北京平原多点地区发布“好房子”新政 部分面积不计入容积率

　　2 月 13 日，北京市规划和自然资源委员会印发《北京市平原多点地区 “好房子” 规划管理相关技术要点(试行)》(以下简称《技术要点》)。此次政策的出台，旨在提升住宅品质，满足居民多样化居住需求，同时促进房地产市场的稳定发展。

　　《技术要点》将率先在平原多点地区实施示范，适用范围包括顺义区、大兴区、昌平区、房山区及亦庄新城，城市副中心(通州区)可参照执行。市规自委相关负责人表示，平原多点地区土地供应量约占全市的 60%，在该地区率先推行，有助于提振土地和住房市场信心，为住房市场长期稳定可持续创造条件。

　　《技术要点》共有 8 项内容，涵盖多个创新点：

　　按需设置封闭或开敞阳台：可按需设置封闭或开敞阳台，每户阳台水平投影面积不大于套内建筑面积的 10%，进深不大于 1.8 米。同时，明确了不同类型阳台的容积率计入方式和地价款收取标准，如封闭阳台按围护结构外表面所围空间水平投影面积的 1/2 计入容积率，按投影面积收取地价款;开敞阳台按水平投影面积的 1/2 计入容积率，按投影面积的 1/2 收取地价款;错层阳台上盖高度大于等于两个自然层高且不封闭时，不计入容积率，不收取地价款。

　　鼓励丰富居住空间形式：套内建筑面积超过 140 平方米的住宅，可在起居室(厅)设置 1 处挑空空间。挑空部分不大于两层层高，水平投影面积不超过住宅套内建筑面积的 25% 且不大于 50 平方米的，按其水平投影面积计算容积率，超出部分按 2 倍计算容积率。

　　合理利用底层架空空间：在小区集中绿地、活动场地附近的住宅建筑底层设置架空层，作为小区公共通道、居民活动空间等使用，补充健身、亲子、阅读、休闲等基础公共服务功能，且明确不得分割登记、不得分摊。对于面积不超过建筑基底面积 50%、高度在 4.9 米以下的架空层，其建筑面积不计入地块容积率，不收取地价款;超出部分按实际面积计入容积率。

　　鼓励设置开敞式风雨连廊：在不影响居民日常生活的前提下，可在小区场地内设置风雨连廊，将相互独立的建筑物或将建筑物与小区内广场、游园等公共空间相互连接，连廊不封闭时，不计入容积率，方便居民室外休闲活动，补充室外游憩设施和景观空间。

　　增配邻里共享公共空间：邻里共享公共空间按 700 平方米 / 千户计算，单处最大面积 700 平方米，其建筑面积不计入容积率，建成后由开发建设企业自持，面向全体居民运营，不得分割登记，不得转让、抵押，补充快递收寄、便民零售、便民餐饮、会客交流等基础公共服务功能，提升生活宜居度、便利度。

　　跨城市支路空间利用：允许地块利用城市支路上下空间进行地块间连通，优化小区空间布局，提升市政设施利用效率。土地尚未供应的，规划研究阶段预留条件，供地阶段明确连通区域范围;土地已供应的，可申请地块间连通，连通后主体功能为交通通道，采用协议出让方式供应。

　　建筑高度局部弹性管控：居住用地建筑高度可允许局部上浮，建筑控高为 18 米、24 米、36 米、45 米的居住用地，允许建筑高度局部上浮一档 。建筑高度局部上浮的住宅单元水平投影面积占该地块建筑基底面积之和的比例不应超过 25%，且建筑高度上浮的住宅单元建筑面积占该地块住宅地上总建筑面积的比例不应超过 30% ，以引导形成高低错落的城市天际线，同时要与周边城市空间环境相协调，避免与各项刚性管控要求冲突。

　　鼓励提升建筑立面品质：住宅建筑外立面采用砖石、金属、陶板等耐久性高品质材料的，其饰面层不计入容积率，提升建筑立面品质。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，此次技术要点提及的众多优化内容，客观上有助于住宅小区整体品质的提升，体现了北京在好房子建设方面的用心，也有助于助力 2025 年房地产市场的向好发展。未来，市规划自然资源委将定期开展《技术要点》实施评估工作，并根据各方需求和意见对文件进行修订完善。