均价3.4万/㎡！武汉中海寰宇天下12号地块江叁號院预计6月底首推192套瞰江三房

　　前些天学区刚明确的中海寰宇天下，即将新推的地块直接3.4万的均价，突破了汉阳房价天花板。

　　据了解，中海寰宇天下今年成交量依旧保持在全区前五，而且价格也还比较稳。

　　最新动态：中海寰宇天下（汉阳-钟家村）12号地块江叁號院预计6月底首推12-1#建面约132、141、206㎡瞰江三房，共192套，备案均价约34000元/㎡，目前折扣暂未确定；8号地块1#建面约106、107、108、111、127、140㎡带装修房源，备案均价约27255元/㎡，均价约26000元/㎡。另有8号地块2#建面约127㎡带装修三房，均价约26000元/㎡；另有9号地块1#在售建面约115㎡三房、160㎡四房，目前已交付，带装修均价约30500元/㎡；另外7号地块仅剩少量房源。

　　楼盘聚焦：

　　1、共包含15个地块，首次推出观江地块（江叁號院12号地块），目前已取证，即将首开。

　　中海寰宇天下总建面约144万方，分为3个组团开发，共包含15个地块。

　　1-3号地块紧邻鹦鹉大道，连接远洋、福星惠誉商业片区为都市商业组团；2号地规划为住宅；4-8号地块临近汉阳树、天主堂和文化配套，紧邻显正街步行商业区，为颐和古树生活社区；7、8号地规划为住宅；9-14号地块距离江滩近，莲花湖公园、江滩公园环绕，并且有超高层地标建筑作为配套，为滨江组团，各地块均规划有住宅。

　　目前已推出三个组团9号地块天钻、7号地块观雲府以及8号地块，江叁號院12号滨江地块已取证，即将面市。

　　已报规的11、12号地块全部规划为超高层，幼儿园位于11号地块内，两个地块中间有规划道路，也可通过天桥连接。

　　周边的迎江华庭是20楼左右的小区，低区会有一定视野遮挡，目前高区起码22层以上东向可瞰江。未来部分户型预计也有部分被中海寰宇天下规划的13号地块遮挡。

　　2、12号观江地块备案价3.4万，刷新汉阳区第一高价。

　　前期首开的9号地块部分可以瞰江，备案价也才30500，这次瞰江的12号地块直接涨到34000，也刷新汉阳住宅房价天花板。

　　已取证的12-1#定价规律如下:

　　面积越大，价格越贵。206平视野是最好的，单价也是最贵的，其次是2个中间户141平户型，最便宜的是东边的133平边户。

　　中间2户141平户型，同楼层差价500，不同楼层差价40-600元/平，3-7层每增加一层贵100元/平，9-22层每增加一层贵50元/平，24-38层每增加一层贵40元/平，40-52层每增加一层贵50元/平。53层顶楼比次顶楼便宜50元/平。

　　133平边户与相邻的141平便宜1000元/平，不同楼层50-600元/平，3-7层每增加一层贵100元/平，9-22层每增加一层贵50元/平，24-38层每增加一层贵40元/平，40-52层每增加一层贵50元/平。53层顶楼比次顶楼便宜50元/平。

　　206平边户比相邻的141平贵4000元/平，比133平边户贵5500元/平。不同楼层50-600元/平，3-7层每增加一层贵100元/平，9-22层每增加一层贵50元/平，24-38层每增加一层贵40元/平，40-52层每增加一层贵50元/平。次顶楼最贵，53层顶楼比次顶楼便宜600元/平。

　　目前瞰江地块具体折扣暂时还没出来，但是前期9-1#看江的160㎡户型单价约3.2-3.3万/㎡，预计此次新地块价格不会比这个低。

　　从前期9-1#备案情况来看，两年多了还有超过一半未备案，瞰江边户比中间户卖的要好一点。整体来看这个价格的接受度只能说一般，更多的还是为学校买单的。

　　目前，同样的价格+学区配置的选择其实也不少，比如汉口的武汉润府、武昌的国铁城投国樾滨江，而单看观江的话越秀汉阳星汇云锦、滨江金茂府一线观江视野也不差，价格更便宜，弱项在于学区。

　　另外，现在出来不少性价比不错的准四代新房都在近期集中开盘，再加上中海新地块目前还没有样板间出来，可能出于多方面考虑，中海寰宇天下新地块取证了并未急着入市，后期看价格策略会不会出奇招吧。

　　3、观江地块最小133平，最大206平。

　　12号地块东南向是汉阳江滩和长江，1号楼东西朝向，共53层，1个单元，4梯4户，中间两户均为141平，东西端头分别为133、206平。预计2026年9月交付。目前12号地块的样板间还没做好，后续出来后小妹也会第一时间带来视频。

　　建面约133平三房，两开间朝南，但是开间高达8.55米。两间次卧朝西边，主卧客厅朝东边，客厅两面采光，主卧大套房，带独卫+衣帽间。进门长走道有一定空间浪费。

　　建面约141平三房，格局方正，三开间朝南，面宽约12米，阳台开间8.15米，24平大宽厅连接观景阳台，窗墙比比较大。

　　建面约206平，五开间设计，南向面宽约19米，东西面宽12米，270度观江，客厅开间约8.5米。

　　4、中海首创双名校二选一模式！

　　目前汉阳区所有新盘中，根据宣传口径，学区最好的应该是钟家村小学+晴川初中的中海寰宇天下。

　　晴川初中2023年普高率72%，其中科技创新实验班610分以上25人，省级示范率80%，市级示范率98%。相比前几年60%+的普高率，有了很大的提升。按照社区划分来看，项目每个地块对口晴川初中基本上都是稳的。

　　前段时间，根据汉阳区2024年学区划片，中海寰宇天下天钻（9号地块）属于古楼社区，观雲府（7号地块）、8号地块属于建桥街道显正街社区，初中能对口晴川初中基本无悬念。

　　6月中旬，中海寰宇天下小学的事情，也传来确定消息。根据中海方面口径，中海寰宇天下7、8号地块确认对口钟家村小学。（实际上9号地块也是对口钟家村小学）

　　另外，钟家村一小（原钟家村寄宿学校）今年回原校址，今年9月开始招生，中海捐资进行了学校翻新，所以钟家村一小的生源是面向全区摇号+寰宇天下新生。寰宇后续适龄儿童均可报名就读钟家村一小。

　　相当于目前中海寰宇天下的业主有了两个选择，可以在钟家村小学和钟家村一小中进行选择。从地理位置上看，钟家村一小比钟家村小学，距离中海寰宇天下会更近一些。

　　这两所学校都是汉阳第一梯队的小学，而且钟寄在公参民时代应该是汉阳质量最好的学校，现在改为全区摇号+寰宇天下业主，生源质量也不差，相信钟寄的领先地位依然会持续保持。

　　钟家村一小原址实拍钟家村第一小学（原钟家村寄宿学校），2022年从公参民学校正式改成公办学校，针对全区招生，不过是采取摇号的方式，每年的名额也不多。2023年改名为钟家村第一小学。之前由于钟家村片区改造，原位于钟家村片区汉商银座附近的钟家村寄宿小学1-3年级搬迁至四新三里坡西校区，4-5年级搬迁至墨水湖中学校区。

　　5、前期已交付2个地块，交付还可以。

　　中海寰宇天下去年12月底迎来首次交付，9号地块天钻提前93天交付。中海寰宇天下7号地块5月23日交房，再次提前近100天交付。

　　交付的两个地块都比较迷你，体量不大，9号地块天钻只有一栋，7号地块观雲府也才2栋。交付的都比较精致，活动空间相对比较有限。

　　需要注意的是，9号地块292户，该地块规划需配建停车位346个，自用地范围内配建地下停车位144个，不足202个车位在后期规划中补齐，其中9号地与10号地、13号地之间规划道路下方配建地下停车位156个，剩余46个停车位在10号地块补齐。

　　目前7-1#有实体样板间开放，位于36层，部分户型目前看江效果较好，有的是部分房间可夹缝看江，有的是客厅+多个房间可直接看江。但需要注意两点，一是低于36层了基本没有太好的看江视野，二是有的目前看江视野较好，但后期会被其他地块开发的新的超高层阻挡视野。

　　6、汉阳内环旁，临近长江+汉江，但是周边新旧夹杂，有点鹤立鸡群的感觉。

　　中海寰宇天下位于汉阳内环旁，临近长江+汉江，更近长江，且部分地块一线临江，属于汉阳滨江，又有部分地块属于钟家村，兼具稀缺江景和成熟配套，在汉阳在售新房中地段不错，部分高层还能看两江交汇。

　　但是因为归元片区前期改造启动的比较晚，所以周边老小区还是比较密集的。还有中海项目还未开发的地块，未来很长一段时间周边都会处于开发中。

　　7、8号地块被医院包围，交通状况有点闹心，看个人是否会有些介意。

　　小区旁边的单行道，周边部分道路在早晚高峰期会有些拥堵。

　　7-1#望出去的视野即将推出的12号地块旁边也有房龄20年以上的小区。

　　一、楼盘基础数据！

　　中海寰宇天下共分为15个地块，占地约17.6万平米，总建面约144万方。

　　如下图所示，分为3个组团开发，

　　1-3号地块紧邻鹦鹉大道，连接远洋、福星惠誉商业片区为都市商业组团，其中2号楼为住宅；

　　4-8号地块临近汉阳树、天主堂和文化配套，紧邻显正街步行商业区，为颐和古树生活社区；其中4-6为文化用地。

　　9-14号地块距离江滩最近，莲花湖公园、江滩公园环绕，有超高层地标建筑作为配套，为滨江组团，各地块均规划有住宅；15号地块靠近14号地块，为公园。

　　7号地块、8号地块总用地面积15908.48平，总建面169723.89平，容积率7.73，总计容建面123041.8平，其中住宅建面120226.04平。

　　7、8号地块总户数1032户，绿地率25%，建面密度约33.32%，机动车停车位791个（7号地块379个，8号地块412个），车位配比约1：0.76（规划需求车位1102个，剩余311个车位在6号地块补齐）。

　　7号地块总建面88771.41平，容率约7.77，计容建面64804.87平，住宅建面63504.43平，共558户，7号地块户均建面约113平。7号地块共379个机动车位。

　　8号地块总建面80952.48平，总计容58236.93平，容积率7.7，住宅建面56721.61平，共474户，8号地块户均建面约119平。8号地块共412个车位。

　　需要注意的是7号地块1号楼、8号地块1号楼分别有5、6户不满足日常要求。

　　9号地块用地面积4990.98平，总建面52646.51平，总计容建筑面积38480.87平，其中住宅38109.26平，商业185.13平，架空层面积1331.08平，机动车位150个，均为地下停车位，容积率7.71，绿地率25.07%，规划总户数292户。

　　9号地块就1栋楼，1号楼54层。

　　从地块位置来看，9号地块与长江之间只相隔了一个13号地块，部分房源是可以看江的。

　　11、12号地块总用地面积19440.16平米，总建筑面积151219.70平米，总计容建筑面积108951.04平米，其中住宅建筑面积104755.24平米。

　　幼儿园面积2732.76平米，架空层建筑面积2287.22平米，地块内天桥建筑面积148.81平米，容积率约5.60，规划728户，机动车停车位891辆，均为地下停车位。

　　中海寰宇天下11、12号地块内分别包含 2栋住宅，11号地块两栋住宅均为45层的超高层，12号地块为53、54层的超高层。

　　幼儿园位于11号地块内，两个地块中间有规划道路，也可通过天桥连接。

　　两个地块并没有单独分开的数据指标，根据总规划数据显示，11、12号地块住宅建筑面积104755.24平，规划728户，套均面积约143.89平，妥妥的纯改善定位了。

　　二、关于土拍

　　2020年6月30日，中海地产以144.2亿元竞得汉阳核心城区归元片的P（2020）013号和P（2020）014号地块。

　　区别其他地块，此处地块商住比接近3:7，其中商办部分接近30万方，还要持有一个不少于10万方的商业综合体，建造3座标志性写字楼。

　　P(2020)013、P(2020)014号地块，合计总净用地面积17.58万方，合计总计容建面99.44万方，总起拍价132亿。竞买人必须同时报名参与P(2020)013号、014号归元片二期A包、B包地块的竞买，并分别报价。

　　P(2020)013号地块

　　P(2020)013号地块位于汉阳区汉阳大道以南，拦江路以北，鹦鹉大道以东，阳新路以西，土地面积105880平方米，住宅、商服、文化、公园与绿地用地，容积率4.27，现场挂牌，竞买保证金120000万元，起始价600000万元，出让最高价909600万元。

　　1-8号地块

　　地块要求：

　　竞买人须承诺若竞得地块后，引入1家或以上控股股东为《财富》杂志2019年公布的世界500强公司的总部或区域总部入驻。竞得人须自持公建(含商业服务业设施及文化活动设施)计容总建筑面积的50%以上，自持部分在项目竣工验收后10年内不得整体或分割转让、销售。

　　P(2020)014号地块

　　P(2020)014号地块位于汉阳区汉阳大道以南，拦江路以北，阳新路以东，滨江大道以西，土地面积69900平方米，住宅、商服、公园与绿地用地，容积率7.76，现场挂牌，竞买保证金144000万元，起始价720000万元，出让最高价1090400万元。

　　9-15号地块

　　地块要求：

　　竞买人须承诺若竞得地块后，引入1家或以上控股股东为《财富》杂志2019年公布的世界500强公司的总部或区域总部入驻，并建设一座五星级标准的品牌酒店。竞得人须自持公建计容总建筑面积的50%以上，自持部分在项目竣工验收后10年内不得整体或分割转让、销售。

　　三、交通区位配套

　　中海寰宇天下各地块位置相差比较大。

　　大区位上看，中海寰宇天下地处汉阳内环旁，二环内，比较靠近长江。

　　小区位上，9号地块北面为汉阳税务局，南面为10号地块，西侧地块待定，再西边是凤凰华庭小区，已交付的成熟小区；东侧为13号地块，东南角为规划建设的公共停车场，再东边就是汉阳江滩了。

　　7号地块不临主干道，北面是金桥半山花园，南面的显正街（单行道）、群建路小学，西边紧邻五医院，东边紧邻武汉康健妇婴医院一路之隔。8号地块北面是金桥半山花园，南面是大桥局，西边是五医院，东边是金桥凤凰华庭。

　　12号地块南面是朗星小区，东面还有迎江华庭，低区视野有一定遮挡。北面是11号地块。西侧是鼓楼东路、海山观江楼。

　　地铁方面：距离中海寰宇天下9号地块最近的地铁是4、6号线钟家村站，步行约1.2公里左右，另外，4号线拦江路站距离也差不多，在1.2公里的样子。

　　7号地块，与钟家村站距离约620米，8号地块距离钟家村站约680米。12号地块距离4号线拦江路站D口约720米。

　　4、6号线是已经通车的地铁线路，换乘站点比较多。钟家村站也是4、6号线换乘站，步行十几分钟可达，乘坐6号线可前往经开永旺、汉正街、江汉路、凯德广场等商圈。6号线二期已经通车了，后期可地铁直达的地点就更多了。

　　4号线可直达楚河汉街、武汉火车站等。

　　自驾方面，中海归元寺项目二期B包9号地块北面紧靠汉阳大道，从汉阳大道可连接鹦鹉大道，往北过江汉一桥硚口武胜路板块；往南可一路贯穿整个汉阳滨江板块，也可上国博大道，前往四新；东侧临近晴川大道，沿路走旁边都是汉阳江滩，在附近休闲看江也是很不错的。

　　此外，项目汉阳内环与二环之间，通过鹦鹉大道可连接内环线与二环线，进而前往武汉三镇，整体还算便利。

　　唯一缺点是紧靠的晴川大道没有匝道直接上长江大桥以及二环线，稍微绕了点。

　　公交方面，项目周边附近有汉阳大道莲花湖站公交站，途径的公交线路比较多。此外，附近也还有其他公交站点，步行前往不算远。

　　交通方面不用太担心，毕竟这是武汉二环内的项目，就冲这个环线来看，交通也不会差，更应该担心的是堵车问题，早晚高峰多少都会有一些的。

　　四、区域生活配套

　　商业方面，二期B包9号地块内有一点点的商业规划，不过基本可以忽略不计了，最主要还是看后期地块。

　　值得期待的是，中海寰宇天下商业占比是比较高的，整体商住比接近3:7，其中商办部分接近30万方，还要持有一个不少于10万方的商业综合体，建造3座标志性写字楼。

　　加上远洋东方境世界观也是有不少商业规划，这一块未来应该是汉阳商业的重点。

　　远洋里17万规模体量，包括10万方地上商业和7万方地下商业，用多种结构进行串联，形成流畅的“半开放式街区”。7万方的地下空间头、尾分别与归元禅寺及地铁口无缝衔接，整体形成呈环形动线。

　　目前来看，附近也有几个成熟小区，日常生活可以就近解决。

　　距离项目最近的是钟家村成熟的商业。

　　学校方面，前面提过，这里不再重复。

　　医疗方面，7号地块隔壁就是武汉市第五医院，下楼即达；9号地步行约450米即达。

　　此外，区域内中医院、亚心总医院、泰康同济医院也都距离不算远，医疗水平也都还不错，就医是比较有保障的。

　　生态休闲方面，二期B包9号地块直线距离不到200米就是汉阳江滩，直线距离不到300米为长江。

　　这个距离应该算是非常近的了，步行可达，200米内到江滩，汉阳江滩这一块是修好的，环境不错，长江也很近；

　　北面则紧靠莲花湖公园，两大水系公园环绕，在二环内这种核心地段还是很少见的。不过因为项目紧邻内环，7、8、9、11、12号地块周边发展很成熟，周边也有一些老房子，城市界面一般。

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