黑石集团：房地产价值正在触底 预计交易活动将会增加

全球最大的商业地产所有者黑石表示，随着通胀放缓以及美联储今年预计降息，房地产价值正在触底。

这家私募股权巨头的观点为该行业带来了乐观迹象，该行业因糟糕的交易活动和估值而受到损害，甚至在美联储一系列加息后也削弱了黑石集团自身的业绩。

黑石集团董事长兼首席执行官史蒂芬·施瓦茨曼周四在与华尔街分析师举行的财报电话会议上表示，“过去两年央行的行动导致回报率低迷。”他补充说，业绩收入下降是因为该公司选择减少销售。”

“我们将把 2023 年视为我们公司的周期性底部，”他说。

黑石的房地产业务是其规模最大的业务，历来表现优异，但其第四季度房地产业务的表现再次成为该公司至少连续第四个季度表现最差的业务，该公司去年管理的资产达到 1 万亿美元。

黑石风险较高的机会主义房地产投资业绩下降 3.8%，而其更稳定的创收“核心+”投资则下降 4.6%。 大多数其他部门，包括其贷款业务，都获得了正回报。

“随着通货膨胀和资本成本环境的缓和，我们正在走向一个更好的环境，”黑石总裁兼首席运营官乔纳森·格雷在电话会议上表示。

“房地产价值正在触底。 ......我们预计交易活动将会增加。 ......我们继续看到强劲的基本面。 …… 我们的房地产将在这个周期中变得比以前更强大，”格雷说。

格雷继续说道，可以肯定的是，办公楼等行业仍然存在一些短期阻力和问题。 他表示，市场信心的恢复也需要时间，并补充说，这也为拥有约 2000 亿美元未动用资本或干粉资金的黑石集团带来了优势。

格雷在电话会议上表示，我们“没有看到大量资本涌入”。 他指出，投资者需要花一些时间来改变投资方向。

“你往往会获得最好的机会，因为你可以看到隧道尽头的曙光。 这对于机构和个人[投资者]来说都需要一些时间。 这需要多个季度的业绩。 我们应该寻求利用市场缺乏信心的机会。 ......我们可以看到房地产复苏的支柱正在形成。 我们……不会等待所有明确的信号，并相信最好的投资是在不确定时期进行的。”

格雷表示，黑石上季度支出 310 亿美元，是第三季度的 2.5 倍。 该公司在过去两个月签署了三项重大交易，其中包括以 35 亿美元收购多伦多私人 Tricon Residential 的交易； 与 Digital Realty 合作开发价值 70 亿美元的数据中心； 他表示，该公司还与联邦存款保险公司成立了一家合资企业，从前 Signature 银行手中购买了价值 170 亿美元的第一抵押贷款投资组合中 20% 的股份。

格雷表示，与此同时，生命科学和多户住宅等行业的租金随着“新供应的发挥”而放缓，但长期前景仍然乐观。 例如，他补充说，多户住宅建设下降了约三分之一。

“一旦你完成了新的供应，我们应该处于一个更好的境地。 ……[这是]一个整体建设性的住房环境伴随着住房短缺。”

随着银行削减贷款以限制其对房地产的敞口，黑石集团的信贷业务在第四季度再次实现正回报，但仍坚持认为“现在是成为[商业房地产]抵押贷款机构的好时机”。 格雷说。

Gray 表示，黑石房地产收入信托公司 (Blackstone Real Estate Income Trust) 在 2023 年公布了最差的年度业绩，这也是未来道路更加光明的另一个迹象，该信托公司可能会在本季度取消其股东赎回上限。 Blackstone REIT 在过去一年中不得不限制赎回，该基金的赎回请求已显着放缓，12 月份的请求比 2023 年 1 月的峰值低了 80%。

尽管由于业绩收入下降，黑石第四季度净利润从上年同期的 5.579 亿美元降至 1.518 亿美元，但其可分配收益或股东可用利润和一项关键业绩指标却从 13.3 亿美元增至 13.9 亿美元。 施瓦茨曼表示，第四季度可分配收益是六个季度以来最高的，“这为全球市场动荡的一年画上了句号”。

他表示：“我们的基金在 2023 年总体升值，信贷、基础设施、企业私募股权和生命科学的实力凸显，尽管我们经受住了房地产业的困难环境。”

投资者对该公司的信心似乎也在改善，第四季度的资金流入达 527 亿美元，是第三季度的两倍多，也是六个季度以来最好的。 首席财务官 Michael Chae 在电话会议上表示，尽管“融资环境充满挑战”，2023 年的总流入额仍达到近 1500 亿美元，为公司历史上第三高。

管理总资产继第二季度突破 1 万亿美元大关后增至 1.04 万亿美元。

“美国经济仍然相当强劲，”施瓦茨曼说。 “自美联储紧缩周期开始以来，失业率几乎没有变化。 大多数消费者群体都很健康，企业资产负债表强劲，信贷原教旨主义者依然稳固。 ...我们看到了一个有弹性的经济，尽管正在减速。 我们所看到的情况与软着陆是一致的。”

施瓦茨曼表示，随着黑石投资的企业看到“强劲”的收入表现和更高的利润，工资和其他成本压力也有所缓解。

格雷表示，作为雇主工资压力放缓的一个例子，黑石调查的大多数公司并没有发现“雇用工人具有挑战性”，这是两年半以来的首次。