武汉双学区豪宅中海东湖玖章首开热销7.8亿元 去化率54%

　　今年以来，卖的不错的项目大多都引入了不错的学区资源。

　　最近，引入并已经开建了的武汉小学+武珞路实验中学校区的中海东湖玖章备受关注，正好今天迎来首开，一起来看看。

　　最新动态：中海·东湖玖章已于7月6日首开，推出1、9、10#建面约125、128平三房，建面约141、150、153㎡四房（其中1#150平未推售），共推出334套。带装修备案均价约35504元/平，折后均价31500元/平起，开盘当天总价优惠30万起。据项目发布信息显示，截止发稿前首开销售180套，销售7.8亿。

　　楼盘聚焦：

　　1、一次推3栋，334套，截至发稿销售7.8亿！

　　今日上午9：30，中海东湖玖章是在东湖国际会议中心长江厅进行线下开盘的，这是武汉今年下半年首个线下开盘的项目了。

　　与去年一直卖的很火的建发朗玥，同属于中北沙湖豪宅区，目前该区域可选其实不多，而且门槛都比较高。而中海东湖玖章在产品上有一定差异化和提升，而且还有武汉小学+武珞路实验中学华中金融城校区双学区加持，总价门槛要低于同区域产品。

　　因此项目没开正式售楼部，人气就非常旺了，原本计划开2栋，后来因前期蓄客情况太火爆了，又临时加了1栋楼。据说开盘前起码有3000+组到访了。

　　此次，项目一口气推3栋334套，足见项目开盘的底气和自信了。

　　今日早上8:30开始签到，已经有不少购房者已经到场。

　　九点不到，内场基本上座无虚席。

　　接近九点半的时候，长江厅差不多坐满了上千人。

　　小妹也拿到了这次开盘的具体选房流程

　　9点30，正式开始摇号了。

　　10点多，已经摇号进去120组了。

　　快11点了，还在摇号中，小妹的粉丝还在等摇号选房，不过幸运的已中奖。

　　从选房时剩余房源来看，10#两个单元连接户的141平户型销售情况不错，没几套了，贵一点的141平东边户选择还有部分。9#选的七七八八没剩多少楼层。单价最贵的1#，当时可选楼层相对多一点。

　　接近11点半了，还在摇号。

　　截至发稿前，销量已突破7.8亿，销售180套，而项目本次共计推出334套房源，去化已经达到54%了。在当下市场，这么短时间内这样的成绩对于3w+项目来说还是不错的了。

　　2、首开不同户型折扣不同，均价31500

　　首开1、9、10#三栋，备案均价约35504元/平。

　　对比不同楼栋整体均价来看，10#总层高33层，备案均价34879元/平；9#总层高45层，备案均价35774元/平，1#总层高43层，备案均价35935元/平。

　　1#备案价最贵，其次是9#，最便宜的是10#。

　　对比单独楼栋价格来看，1#最高价出现在35-40楼150平西边户，单价39315元/平；最低价出现在2、3楼的125平中间户，单价30670元/平；

　　同楼层，大部分的西边户150平和东边户128平一样贵，2-3楼低楼层西边户比东边户贵1396元/平；35-40楼西边户比东边户价差比较大，主要是可以部分看沙湖。要便宜2212-2503元/平不等；41-43楼西边户比东边户贵2445、2386、873元/平。

　　不同楼层，同一个户型除了部分楼层无差价，其余大多差价在93-590元/平左右。

　　9#价格规律和1#差不多，最高价同样出现在35-40层，单价39082元/平；最低价出现在2、3楼的125平中间户，单价31633元/平。

　　10#全部是两梯两户的大户型，最高价出现在二单元27-32楼3202号房，单价37802元/平；最低价出现在1单元202号房，单价30934元/平。

　　三个141平户型，一单元东边户最贵，其次是二单元东边户，最便宜的是一单元西边户。

　　2-20楼，一单元东边户的141平、二单元西边户的153平，一样贵；

　　从21层起，一单元东边户的141平（东边高楼层可以远眺东湖）比二单元西边户的153平，便宜233-1106平左右。

　　两个单元连接户都是141平，二单元的要比1单元贵466元/平。

　　小妹就在开盘前就听到风声，这次125平最贵2.9万，约82折；128平最贵大概3.2万，约85折。

　　小妹粉丝当天关注的一套125平房源折扣大概84折。据了解，此次开盘带装修大概2.8万起，折后均价31500。

　　这个价格水平如何？

　　对比同梯队新房，武昌的国樾滨江目前128平特价2.7-2.8万，内环滨江+武昌实验一小，目前中学规划中。

　　建发璞玥胜在容积率仅2.67，有11、14、15层的小高层产品，高层起步门槛比较高，全部是154、166平，只有2#（总层高22层）有少量2号楼主打117、134平，小高层也都是137、155、185平。目前暂时还没开盘，不确定先推什么产品，不过小高层估计不会便宜。有可能是对口武昌一梯队学区组合珞珈山小学+武汉初级中学，目前还不确定。

　　洪山的龙湖御湖境，面积小一点的122、143平，其他都是175、220平了，整体在售均价约3.2w/㎡。后面说是有准四代产品，目前还不清楚具体产品情况。预计对口学校比较一般，属于洪山的第三梯队。

　　保利·涧山观奕，类四代住宅，据说得房率约99%，首开户型面积整体偏大，预计7月首开B1#、B4#143㎡四房带装修房源，B2#197㎡四房毛坯房源，共计74套。后面才会卖120和132㎡户型，但是房源不多。看周边情况很可能也是卖3万+。有可能是对口卓刀泉小学+卓刀泉中学，洪山区第一梯学校。但是目前不确定。

　　汉口的武汉润府对口育才二小+二初广雅，目前快清盘了，均价35000，最小的125平也要400多万。

　　武汉江城府，对口的一初学苑南校区已开学，周边环境一般，4#（59层超高层）140、180平，带装修24500；2#（58层超高层）、3#（52层超高层）少量122、127、160、180平，均价29500，小面积段的选择也不多。

　　绿城湖畔雲庐也是超高层，35000-36000，最小123、141平没几套，其他都是172平+，基本上都上600万了，快交房了，品质还可以，但是可能对口的学区目前相对会一般点。

　　对比二手房，复地东湖国际不同分期的成交价在3.4-3.9万，卖的还可以。

　　比如五六期今年卖了差不多24套，成交单价在3.26-4.46万；七期卖了7套，成交单价在3.6-4.万；八期卖了4套，成交价在3.6-3.9万之间。

　　百瑞景中央生活区20150-27787元/平，有小户型，成交的比较多的都是82-110平户型。对比六期，同样是151平，实得125平，得房率83%，税前总价478万。

　　月亮湾壹号对口武昌滨江实验一小，次新房源未满二，近期成交价30736.7元/平，今年成交的155平次新不含税总价455-470万，132平总价385-390万。去年成交价127平未满二，总价407-437万。

　　现在带顶级双名校校区的中海东湖玖章，差不多的地段，更好的产品和学区，起价才2.8万，部分高楼层户型也能远眺沙湖或东湖。而且新产品得房率85%，比同区域新房门槛更低，比二手房学区更有优势。

　　对比市面上同等带学区四五百万的新盘，中海东湖玖章能上车更大面积，比部分楼盘的实得套内面积也会略高一点。

　　3、首开125-153平户型，优化后得房率85%。

　　首开一期1、9、10#，其中1#只推125、128平，此次1#150平暂时没卖。

　　1、9#都是三梯三户；10#两梯两户，基本上都可实现一梯一户。面积段是豪宅市场上非常稀缺的125平三房、128平边户三房、141平边户四房（东边单元高区部分楼层可远眺东湖）；还有150、153平西边户四房，高区部分户型可以看沙湖。

　　所有户型都是改善定位，圈层比较纯粹。85%得房率对于一个超高层的项目来说很优秀了。

　　作为中北路主轴上的难得中等体量小区，中海·东湖玖章建面约21.7万方，规划有10栋住宅，不仅产品实现全面迭新，最大约76米的楼间距以及适中的体量也留给开发商更多发挥的空间。

　　中海·东湖玖章产品做的不错，超宽楼间距、极限面宽，阳台进深更是达到极致的2.4米，通过减少客厅面积，增加阳台面积（阳台只算一半建面），再加上多个全赠送的飘窗，大大提升了得房率。

　　对购房者而言，高得房率相当于变相拉低门槛，得到了实惠。

　　户型设计也不错，南向阳台和面宽都足够大，最小的南向阳台都有7.35米，南向面宽最小11米起步；2个边户四房户型都做了约11.9米的L型景观视野，整体采光通透性都很好。

　　建面约125㎡三房，是中北沙湖豪宅板块多年没有的小面积段三房，准入门槛更低。户型方正，南向约7.35米阳台连通客厅和次卧；还有多个飘窗可优化面积。

　　建面约128㎡三房，是豪宅区少有的130平内边户三房。

　　南北通透，三开间朝南，动静分区好，功能性更强。南向约7.45米阳台连通客厅和次卧。

　　建面约141㎡边户四房，可实现电梯入户，三房南向，南向约7.4米阳台连通客厅和次卧，约4.3米南北通透大客厅；U型厨房，LDK一体化，适合二胎、三代同堂家庭。

　　建面约150㎡边户四房，三开间朝南，超奢配U型厨房带约7.6米的操作台，该户型最大特色就是L型景观端厅，景观视野不错，还可以做一个超大的家庭厅。

　　建面约153㎡四房，三面采光通风，四开间朝南，约11.9米L型景观阳台，采光通风性强；主卧带超大的独立衣帽间，独立卫生间，互不干扰，功能性强。

　　4、自带9年一贯制学校，双顶级名校校区加持！

　　学区的加持也是项目本次开盘热销的助力之一，对于后期的楼盘保值也有很大帮助。

　　项目引入武汉小学+武珞路实验中学品牌资源，目前正在新建武汉小学华中金融城校区、武珞路实验中学华中金融城校区。

　　据说将选派两校干部、师资组建团队入驻。这与此前常见的挂牌的分校有很大区别。

　　这个配置可以说是武昌TOP级的双学区了；学区前置这一招也是项目如此受欢迎的一个因素之一。

　　5、华中金融主轴，地铁4号线东亭站旁边，武昌核心位置，周边配套齐全，交通便利，生活较为宜居。

　　项目距离地铁口约100米，地铁出行较为方便；中北路城市主干道，自驾或公交出行都很方便，而且中北路东亭段基本不堵车，从这里上岳家嘴高架，武汉大道，二环线都很方便。

　　中北路沿线的商业配套较多，全国TOP级的重奢商业——武汉SKP7月13日试营业，7月26日正式营业，与汉街万达开业同日。

　　沙湖公园、东湖基本步行可达，直线距离2公里内还有武汉大学中南医院；整体来说，项目可以尽享武昌各项核心配套。

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　　一、基本信息

　　项目一期用地面积约2.2万方，总建面约14.7万方，计容建面约9万方，住宅约8.6万方，容积率约4.11，共包含约622套房源，户均建面约137㎡。

　　机动车位1117个，其中一期814个，二期303个；非机动车位450个，其中一期221个，二期229个。

　　户均建面比较大，按面积来看是一个改善项目；一期车位比约1:1.3，还算可以，还配了比较多的非机动车位，实用性强。

　　项目一期共包含5栋33-45层的住宅，包含了高层和超高层，其中1号楼为43层，7号楼41层，8号楼33层，9号楼45层，10号楼33层。

　　二、拿地情况

　　2023年12月26日，武昌中北路东亭地铁站旁的134号地块被中海以底价30亿元拿下，成交楼面价13824.88 元/平，地块内要求配建1所36班小学。

　　地块主要要求：

　　①地块内需配建一所9班幼儿园，用地面积不少于 3780 平方米，建筑面积不小于 2730 平方米；

　　②地块内控制 1所36 班小学，用地面积不小于 1.44 公顷，建筑面积不小于 1.7 万平方米；

　　拿地点评：地块面积也比较大，用地5.37万方，规划建面21.7万方，体量还不错，容积率4.04稍微高了一点，但内部规划有一所小学，武昌教育局出具的文件显示，将安排省实验在此开办九年一贯制学校，值得期待。

　　三、项目地段、交通、配套

　　1、区位

　　项目位于武昌区中北路与黄鹂路交汇处，在内环线中北路旁，与二环线直线距离不到800米，紧邻地铁4号线东亭站，位置相当优越。

　　微观上看，项目北侧是沱塘路、亘星滨湖苑，南侧是黄鹂路、东亭小区，西侧是规划商业用地、中北路、地铁4号线东亭站、世纪彩城，东侧是东亭路、东亭小区-牡丹苑。

　　区位点评：该地块位于东亭地铁站旁，沙湖边上，武昌内环边，周边多以成熟社区为主，居住氛围、地铁出行都是比较成熟的。

　　2、交通

　　自驾方面：项目西侧就是中北路，向北约700米就是岳家嘴立交桥和二环线，而且岳家嘴立交那里有掉头车道，方便掉头前往洪山广场方向；中北路东亭这段路平时基本不堵车，堵点主要在楚河汉街，中南路那一段；总体来说，自驾还算方便。

　　中北路主干道双向6车道，辅路双向4车道。

　　黄鹂路双向2车道，高峰期可能会堵车。

　　地铁方面：项目距离地铁4号线东亭站B出口约100米左右，基本可以算地铁口楼盘；从东亭站2站可到楚河汉街，4站到中南路，6站到武昌火车站，8站到武汉火车站，地铁出行还是很方便的。

　　公共交通：地铁4号线东亭站B出口的旁边就有公交站点，中北路地铁东亭站；公交路线很多，包括530、540、566、577等多条线路。

　　交通点评：项目紧邻地铁4号线东亭站，4号线纵贯整个武昌主城，通达性不错；旁边就是中北路主干道，北向约700就到岳家嘴立交和二环线，自驾出行较为方便。

　　3、配套

　　商业配套：周边是一些老小区，底商比较少；项目西侧对面是东亭上街，有一些比较大的商业配套；另外项目周边2公里内有武汉SKP，楚河汉街，居然之家，麦德龙，群星城等大型商业综合体，逛街购物不愁地方。

　　项目南侧对面的老小区底商配套比较少。

　　项目西侧中北路对面的东亭上街，商业配套还比较多。

　　教育配套：项目拿地之初就规划自带一所九年一贯制学校。

　　据了解，九年一贯制学校分别为武汉小学华中金融城校区、武珞路实验中学华中金融城校区。目前学校已开工。

　　医疗配套：距离项目约2公里就是武汉大学中南医院，在武汉的公立医院里面，仅次于协和、同济、省人民。

　　其他配套：项目西侧约500米就是沙湖公园，东侧约1公里就是东湖公园，均步行可到，整体非常宜居。

　　配套点评：项目位于武昌内环核心地段，周边各项配套都比较齐全，包括武汉SKP，中南医院，沙湖公园，东湖这些重量级配套，都在项目2公里范围内；最值得期待的还是项目自带的九年一贯制学校，如果真能引入武汉小学+武珞路中学，那就是顶级双学区了。

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