万亿支持资金！民营房企获政府增信力撑，融资困境有望修复

　　处于寒冬中的房地产市场，一股热流正在源源不断地涌入。

　　11月11日，民营房企再迎利好。央行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等6方面，共计16条措施。

　　这则被称为最强力救市的“金融16条”政策格外强调称：“鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展；重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目”。

　　从2022年年初起，各地政府的救市行动持续加强，并逐步扩展到武汉和苏州等高能级城市。同时，信贷保障工具、中债增信等金融支持措施也不断出台，加大力度纾困民营房企。

　　11月8日，中国银行间市场交易商协会官方发布信息，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）。 预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

　　民营房企融资困境有望迎来转折。消息一出，地产板块股市、债市双双迎来集体拉升，龙头房企涨幅尤其明显。

　　此前，自8月以来，中债增进公司的首轮融资已支持6家民营房企发行8只债券，金额合计83.68亿元；11月初，第二轮也在持续推进中，交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司三部门就已召集21家民营房企召开座谈会，规模涉及200亿元。碧桂园、龙湖、旭辉及新城控股这四家第一轮成功发债的优质房企，目前已在推进第二轮发债工作。

　　尽管政策端放松，但传导至需求端仍需时间消化，而优质稳健房企有望在后续市场复苏、信用修复过程中明显受益。

　　眼下，信号已开始显现。11月8日，中信建投一份研报统计称，百强房企10月份销售整体下行，但分化加剧，单月同比及环比正增长的房企数量均在增加，分别增加11家及6家，“继续看好高信用、高销售、高拿地的三高房企”。

　　这其中，以典型优质民营房企碧桂园为例，其10月权益合同销售额环比增长4.09%，已连续两个月业绩出现环比增长。今年前10个月，碧桂园累计权益合同销售金额3094.3亿元，同比下降幅度优于行业平均水平，继续位居行业榜首。

　　融资修复，近万亿资金支持

　　2021年下半年开始，部分头部民营房企先后暴雷，境内外债券持续违约出险，这导致金融机构及投资者多持观望态度，民营房企发债融资大幅收缩，今年境内市场仅少量资质优秀的民营房企成功发行债券。

　　一系列市场调整期后，近期，政策开始密集、并加大力度支持民营房企发债融资。

　　继5月份，监管层将碧桂园、龙湖和美的三家列入示范性发债试点房企，并为其发债提供信用保护工具后，8月份，纾困民营房企融资举措再升级，中债信用增进公司也开始帮助民营房企发行债券，试点房企包括上述三家，外加新城、金地等合计8家房企。

　　8月23日，首单全额担保民营房企债券落地，龙湖发行一笔规模为15亿元中期票据，票面利率3.3%。随后，碧桂园也成功发行一笔15亿元的中期票据，票面利率3.2%，认购倍数达2.86倍。

　　之所以受到市场高度关注，在于中债信增为此次发行中票本息提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。即担保方不具有先诉抗辩权，若债务人未履行向债权人全额兑付本息的义务，则债权人有权请求中债信增承担保证责任代替债务人进行全额偿付。

　　这意味着，名单中的这些少数民营房企，获得了政府增信力撑，以及监管机构对其公司基本面和持续经营能力的认可。

　　上海证券报等多家官方媒体报道称，第二轮增信发债规模已经在路上，并有望从6家增加至21家房企，加入到全额担保发债的队伍中。碧桂园、龙湖、美的、新城、旭辉、卓越等企业正推进第二轮增信发行项目，金辉、新希望、雅居乐等也在积极准备中。相较于首轮83亿元的融资规模，第二轮发债规模也将增加至约200亿元。

　　此次“第二支箭”信号发出，广发证券测算称，这2500亿元的规模足够覆盖未来1年尚未违约的民营地产企业债券到期规模（1402亿元），时间换空间给政策更大的操作空间。11月10日，“第二支箭”政策首单落地，交易商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行。交易商协会再次强调，“不断加大对包括民营房企在内的民企发债融资支持力度。”

　　对于近期政策密集发力支持民营房企融资，央行主管媒体《金融时报》点评称，“当前种种迹象表明，在一系列政策支持下，房企融资环境正在好转，市场预期有所改善。”

　　东兴证券近期一份研报亦表示，随着纾困资金的进一步落地，以及对优质民企融资支持的进一步加强，市场优质民营房企的信心有望逐渐修复，当前政策正处在新一轮释放期，纾困力度与需求刺激力度都在进一步加强。

　　数据也在佐证这一点。

　　11月8日，中指研究院数据显示，今年10月房地产企业非银融资总额为556.8亿元，同比上升16.4%，融资规模年内首现正增长，与行业进入下行周期的初期相比，行业融资已出现修复迹象。

　　中指研究院企业事业部研究负责人刘水撰文指出，2022上半年对房地产并购贷款及并购债支持规模超过1000亿，5月、8月份示范房企通过信用风险缓释工具及全额担保发债融资有百亿资金，8月底监管部门设立保交楼2000亿专项借款，9月底监管指示对房地产新增6000亿贷款，加上这次政策支持民营房企发债融资有数百亿，合计年内有近万亿资金支持房地产企业。

　　销售分化，优质房企忙冲刺

　　外部融资破冰外，房企另一大资金来源，则是占比超过5成的销售回款。除政府信用背书助力房企发债外，房企自身也在全力以赴加大销售力度，并通过“保交付”的实际行动重塑行业信心。这一点上，优质民营房企依然走在最前列。

　　以碧桂园为例，作为示范性民营房企，2022年前三季度，碧桂园集团连同其合营公司和联营公司已在30个省份267个城市910个区（县）累计合同交付约45万套房屋，累计交付面积超5300万平方米，遥遥领先于同行。据了解，今年第四季度碧桂园预计还将交付约28万套房屋。

　　按时保质交付，有助于恢复市场信心，反过来促进优质房企的销售回款。眼下，正值年末冲刺阶段，不少房企开始加大促销力度，希望迎来业绩弹性。

　　碧桂园集团董事局主席杨国强在11月度管理会议上强调，一定不能有躺平的思想，全力以赴，做正确的事，努力度过这个严寒的冬天，“相信办法总比困难多”。

　　相比于暴雷违约的风险房企，包括碧桂园、万科、中海在内的稳健房企，销售业绩相对乐观。克而瑞地产研究统计，今年前10月合约销售额排行榜上，上述三家分别位列第一、三、四位。

　　其中，碧桂园在过去两个月的权益销售均实现了环比增长，呈现出稳定回升的趋势，而在前10个月累计全口径销售额4032.9亿元，下降幅度优于行业平均水平的背后，则更突出了公司长久以来积累的品牌及规模优势。

　　与此同时，当房企销售分化加剧，行业集中度也在进一步提高。2022年10月，TOP 5房企在百强房企合约销售额占比中，进一步提升0.15个百分点至19.4%。

　　关于后市的判断，信达证券在11月6日的一份报告中指出，当前楼市处于较低的热度，总体上仍是信心不足，房地产行业需要更多的政策组合包，通过量变形成质变来促进销量的回升。

　　研究报告总结，“目前房地产行业的问题不单单只是一个维度的问题，而是整个地产制度体系问题，政策的出台需要时间的传递和迭代才能发挥效果，而且未来政策放宽也会有很大的空间，比如放宽甚至取消一些核心城市的限购和限贷、加大对房企拿地、融资、加码保交楼的支持等。”