金地集团出售旧金山350 Bush写字楼项目 估价2.5亿美元

　　近年来，旧金山的写字楼市场一直处于直线下滑的状态，需求、房产价值和士气似乎同步下降。

　　曾经吸引全球投资的建筑物的交易价格仅为疫情前的一半或更少。 由于远程办公，数百万平方英尺的办公空间曾经在市中心昂贵且难以获得，但由于远程办公而变得有些过时，使得城市的摩天大楼基本上空置。

　　但一栋即将上市的建筑似乎与近期趋势背道而驰。 房地产市场观察人士表示，这可能会重新调整对后疫情时代旧金山一小批最令人向往的办公楼定价的预期。

　　位于金融区布什街 350 号的 19 层塔楼在城市天际线上首次亮相仅六年后，这座闪亮的新玻璃塔楼就正在等待竞购。

　　该建筑是该市首个因高利率、办公室空置增加和其他不利经济条件而挂牌出售的“奖杯”资产，即价值、需求、位置或其他可提升市场价值的顶级房地产。 据市场人士称，这抑制了投资者对旧金山办公房地产的兴趣。

　　该项目还以疫情前的租金完全出租给科技公司 Twitch、Atlassian 和通信公司阳狮，因此被认为是“表现良好”。

　　由于近年来没有新的、完全出租的办公楼投入市场，一些专家表示，350 Bush写字楼旨在将历史地标旧金山矿业交易所大楼纳入其中，作为其入口，可以深入了解该大楼有多少房产。 在疫情后的旧金山，口径可能是有价值的。

　　“每栋建筑都是独一无二的，都有自己的元素，这些元素决定了它是否适合销售或不适合销售，但它确实让我们了解了我们认为‘一级’类型的建筑可能具有的价值，”研究总监 Alexander Quinn 说道。 房地产经纪公司仲量联行。

　　“这些类型的建筑最终应该会推高价格，特别是考虑到这座特定建筑的情况，该建筑通常具有相当不错的入住率。 它的出售可以让我们很好地了解高端建筑的用途。”

　　公开记录显示，这座占地 387,599 平方英尺的 350 Bush大厦在 2019 年的估价为 5.22 亿美元，即每平方英尺 1,346 美元——随着时间的推移，这一价值预计只会增加。 但一位市场参与者表示，更新的评估将考虑市场其他部分的租金，这将降低 350 Bush 的价值，尽管其具有积极的属性。

　　过去几年中已售出的建筑物的平方英尺价值一直呈下降趋势。 位于加州街 550 号的这栋 355,000 平方英尺的办公楼长期由富国银行拥有和占用，售价为每平方英尺 114 美元，不到近二十年前价值的一半。 这座位于金融区 Spear St. 60 号的 157,000 平方英尺建筑于 8 月份以每平方英尺 260 美元左右的价格售出，不到 2014 年上次交易时价值的一半。随后的销售额已降至每平方英尺 200 美元到每平方英尺 300 美元不等。

　　市场参与者表示，350 Bush 必须以每平方英尺 650 美元以上的价格出售，才能偿还支持其建设的贷款，估计约为 2.5 亿美元。

　　尽管在疫情爆发之前，写字楼是一项备受追捧且利润丰厚的投资，但在疫情爆发的最初几年，房地产价值几乎无法衡量，因为对写字楼的需求大幅减弱，导致销售稀缺。

　　仲量联行提供的数据描绘了不断变化的市场图景：2019 年，旧金山有 32 栋办公楼进行了二手交易。 2020 年，销售数量下降至 15 套。而 2022 年，仲量联行在该市仅完成了 6 套销售。

　　去年情况发生了变化，当时一些旧办公楼以令人瞠目结舌的折扣出售，最终价格为疫情前价值的二分之一到三分之一。 他们的业主选择出售，要么是因为他们想减少对办公房地产的投资，要么是因为他们被迫考虑不断增加的空缺和到期的贷款。 在大多数情况下，销售是由这三个因素共同推动的。

　　“现在任何出售股票的人都这样做，要么是因为他们遇到了麻烦，要么是因为他们试图摆脱困境，或者是因为他们拥有一些股权并且正在思考，‘情况不会变得更好，所以我们会得到 现在就出去，”一位资深的旧金山办公室经纪人表示。

　　据仲量联行称，去年旧金山售出 13 栋办公楼。 据仲量联行称，虽然 2024 年迄今为止仅售出两栋建筑，但市场上有 10 栋建筑，三栋待交易。 待处理的交易包括加州街 255 号和新蒙哥马利街 33 号，预计分别以 75% 和 50% 的折扣出售给新业主。

　　追踪销售情况的人士认为，去年类似折扣交易的激增表明，不断下滑的办公楼市场可能已触底。

　　与 550 California 一样——该建筑建于几十年前，去年夏天出售时完全空置——去年以大幅折扣出售的其他建筑也面临着严重的空置问题。 没有一个是新建的。

　　“市场上没有任何真正的流动性。 因此，其中很多销售都是现金交易——没有任何与之相关的融资，”仲量联行的奎因说。 “在那段时期价格急剧下降，我们开始了解去年的底价是多少。 这些底值和‘比较’让人们现在可以更放心地在旧金山购买。”

　　然而，350 Bush 塔似乎是一个异常值。 虽然其中国所有者金地集团拥有超过 2.5 亿美元的与该建筑相关的抵押贷款，但这笔债务预计在几年内到期。 由于该建筑是新建的，并且仍然能产生租金收入，几位写字楼经纪人说，他们对金地集团没有选择在市场好转之前保留 350 Bush 感到惊讶。

　　“也许业主正在退出美国市场，”一位办公室经纪人推测道。 另一位人士表示，由于预计经济形势恶化，金地可能会立即出售，以最大限度地提高该建筑的价值。

　　金地集团没有回复寻求对其出售该大楼动机发表评论的消息，而受雇营销该大楼的独立商业房地产投资银行 Eastdil Secured 也拒绝发表评论。