香港房地产价值蒸发2700亿美元 今年办公楼租金将再跌10%

　　即便是在以房地产波动幅度巨大而闻名的城市，香港不断加剧的房地产低迷也引人注目。

　　这座拥挤的大都市的房价低迷将很快达到五年之久，这是自二十多年前非典危机以来最长的一次回落。一项新分析显示，自 2019 年以来，加上商业地产的损失，香港的房地产价值至少蒸发了 2.1 万亿港元（2700 亿美元）。瑞银集团和世邦魏理仕集团的预测人员预测，未来还会有更多痛苦。

　　与从纽约到伦敦的其他城市中心一样，香港正遭受利率上升、金融业失业和工作习惯改变等多重影响。但对这座城市的许多人来说，房地产低迷也成为一个更令人担忧的现象最明显的市场指标之一：人们对香港作为亚洲首要金融中心的地位信心逐渐丧失。

　　尽管政府最近努力恢复信心，但人们对香港未来的担忧依然存在。

　　本月，两名海外法官从香港最高法院辞职，第三名法官退休，这再次让人们关注到支撑投资者对房地产、股市和公司合同等各个方面信心的法律体系。

　　这一切都对香港产生了深远的影响，香港的房地产在公众意识中的重要性可能超过了其他任何主要金融中心。长期以来被视为当地名人的房地产大亨的净资产自 2022 年以来缩水了 40 亿美元，他们正在采取措施实现多元化。现有房主越来越多地考虑曾经不可想象的事情——亏本出售。

　　房地产集团恒隆集团有限公司前董事长陈启宗在 6 月的财富论坛上表示，“房地产行业正在经历 50 年来最大的结构性变化。”“香港的整个资产价值都必须调整。如果你不接受，如果你不承认，我会说你会是一个非常不快乐的人。”

　　虽然很少有人预测抵押贷款持有人或更广泛的金融体系将面临危机，但这种暴跌有可能加剧人们对香港信心下降的恶性循环。尽管中国政府在 2 月份取消了实施十年之久的房地产购买限制，但香港房价仍在持续下跌，截至 5 月 26 日当周，香港主岛中原房地产指数跌至 2016 年以来的最低水平。

　　根据 Demographia 国际住房可负担性报告，香港在 2023 年被评为全球房价最难负担的城市，因此房价下跌的幅度可能还很大。

　　Lilian Liu 的经历是这一新现实的典型代表。去年 2 月，这位 35 岁的会计师以 950 万港币的价格挂牌出售她的海景公寓时，她认为这很公平。这套 26 平方米的公寓距离香港金融中心只有两个地铁站的距离，拥有一个罕见的阳台，透过巨大的窗户可以沐浴在清晨的阳光中。街道上点缀着别致的咖啡馆和酒吧。

　　没有买家，所以她把要价降低了 3%。然后是 15%。又降低了 5%。一年多过去了，她仍然没有收到任何报价，已经面临 120 万港币的损失。

　　“对于香港人来说，我们的人生目标就是拥有一套房子，”Lilian 站在公寓里一流的 Miele 电器中间说道。 “现在，如果我没有房产，我会认为自己很幸运。”

　　香港房地产市场受到全球经济增长放缓、利率上升和本地股市情绪溢出效应的拖累，而非结构性需求下降。发言人补充说，办公空间供应增加有利于香港的可持续发展，政府将密切关注房地产市场，并提供足够的土地满足社会和经济需求。

　　房产阶梯

　　不久前，社会经济各阶层的居民都认为拥有房产是一件值得骄傲的事情，是财富的积累，也是在香港这个无疑是亚洲主要金融中心的城市取得成功的证明。

　　香港人甚至有一个词来形容他们对房产的痴迷——“房奴”。

　　“从我开始记事的那一刻起，我就记得我父亲总是说‘还房贷需要很多钱’，”刘女士说，她的父亲是一名卡车司机，母亲是一名中药师。她亲眼目睹了老一辈人如何通过房产赌博获得财富，并等待机会。

　　随着香港于 1997 年移交给北京，对房地产财富的追逐愈演愈烈。这座城市巩固了自己作为中国大陆与世界之间桥梁的地位。

　　除几次短暂且偶尔大幅的逆转外，自 2003 年以来，香港的住宅价格大多呈上涨趋势。随着香港作为中国经济繁荣的门户，吸引了全球投资银行、具有里程碑意义的首次公开募股和全球人才，中原指数从最低点上涨至 2019 年的最高点，涨幅约为 500%。新闻称香港的房地产市场“势不可挡”且“永不沉没”。

　　香港科技大学社会科学系经济学家兼教授卡斯滕·霍尔茨表示：“香港作为人们想要居住的避风港的印象已经恶化，这将影响房地产需求。”

　　香岛房价已从2019年的最高点下跌约29%。自第四季度以来，未售出的房屋一直徘徊在二十年来的最高水平附近。包括长江实业集团有限公司和恒基兆业地产有限公司在内的大亨经营的开发商正在为新上市的项目降价。与此同时，陷入困境的中国公司正以大幅折扣出售其在香港的房产。

　　周二上午，香港开发商股价下跌。恒基兆业下跌4.6%，长江实业下跌2.3%。

　　豪宅市场也受到了同样的打击。“去年是房地产市场30多年来最糟糕的一年，”Habitat Property Ltd.高级顾问Alan Li表示。“卖家如果想卖出，至少需要降价20%。”

　　这与美国等地的情况形成鲜明对比。美国房价在截至 6 月 2 日的四周内较上年同期上涨 4.4%，创下历史新高。房地产咨询公司 CoreLogic Inc. 的数据显示，受供应短缺推动，澳大利亚 3 月份房价也较上月小幅上涨，珀斯房价上涨 2%。

　　瑞银分析师预计，今年香港住宅价格将再下跌 5%。

　　“房价上涨的时代已经结束，”香港大学商学院助理教授 Michael B. Wong 表示。他补充说，这些变化不一定都是坏事，因为旧制度造成了极端不平等。

　　办公地产低迷

　　根据世邦魏理仕集团的数据，在商业市场，到 12 月，香港 17% 的办公空间将空置。这家商业房地产服务公司估计，今年办公室租金将再下跌 10%。

　　高力国际租户服务主管 Fiona Ngan 表示，过去两周就能完成的商业地产交易现在可能需要几个月的时间，因为需求主要来自中国大陆公司，而不是跨国公司。

　　“鉴于现有租户正在缩小规模，我现在大部分时间都花在培训经纪人如何获得全新客户上，”Ngan 说道。她补充说，虽然商业写字楼市场的过剩可能会在两年内稳定下来，但全球宏观经济和地缘政治问题意味着香港的房地产市场不会很快恢复到过去的强劲势头。

　　对商业和住宅房地产经纪人的采访表明，许多人甚至在一个月内都难以完成一笔交易。香港的经纪人数量在 5 月份降至六年来的最低水平。经纪人们打电话推销，动用积蓄来支付日常开支。这个曾经光鲜亮丽的行业不再吸引年轻人才。

　　打破循环

　　香港正试图打破下行周期。除了 2 月份放宽房地产限制外，香港还推出了各种人才计划，以吸引外籍工人重返香港。香港还试图通过会议和音乐会来吸引游客。游客数量已从新冠疫情期间的低谷中恢复，但仍徘徊在峰值水平的一半左右。

　　一些外籍人士愿意以合适的价格购买。4 月份，Anna Chen 是 6,000 名投票者之一，她们挤在一家购物中心，争取购买一个名为 Blue Coast 的开发项目的一套公寓。该项目由李嘉诚的长江实业建造，其公寓售价低于成本，约为每平方英尺 21,968 港元。

　　“我们预计我们的孩子会在这里接受教育，因为香港毕竟比内地更加国际化，”陈女士说。18 个月前，陈女士的丈夫在高科技工程领域工作，根据香港的优质移民入境计划获得了签证，一家四口搬到了香港。

　　香港财政司司长陈茂波表示，尽管房地产市场面临短期调整，但随着利率开始下降和中国经济趋于稳定，他对中长期前景持乐观态度。

　　为了巩固香港作为贸易中心的地位，官方出台了一系列措施，包括放宽股票交易联系规则。金融机构仍在称赞香港与中国的联系、代际财富和大量家族办公室。

　　对于刘女士来说，在世界上最昂贵的城市之一持有房产所带来的财务和精神压力超过了长期反弹的前景。

　　她每月的利息损失约为 10,000 港元。她还承担着无法进行其他投资的机会成本。她指出，在经济动荡时期，定期存款在香港的受欢迎程度飙升，一些银行的定期存款收益率高达 4%。