信托公司承债式收购自救 盘活纾困房地产项目化解风险

　　许多信托公司接手地产项目的股权，除了是对“保交楼”政策的响应之外，实际上也体现出了“自救”的目的。

　　在今年的房地产项目救助中，信托公司的参与已经持续了很长时间。

　　到现在为止，已有很多信托公司纷纷进入了房地产领域，比如平安信托、中信信托、五矿信托、光大信托、中融信托、中国外贸信托等，这些信托公司通过收购房地产企业旗下地产项目的股权和债权，主导项目的解困和盘活。

　　受地产行业信用危机影响，房地产信托成“违约大户”。众所周知，追求更高收益产品是信托公司布局的重要理念，如今接连接盘风险地产项目，背后有哪些隐情？分析来看，除了响应政策号召、参与行业纾困外，信托公司很多是承债式收购，接盘项目多为融资关联企业，在“救项目”的同时，也为了实现自救。

　　除了响应政策号召、参与行业纾困外，信托公司很多是承债式收购。图/IC photo

　　“白衣骑士”纾困？

　　最近的两场头部房企旗下项目股权转让中，均有信托公司现身。

　　12月1日新京报记者获悉，近日，中国华融、以浦发银行牵头的6家银行组成的银团、中信信托等合作方携手对上海董家渡项目注资，新增融资总量将超120亿元，所注入资金用于该项目的整体开发、建设、运营。

　　除融创外，近期另一家头部房企旗下项目的盘活动向也令人关注。11月26日，据深圳公共资源交易中心信息显示，恒大位于深圳南山的总部地块接盘者为深圳市安和一号房地产开发有限公司。进一步穿透股权显示，兴业信托为背后大股东，间接持股约97%。

　　据媒体援引知情人士称，兴业信托是恒大的债权人，此次转让大概率是偿债性股权转让。不过也有上海信托圈人士表示，兴业信托只是“通道”，提供的是服务业务。此外，对于上述融创股权融资信托的现身，也有分析人士指出，可能只是提供通道业务。

　　无论如何，信托公司持续接盘地产项目，成为房地产行业纾困的一个特点。

　　作为“影子银行”，信托融资曾为房地产行业的高速发展大量输血，与房企及地产项目深度捆绑。正是这种关系，随着地产行业遭遇大调整，房企信用频频“爆雷”，信托公司也踩雷不断，地产信托成信托行业的“违约大户”。

　　用益金融信托研究院研究员喻智告诉新京报记者，据不完全统计，截至今年10月，房地产信托出现风险的项目有90款，涉及资金765.63亿元。

　　“踩雷”地产的信托公司，既有中信信托、五矿信托、中融信托、中诚信托等央企背景的信托公司，又有平安信托、兴业信托等大型信托公司，还有陆家嘴信托、国通信托等地方信托公司。从其踩雷的房企来看，包括恒大、阳光城、融创、世茂、华夏幸福、正荣、融信、旭辉等众多大中型房企。

　　地产信托违约不断，信托公司也并未闲着，而是亲自下场，接盘爆雷地产项目的股权。

　　今年11月份，康桥地产转让宏智利通70%股份，百瑞信托接盘；滕州海德公园地产有限公司转让山东保信房地产发展有限公司40%的股权，山东信托接盘；恒大旗下成都裕龙叁号房地产100％股份转让，五矿信托接盘。

　　而在10月份，恒大旗下位于成都的另一公司——成都心怡房地产100%股权转让给了中国外贸信托，旗下的温州恒睿房地产100%的股权全部转让给光大信托。

　　这并不是五矿信托、光大信托第一次接手恒大的项目。

　　五矿信托今年还接手了恒大广州南沙童世界、佛山铂睿府、广深国际文旅城、昆明恒大林溪郡、佛山恒大大良项目等地产项目的股权；光大信托接手了恒大重庆黛山华庭项目公司、东莞恒大悦龙台项目以及滁州市恒滁置业有限公司股权。

　　除了恒大外，五矿信托还曾接下泰禾广州增城项目及南京秦淮区路子铺项目、深圳阳光城实业、世茂南京万智源置业的股权；中融信托接手龙光地产、中南建设旗下项目股权；平安信托则接盘了正荣集团旗下项目股权。

　　曾经追逐高增长、高收益，如今亲自下场救地产项目于水火，信托公司担当“白衣骑士”的动机并不单纯。

　　承债式“自救”

　　信托公司接盘地产项目股权背后，除了响应“保交楼”的政策外，很多是为了“自救”。

　　据了解，接盘地产项目的信托公司，多为这些项目公司提供过融资服务。随着地产项目“爆雷”，信托也被拖入深渊，唯有亲自下场自救、盘活项目，才能实现退出，保全投资人权益。

　　五矿信托曾公开称，通过获得项目公司全部股权及管理权，推动项目正常化运营，是当前解决恒大项目问题的最优方案。

　　以恒大为例，今年以来，恒大旗下出让给信托公司的项目很多都存在融资关系。正式接盘恒大成都裕龙叁号房地产、恒大成都心怡房地产股权之前，中国外贸信托、五矿信托分别与其存在股权质押关系；在收购恒大位于佛山市的盈沁房地产股权之前，五矿信托为该公司设立“五矿信托-信泽投资集合资金信托计划”。

　　无论是提供信托服务还是承债式收购，信托公司的入局只是纾困的第一步，如何盘活资产才是关键。

　　在此之前，中粮信托对于恒大江阴烂尾项目的盘活，采用的是“金融机构接管+代建（委托开发管理）+代管（委托运营管理）”，即中粮信托100%持股项目，对项目提供部分资金，引入绿城管理进行代建代管。

　　而值得关注的是，在融创上海董家渡项目中，不仅有信托公司，还有银团、AMC（资产管理公司）身影。

　　在业内人士看来，AMC在盘活资产、处置不良资产方面有着丰富经验，而信托公司拥有融资优势，两者合作，能够提高地产项目的盘活效率。

　　从行业层面来说，近期，地产信托也迎来政策利好，“金融支持房地产16条政策”中指出，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。

　　一位信托从业人士称，地产信托“爆雷”多，资产清理难，不在于新增，而是旧的存续债务需得到有效处理，实现投注者正常兑付，才能够提振市场信心。

　　IPG中国首席经济学家柏文喜指出，未来房地产信托的发展方向，将继续充分利用信托主动管理、股债结合、操作灵活的特点，通过盘活存量来实现“自救”以及化解信托风险，与此同时，信托融资能够帮助房地产企业“保交楼”项目得以落实，另外还能开辟资产管理、 REITs等新的涉房金融服务业务，这样一来，信托资产在既有项目难抽身的情况下，可以进行置换退出和化解风险。