助。”

　　研究机构龙洲经讯估计，按市场均价计算，5,000亿元的购房款，只可消化12%的住房库存，如果以折扣价购买，则可消化20%的库存。

　　标普表示，将现有库存转化为保障性住房，将增加低端住房的交易并降低整体房价。

　　标普评级公司信用分析师Esther Liu表示：“只有少数陷入困境的开发商将从中受益。”

　　他表示，对许多陷入困境的开发商来说，他们并没有大量已完工的库存，如何完成项目才是更大的问题。

　　目前，还不确定国企会提出什么样的价格。与此同时，一些银行家表示，该计划可能导致国企资产质量恶化，难以产生足够的利润来偿还银行贷款。

　　银行可依1.75%的利率，从3,000亿的再贷款机制中借款，最终向国企提供5,000亿人民币的资金。

　　分析师估计，总体来说，国企必须为这些贷款支付2.5%左右的利息。一位银行高管表示：“该计划虽有利于房地产业，但这对国企和银行不利，因为从本质上讲，你把部分风险转嫁给了他们。”

　　可以肯定的是，房地产是烫手山芋，银行和地方政府都在规避风险。

　　去年2月，央行向8个城市的地方政府推出了1,000亿的再贷款计划，用于购买住房库存，但截至2024年3月底，仅动用了其中的20亿。

　　CreditSights研究公司高级分析师Zerlina Zeng表示：“鉴于银行和地方国有企业必须完全承担信贷和投资风险，我们认为执行风险很高。”