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土地市场呈高开低走态势 12月多地加赶今年土拍末班车

2022-12-02 13:15 来源:新京报

  12月,上海第四轮土地集中供应和北京第五轮土地供应将推出成为关注热点,本月或将会有更多的城市赶在今年开启最后一轮土地拍卖活动。

  11月,重点一线、二线城市的土地集中供应让土拍市场出现了明显的好转。但从过去11个月来,22个城市集中供地呈现出高开低走的趋势,不同批次间溢价或触顶地块占比继续走低,以底价成交的地块所占比例逐步上升。央企、国企仍是竞得土地的主力军,当地城市投行公司则是托底进场;只有杭州等几个城市的民营企业表现出色。

  值得关注的是,随着土地市场的下行,各地集中供地更加灵活化,“小步快跑”或成常态,更多城市推出第四批次、第五批次供地。对此,在中指研究院土地事业部负责人张凯认为,12月上海第四轮土地集中供应和北京第五轮土地供应将推出成为关注热点,本月或将会有更多的城市赶在今年开启最后一轮土地拍卖活动。

  前11个月,22城集中供地呈现高开低走的态势,溢价或触顶地块占比持续走低。图/IC photo

  11月土地市场略显升温,房企补仓核心城市

  距离2022年结束还有一个月,从前11个月来看,土地市场整体呈高开低走态势。据中指研究院最新发布的数据,截至11月30日,22城集中供地共计成交涉宅用地1275宗,成交规划建面12743万平方米,同比减少45.04%;成交土地出让金16197亿元,较去年的22735亿元减少28.76%。各批次之间溢价或触顶地块占比持续走低,底价成交地块占比逐渐增高。

  不过,刚刚过去的11月,土地略显升温。据中指研究院统计,在22个集中供地城市中,共有8个城市完成了新一轮土地集中供应,累计成交85宗涉宅用地,揽金约853亿元。其中,北京、深圳、杭州、南京、武汉等多个热点一二线城市进行了今年第四批次集中供地,优质地块供应在一定程度上带动房企拿地热情略有恢复。

  在中指研究院土地事业部负责人张凯看来,11月土拍热度较高的城市仍以核心城市为主,其中北京第四批次超80%地块溢价成交、半数地块竞价触顶;深圳第四批次超60%地块溢价成交,同样半数地块竞价触顶;杭州第四批次半数地块溢价成交,超30%地块竞价触顶。反观其他城市,大部分地块均以底价成交。

  对于热点城市在年末土拍热度提升的主要原因,张凯表示,目前全国房地产市场仍未企稳,高能级核心城市由于城市基本面好、房地产市场仍有热度,是当下房企为数不多的投资选择。另外,核心城市供地缩量提质,北京、深圳、杭州第四批次供地总量均为个位数,比如北京推出6宗地,深圳推出7宗地,而且主城区地块占比较高,对房企吸引力较强。还需要关注的是,部分房企仍希望完成今年全年投资任务,想在年底把握为数不多的核心城市供地机会。

  华润置地、保利发展新增货值居前两名

  企业拿地意愿下降是今年土地市场的主要特征。因为受期房烂尾担忧、房价上涨预期转弱、居民收入预期悲观三重影响,房地产市场表现不振,尤其是市场化运作房企参与拿地的积极性亦呈下降趋势。

  房企拿地意愿从数据中也能得到充分体现。据中指研究院数据显示,1-11月,TOP100企业拿地总额11621亿元,拿地规模同比下降50.5%,降幅比上月扩大0.3个百分点。

  从拿地排名来看,央企、国企参与热度较高,仍是主力。今年前11个月,央企新增货值位列三甲。其中,华润置地、保利发展和招商蛇口占据新增货值榜单前三位,1-11月,华润置地以累计新增货值2031亿元占据榜单第一;保利发展和招商蛇口紧随其后,累计新增货值规模分别为1944亿元和1714亿元。

图/中指研究院

  而从重点城市拿地金额TOP10房企来看,央企、国企也是主力。华发股份、华润置地、中海地产、保利发展等全国性龙头企业仍在多个重点城市布局,重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为央企国企,这与稳健型央企国企的资金状况相对较好有直接关系。

  相较而言,郑州、武汉、长沙等城市则更加依赖地方国资企业托底。而在杭州等城市,民企拿地活跃度较高,作为民营企业,滨江集团在杭州保持拿地龙头地位。

  对此,张凯表示,近期部分民企的表现为行业的发展注入了希望。作为民营经济的重镇,杭州第四批次土拍仅1宗地块由国资竞得,其余地块均由民企获取,民企拿地金额占比达92%。与此同时,同处长三角的无锡,此次民企拿地金额占比也超过30%。这样的变化与金融16条中“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”对于行业信心的提振不无关系。

  值得关注的是,从拿地企业结构来看,继民企逐渐淡出之后,目前房地产央企、国企的积极性也明显下降,地方的城投公司托底进场。

  不过,中指研究院土地事业部高级分析师张晓飞表示,与去年三批次供地有所不同的是,自财政部126号文提到“严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”之后,今年不少城投也在引入合作伙伴开发项目。以无锡为例,在第四批次集中供地中,地方城投引入了朗诗、香港绿地等市场化运作房企合作开发。在如今地方财政紧张、参与“保交楼”、出资托底土拍等背景下,地方城投急需提升自我造血能力。

  集中供地灵活化,多地推出第四、五批供地

  从去年开始施行的集中供地制度,在今年逐渐开始变得灵活化,表现为更多城市放宽了供地次数限制,推出第四批以及第五批供地。比如,无锡和苏州已分别于10月25日和10月31日率先完成了今年第四批次集中供地;11月,南京、深圳、北京、杭州、武汉等地也已完成第四批次集中供地。天津、厦门、济南、青岛、重庆、武汉等城市也明确要开展第四轮集中供地。

  早在9月23日,长沙提出调整土地推介方式,今后不再按年度批次推介土地,更改为年度常态化更新;10月28日,南昌提出“力争”退出集中供地,正式打响退出集中供地第一枪;而武汉更是宣称要在今年完成六个批次的集中供地,这也意味武汉开始进入常态化土地出让状态。

  2021年,土地“两集中”(即集中发布出让公告、集中组织出让活动)政策出台目的是稳定地价预期,从而实现稳房价、稳预期。“但随着土地市场降温,土地溢价率下行,底价成交逐渐增多,地方国资平台托底现象明显,在多地全年供地计划完成率不足六成的情况下,增加供地次数、减少每次出让地块数量,‘多次少量’或将成为常态。”张晓飞称,从目前来看,合计有18个城市推出了四批次、五批次集中供地出让公告,其中,8个城市已经成交,确定还有10个城市将在12月完成出让。

  对于12月土地市场,张凯认为,最值得关注的集中供地可能是上海四批次6宗地块的土拍表现。另外,值得期待的则是传言中的北京五批次供地。当然后续或将还有更多城市赶上今年的土拍“末班车”。

  张凯称,虽然最近出台了很多利好政策,但金融16条、预售资金监管优化、“第三支箭”这些政策,都是为了缓解房地产企业的困境,所以很难在土地拍卖市场中奏效。在楼市稳定前,土地市场还没有实现完全复苏的基础,北京、上海、深圳、杭州等核心城市将会成为土地拍卖的热门地区。

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