深圳深业颐樾府加推252套商品住宅 包括三四房和顶层复式五房户

　　目前『深业颐樾府』营销中心正常开放，一/二期均设置有实体楼样板房，一期官显去化约32%，二期上周三刚刚加推。

　　『深业颐樾府』最新消息

　　①一期（2栋、3栋）去化情况：

　　去年（2023年）6月9日，『深业颐樾府』首推位于2栋和3栋的358套商品住宅房源，产品包含346套建面约78-94-111-125㎡三至四房户型和12套建面约128-179㎡的顶楼复式四至五房。

　　一期，备案单价在6.57万-8.29万/㎡区间，均价约7.19万/㎡，总价在533万-1484万/套区间。

　　一期，的折扣方案是：78㎡户型总价减10万、94-125㎡户型总价减30万、顶复户型原价

　　一期，折后优惠完的单价在6.26万-8.29万/㎡区间，均价约6.94万/㎡，总价在524万-1485万/套区间。截止目前（2024年6月26日）官显去化约32%。①二期（5栋）加推：

　　上周三（2024年6月19日）『深业颐樾府』加推位于5栋的252套商品住宅房源，包含246套建面约98-116㎡三至四房户型和6套建面约167㎡的顶楼复式五房。二期，备案单价在6.19万-7.72万/㎡区间，均价约6.91万/㎡，总价在613万-894万/套区间。

　　二期开盘没有采用一期一口价的折后/优惠形式，而是释放了四个折扣（98折+98折+98折+99折），综合折扣约93.17折。

　　二期，折后单价在5.77万-7.19万/㎡区间，均价约6.48万/㎡，总价在571万-833万/套区间。

　　与此前开盘不同，本次备案房源采用的是顺销的方式，即不需要走i深圳登记、冻资、摇号、集中选房的那一套流程，可以直接交定金、锁定房号、签署认购书，先到先得！

　　『深业颐樾府』深度解析

　　项目发展商

　　施工许可证显示『深业颐樾府』项目建设单位为“深圳市深业华居地产有限公司”该公司由“深圳市科之谷投资有限公司”和"深圳市龙华人才安居有限公司"共同持股组建，母公司分别是深业集团和深圳人才安居集团。

　　深业集团和深圳人才安居集团都是“深圳市人民政府国有资产监督管理委员会”的下属企业，也就是大家俗称的国资、国企、城投型企业！

　　项目简介

　　『深业颐樾府』项目位于深圳市龙华区民治街道红山片区大岭社区，民塘路与上塘路交汇处南侧，与金地上塘道、星河传奇、中央原著、联发臻著雅居小区和龙华实验集团至真校区相邻，距离4号线上塘站步行约1.1公里，距离6号线上芬站步行约1公里。

　　『深业颐樾府』项目用地是深业集团和深圳人才安居集团通过招拍挂形式从国土资源局竞拍获得，根据出让合同项目除建设商品住宅外，还得配建移交政府的保障性租赁住房和开发商自持的保障性租赁住房，且建成的商品房住宅毛坯均价不得高于72150元/㎡。

　　『深业颐樾府』占地面积约2.61万㎡，规划总建筑面积约19.59万㎡，规定容积5.2，绿化率40.01%，涵盖商品住宅、保障租赁住房、裙楼商业、幼儿园、社区老年人日间照料中心、公交首末站等业态，定位纯居型改善类物业。

　　『深业颐樾府』计容积率建面约14.19万㎡，包含商品住宅约8.9万㎡，保障租赁房约2.55万㎡，自持租赁住房约1.27万㎡，商业约2000㎡，幼儿园约1650㎡，社区老年人日间照料中心约1500㎡，公交首末站约2900㎡，另有其它基础配套设施若干。

　　『深业颐樾府』规划由8座建筑组成，分两期报建。一期1单元、2单元、3单元单元是30-32层高的保障性租赁住宅楼，2栋、3栋是32层高的商品房住宅楼，4栋是3层高的幼儿园教学楼；二期5栋、6栋是44-45层高的商品房住宅楼。

　　『深业颐樾府』主体建筑沿用地红线围合式布局，外侧是商业街核公共开放空间，内部拥有约2.5万㎡的空中私家景观园林，花园内设有会客厅、阳光草坪、运动跑道、儿童趣玩区、运动空间、羽毛球场、老年人日间照料中心等涵盖全龄段、满足不同需求的休闲娱乐需求。

　　『深业颐樾府』建筑偏现代典雅风格，酒店式入户大堂使用了大量石材及铝合金材料，立面山墙采用深咖色铝板，其它部分采用米黄色真石漆，局部有深灰色涂料装饰，窗户和栏杆为铝合金型材，搭配双层中空LOW-E超白玻璃幕墙，整体质感不错，也比较符合现代化审美。

　　目前『深业颐樾府』正在建设中，一期主体已封顶，二期建至约25层，一/二期主体竣工时间分别为2024年11月和2025年4月，合同约定的交房时间分别为2025年9月和2026年9月，都是带精装修交付，一期2栋、3栋于2023年6月备案入市，二期5栋于2024年6月备案入市。

　　项目楼栋及产品介绍

　　『深业颐樾府』由八座主体建筑组成，其中4栋是幼儿园教学楼，1栋1单元、1栋2单元、1栋3单元是保障性租赁住房性质，2栋、3栋、5栋、6栋这四座是可售的商品住宅楼。

　　2-3栋在一期报建范围，为高层建筑（没有避难层），都是标准层高3米、总高32层，2梯6户。

　　5-6栋在二期报建范围，为超高层建筑（14层、29层为避难层），也都是标准层高3米、总高32层，3梯6户。

　　『深业颐樾府』一期，主推建面约78㎡三房两厅一卫，约95㎡三房两厅两卫，约111㎡四房两厅两卫，约125㎡四房两厅两卫。

　　『深业颐樾府』二期，主推建面约99㎡三房两厅两卫，约116㎡四房两厅两卫。

　　一期主力户型有四种，78㎡竖厅三房一卫兼具性价比与实用性比较实用，95㎡竖厅三房两卫各功能间尺度比较宽适，适合刚改类客群，111㎡横厅隐式过道四房，通风采光性比较突出，比较讨喜年轻改善置业群体，125㎡户型是111㎡户型的放大版，空间尺度和舒适性更佳！

　　另外还有12套建面约128㎡四房两厅两卫、约159㎡五房两厅三卫、约161㎡五房两厅两卫、约179五房两厅两卫的顶复产品，这种极少数的氪金产品没啥好点评的，不差钱的买就对了，居住体验差不了！

　　一期是高层建筑，少了电梯与避难层，公摊面积会稍少一点，整体不含赠送得房率能达到80%左右，加上赠送能达到85-88%左右，处在中等偏上的水平，产品力还是蛮强的。

　　二期的产品比较简单，99㎡竖厅三房两卫与一期95㎡竖厅三房两卫高度近似，不仅是布局基本一致，各功能间的尺度也一样；二期116㎡横厅四房两卫与一期的111㎡横厅四房两卫近似，它们的功能间布局与整体尺度是一样的，只是主卧和厨房、餐厅、客厅空间尺度有一些差异。

　　二期是超高层，电梯多一部，每栋有两层避难层，公摊面积会大一些，这也是为什么同样的户型建面不一样的原因。二期产品不含赠送得房率在77%左右，算上赠送整体得房率在82%左右，产品力相对弱一些。

　　『深业颐樾府』做到了真正意思上的全南朝向，整个项目只有东南和西南两种朝向，这两种朝向也是比较受欢迎的。

　　红山片区的小区大多是2010年后建成的，高度基本在30层左右，『深业颐樾府』被星河传奇、中央原著、联发臻著、金地上塘道几个小区包围，所以33层以下谈远景视野和景观意义不大，只能“矮子里拔将军”。

　　2栋01/02/06和6栋03/04/05这六户是看花园的，其它都是看向小区外部。3栋01/02/06户和5栋03/04/05这6户对着幼儿园和规划的龙华实验集团至善校区，建筑楼间距会相对宽一些，基础视野有保障。

　　6栋01/02/06户，这三户阳台视野顺着上塘路向西南方向延伸，因为没有对着其它建筑，视野还可以，但可能会面临路面车流噪音影响。

　　5栋和6栋35层以上的远景视野都会比较好，但因为西南向距离生态红线近一些，超高层建筑也相对较少，所以只有西南朝向高层区才会有机会拥有生态景观资源。东南向因为距离生态红线远，且高层和超高层建筑分布较多，即便是高层区还是只能以城市景观为主。

　　项目楼栋及产品介绍

　　『深业颐樾府』自身有约2000㎡裙房商业，与星河COCO Garde、天虹购物中心相邻，1.5公里范围还分布有开市客、红山沃尔玛、AT MALL上塘荟、红山6979商业中心、融创荟等多个集中式购物中心，商业配套资源丰富且优质。

　　地铁：『深业颐樾府』距离4号线上塘站步行约1.1公里，距离6号线上芬站步行约1公里。通过4号线可快速直达深圳北、上梅林、福田CBD、福田口岸等片区，6号线可快速直达光明、罗湖银湖、华强北等片区，地铁出行较为便捷。

　　陆路：龙华的优势是地处深圳中轴，通勤各区都相对方便，时效也相对均衡，红山地处民治西南，与市区的空间距离都相对较近，『深业颐樾府』临近布龙路、龙华人民路，新区大道、福龙路等主干道，自驾出行较为便捷，只是龙华比较容易拥堵，时效会有点不稳定。

　　学校：『深业颐樾府』配建有一所幼儿园，南侧的空地规划的是龙华实验集团至善校区，同时与龙华实验集团至真、至没校区相邻，『颐樾府』也是在该学校招生范围内，小孩读书非常方便。龙华实验是一所黑马学校，这两年进步很大，被誉为龙华教育第二梯队里首选。

　　医疗：『深业颐樾府』5北侧500米范围内有一所仁和医院（民营/一级/综合医院），以前红山片区除了社康就只有这一所综合性医院，随着新华医院（公立/三级甲等/综合医院）建成，片区的医疗配套服务能力有很大的跃升，将会是龙华最瞩目的医疗名片。

　　公园：『深业颐樾府』距离龙华绿廊公园很近，该由多个小型社区公园组成，规模较大，是目前片区居民休闲娱乐的主要场所，同时项目1.5公里范围内还有德逸公园、新区大道街心公园、龙塘公园等社区型公园，未来红木山随着郊野公园建成，将填补片区无大型市政公园的缺憾！

　　文体：『深业颐樾府』1公里范围内分布有深圳市美术馆新公园、深圳市第二图书馆、红山展览馆、红山演艺馆、简上体育中心等公共文体配套，这些也都是龙华非常有代表性的优质场馆，能较好的满足片区居民的体育锻炼、文艺活动、休闲娱乐需求。

　　片区基本面及规划介绍

　　在龙华谈改善置业，红山基本是绕不过的片区，可能在权衡需求之后最终没有选择红山，但起初选房的过程中红山一定是在备选项的。红山之于龙华它的优势标签有很多，如与市区空间距离短、城市面貌新、城建完备度高、生活化程度高、人居体验好、公共配套丰富且优质等！

　　红山是龙华新城核心区的重要组成部分，它是2010年之后才开始大规模集中开发的，经十余年发展，现在的红山土地储备剩无几，已经是高度建成片区。区域建筑楼龄大多在15年以内，界面比较纯粹，城市面貌新且功能设施完善、现代感足，深受龙华及市区外溢改善客群的青睐。

　　红山的公共配套服务能力是整个龙华最强的，天虹购物中心，红山6979商业中心、地铁4/6号线、龙华实验学校、开市客、深圳美术馆、深圳第二图书馆、新华医院、龙华绿廊、简上体育综合体等，这些都是龙华非常有代表性的公共配套，且都在『深业颐樾府』1.5公里范围内。

　　民治是龙华地铁最发达的街道，除了辐射全国的北站交通枢纽，现有的4/5/6号线均途径民治并设多个站点，随着地铁五期在建的22/25/27号线及深大城际兑现，片区轨道运力还将大幅提升，辐射更多区域，通勤市区及机场的时效会缩短很多，具备更强的外溢承载性！

　　红山还有一个非常值得期待的“红木山郊野公园”规划，虽然该项目建设范围因与深圳北高铁快运基地发展备用地存在交叉，所涉用地尚未稳定而被暂缓实施，但小编认为认它也许会迟到，但大概率不会缺席，随着它的兑现，红山没有大型市政公园和郊野公园的软肋将会硬起来！

　　小编综合点评

　　区位：红山是龙华新城核心区的重要组成部分，也是龙华改善居住的理想片区之一，城市面貌、生活化程度、人居氛围、公共配套服务能力、城市功能结构等各方面都有谈资，『深业颐樾府』作为身处红山的项目谈区位比较有底气的，但美中的不足的是颐樾府没处在红山核心区。

　　配套：『深业颐樾府』位于红山的北侧区域，不在红山核心区范围，配套除了学校近一点，其它都得走500米-1公里，如天虹购物中心、开市客、6号线上芬站、4号线上塘站、6979商业中心、红山四馆等都是如此，老实说几百米偶尔走走可以，如果每天都走时间久了会有厌恶情绪！

　　体质：『深业颐樾府』是纯居型项目，除了体量有点小，容积率、车位配比、标准层高、装修标准、立面及公区用材用料这些大家比较关心的指标还可以，被诟病最多的是居住属性的问题，毕竟租赁房占比达到了约38.68%，虽然占比也不是特别高，但对于改善盘来说比较丢分！

　　产品：『深业颐樾府』的产品有亮点但不够突出，现在横厅、宽景阳台也不是啥稀罕物。户型结构本身和基础指标没啥大问题，但数据比较一般，尤其是超高层楼栋的产品，含赠送只能算及格，高层产品表现还可以，78㎡的三房一卫产品比较有性价比，能兼具实用性和低总价卖点。

　　朝向：『深业颐樾府』做到了全优朝向，但它四周高层建筑分布较多，所以2-3栋全部和5-6栋30层以下就别想着景观了，多从性价比、基础视距、静溢性、有没有花园景观这些角度出发选房会更务实，真想视野景观好又不差预算的话，就尽量往高了选，越高视野和景观越有保障。

　　价格：去年6月2-3栋入市的时候备案均价是7.19万，今年6月5栋的备案均价是6.91万，如果全部按照当前三个98折+一个999折算的话，备案均价分别是6.7万和6.44万，大家千万不要因为5栋是卖便宜了，本身超高层建筑得房率就低一点，价格便宜点是很正常的。

　　竞品：红山目前有三个盘在售，天曜府位置最好，也是最贵的；联发臻著雅居和深业颐樾府相邻，体质上深业占优，价格上联发占优。除了红山，北站片区的中洲迎玺、招商龙誉、紫芸府、珑悦理、价格也相差不大，红山的优势是成熟，北站片的优势是定位和成长性！

　　二手：论性价比，相邻的金地上塘道（2010）最高，6万以内大把房源可选；论产品，相邻的星河传奇（2016）更佳，它们价格差不多，但人家体质更好，约90㎡做的是四房；只有对比相邻的中央原著（2012）才能看出倒挂，但倒挂也不大，毕竟人家是别墅+高层的低容积小区，同样的功能间配比建面要小几个平方！

　　价值基础：经过15年高度发展，目前的红山已经是高度建成区了，规划基本都兑现了，既没有太多规划概念溢价，也不用谈旧改预期，现在市场价就是即有价值，拥有相对稳定的价值基础，买这里基本不用考虑太多价格有没有支撑性和兑现风险性的问题，多想想合不合适自己就行了。

　　成长性：随着这两年深圳美术馆新馆、第二图书馆、简上体育中心、开市客环球商业中心、新华医院等一批重点公共配套兑现，红山目前已经没有重大规划是短期能够落地的了，地铁五期和红木山郊野公园一定程度上确实会利好片区，但兑现周期也会比较长，中短期成长性会差一点。

　　客群：小编比较推荐龙华本地自住兼保值改善置业类客群关注，市区外溢偏自住兼保值的改善置业群体也可以考虑，但需要充分评估职住通勤的便利性和时效性。偏投资型客群不太推荐，未来的成长空间不大，而北站的发展从宏观角度来说利好红山，但从竞争关系来说也是威胁！

　　结语：『深业颐樾府』的卖点主要是区位赋予的，这就意味着片区其它项目也拥有同样的卖点，红山在售的几个楼盘中它确实有体质优势，但位置又不是在核心区，价格也处在中位，这种情况下片区楼盘该怎么选其实就变的简单了，明确预算、梳理需求、权衡优劣答案也就有了。

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