美国写字楼损失开始累积 办公空间需求仍疲软 预计还会有更多损失

　　自疫情爆发初期以来，纽约和美国其他大城市的大型建筑业主一直迫切希望，随着员工重返办公室，商业房地产业务能够复苏。

　　四年过去了，混合办公已变得很普遍，业主的压力也在加剧。一些房产被取消赎回权，并以与不到十年前的估值相比大幅降低的价格出售，给投资者带来了巨额损失。

　　虽然陷入困境的办公楼数量仍然很少，但今年这一数字已显着上升。投资者、律师和银行家预计，未来几个月的痛苦将加剧，因为对办公空间的需求仍然疲软，利率和其他成本比多年来更高。对于那些有大量空置空间、即将偿还大笔贷款的老旧建筑来说，问题可能尤其严重。

　　其影响可能远远超出这些建筑的业主及其贷款人。商业房地产价值的持续下跌可能会削弱纽约和旧金山等城市支付工资和提供公共服务的房地产税收入。空置或几乎空置的办公楼也损害了为占用这些空间的公司和工人提供服务的餐馆和其他企业。

　　“接下来会有更多的麻烦，”Locke Lord律师事务所CMBS 特别服务商集团合伙人兼负责人马克·西尔弗曼表示，他代表贷方处理与商业抵押贷款借款人的纠纷。“如果我们现在认为情况很糟糕，那么情况会变得更糟。”

　　即使对于房地产专业人士来说，评估问题的规模也是一项挑战，因为商业建筑的融资方式不同，而且关于必须公开披露的内容的规定也不同。

　　房地产研究公司 CoStar 和抵押贷款银行家协会称，大约 7,370 亿美元的办公楼贷款分布在大型和地区性银行、保险公司和其他贷方。

　　麻烦正在酝酿

　　数据和研究公司 Trepp 称，5 月份商业抵押贷款支持证券中的办公楼贷款拖欠率接近 7%，高于去年同期的 4%。但只有一小部分办公楼贷款（约 1650 亿美元）被打包成此类证券。

　　止赎率也在上升，止赎率可能在业主拖欠还款数月或一年多后发生。据 Trepp 称，4 月份，达拉斯、纽约市、旧金山和华盛顿的近 30 栋建筑（其贷款属于商业抵押贷款支持证券的一部分）被止赎，而 2023 年初只有 12 栋。

　　最近，全国各地的一些建筑以疫情前价格的一小部分售出。

　　5 月份，保险公司和银行等投资者在商业抵押贷款支持交易中持有最高评级的 AAA 级债券（通常被认为几乎与政府债券一样安全）损失了 4000 万美元，约占其投资的 25%。持有同一商业抵押贷款交易中评级较低的债券的投资者损失了他们投资的全部 1.5 亿美元。

　　作为这些债券抵押品的大楼百老汇 1740 号于 2014 年被黑石集团以 6.05 亿美元收购。黑石集团以哥伦布圆环附近的 26 层大楼为抵押借入了 3 亿美元。今年春天，这栋大楼以不到 2 亿美元的价格被收购。

　　“当你看到拖欠率上升和止赎率上升时，这意味着我们正在接近办公楼的悲痛过程的接受阶段——这是健康的，”投资公司 Cohen & Steers 的房地产战略和研究主管里奇希尔说。“但我们还没有触底。”

　　希尔表示，可能要到今年晚些时候或 2025 年某个时候，办公楼市场的问题规模才会明朗。

　　办公室租约通常长达 10 年，以便业主有时间收回投资和经纪费。长期租约还向投资者保证，他们将获得他们借给房地产开发商的数亿美元（有时甚至 10 亿美元）的利息。

　　因此，租户缩小规模的决定可能需要很长时间才能影响市场。此外，一些以低利率获得的抵押贷款尚未需要再融资。但利率维持高位的时间越长，在利率接近于零时盈利的建筑物可能陷入困境的建筑物就越多。

　　然后是借款人和贷款人之间的缓慢谈判过程，他们正在寻找通过重新谈判或延长贷款来减少潜在损失的方法。

　　摩根大通美国房地产股票研究联席主管安东尼·保隆表示：“尽管人们对此抱有很大期待，但结果还需要一段时间。”

　　延迟的部分原因还在于疫情过后难以对建筑物进行估值。在售出足够多的房产之前，很难知道建筑物的真实市场价值。

　　“目前很多东西都只是电子表格上的数学运算，因为没有交易活动来证明这一点，”保隆说。

　　已经发生的销售表明商业地产价值大幅下降。

　　今年春天，位于华盛顿佛蒙特大道 1101 号的一栋 20 世纪 80 年代的办公楼以 1600 万美元的价格售出，较 2018 年 7200 万美元的估值大幅下降。在芝加哥威利斯大厦附近，一位投资者去年年底以 400 万美元的价格抢购了位于西亚当斯街 300 号的一栋地标性建筑，该建筑在 2012 年以 5100 万美元的价格售出。

　　“我们很长时间没有任何交易，这造成了一段时间的低迷，”CW Capital Asset Management 董事总经理 Alex Killick 表示，该公司是一家专门为拖欠贷款的借款人提供贷款服务的公司，为商业抵押贷款证券的持有人追回资金。“现在我们看到了一些。终于有一些数据可供参考了。”

　　一些数据表明，这种痛苦集中在一小部分建筑上。商业房地产服务公司仲量联行表示，尽管美国办公楼的空置率约为 22%，但全国 10% 的办公楼中约有 60% 的空置空间，这表明问题只是集中存在，而不是普遍存在。

　　积极因素

　　分析师表示，另一个令人鼓舞的迹象是，办公楼的问题似乎并未危及银行。去年硅谷银行和第一共和银行倒闭后，一些投资者担心其他地区性银行的健康状况，这些银行是商业房地产行业的大贷方。但商业房地产金融委员会表示，银行持有的商业抵押贷款几乎没有拖欠。

　　据纽约市审计长办公室称，纽约较新的豪华办公楼也基本未受这种情况的影响，这些办公楼的租金高达每平方英尺 100 美元，是旧办公楼租金的两倍。

　　对于抵押贷款即将到期且失去大量租户的建筑业主而言，问题最为严重。根据抵押贷款银行家协会和 CoStar 的数据，所有贷方和投资者持有的现有办公楼抵押贷款中约有四分之一（超过 2000 亿美元）将于今年到期。

　　尽管投资者愿意向仓库或酒店业主提供新资金，但很少有人愿意为办公楼贷款再融资。

　　这可能意味着一种常被称为“延期和假装”的策略的终结，这种策略近年来变得流行起来。之所以这样称呼，是因为贷方同意延长抵押贷款期限，希望如果有更多的时间，建筑业主能够吸引更多的租户。

　　这种做法部分源于房东和贷款人的希望，即美联储在过去两年不断加息后，将相对较快地放松或削减利率。近几个月来，大多数经济学家和华尔街交易员得出的结论是，美联储不会迅速降低基准利率或将其恢复到疫情前的极低水平。

　　“大家都屏住呼吸，希望美联储快速加息后也能迅速降息，让人们松一口气，利率将恢复到较低水平，”洛杉矶公司 Mosaic Real Estate Investors 的首席执行官 Ethan Penner 表示。“但这并没有发生，贷款人能给借款人提供的时间有限，他们只能耐心等待，并视而不见，尤其是在租赁收入开始减少的情况下。”

　　房地产行业普遍抱有的另一个希望是，更多的公司会要求员工更频繁地返回办公室——但这也没有实现。

　　律师事务所和金融业的办公空间租赁量较疫情前略有增加，但许多其他行业却有所缩减。因此，仲量联行的数据显示，按平方英尺计算，新签订的租约较 2019 年下降了约 25%。

　　根据 Kastle Systems 的数据，在整整一周的时间里，纽约大约一半的办公室工作人员平均会去办公室，该公司追踪了有多少员工在商业建筑中刷身份证。这与全国平均水平大致相同。

　　这些数字表明办公室现在在许多美国白领生活中扮演的角色越来越小。这种转变发生在美国经济健康的时候，这表明办公楼市场的问题可能不会对金融体系构成系统性风险。

　　但业主、他们的贷款人和其他与商业房地产相关的人仍然面临压力。“我认为我们还要忍受一段时间的一系列严峻新闻，”Paolone 说。“这些事情需要很长时间才能显现出来。”