随着CBD市场触底，写字楼价值暴跌

CBD 的主要写字楼售价较峰值低 20%，这是迄今为止澳大利亚写字楼市场调整已接近底部的最佳证据。

“我们已接近谷底，这些交易将成为未来 12 个月定价的基准。 我们已经非常接近我们需要达到的目标了。”Jefferies分析师肖尔托·麦科诺奇表示。

最新的交易包括位于墨尔本伯克街 628 号的 16 层建筑。 七年前，瑞士基金管理公司 AFIAA 以略高于 1.8 亿美元的价格收购了该公司，现在将以 1.2 亿美元的价格收购。

在布里斯班，美国巨头Brookfield为位于皇后街 240 号的价值 3 亿美元的大厦找到了买家，精品财团 Quintessential 筹集资金，售价为 2.57 亿美元。

同样受到市场密切关注的是涉及澳大利亚证券交易所上市公司 Mirvac 的两项撤资提议。 第一个位于悉尼乔治街 255 号，由 Mirvac 管理的基金持有。 新加坡吉宝公司正在以约 7.3 亿美元的价格收购其中的一半股份。 两年前，当其价值达到顶峰时，该塔的价值约为 8.75 亿美元，这意味着其现在的市场价值下降了约 17%。

在墨尔本，Mirvac 即将敲定出售 Collins St 大楼的交易，该公司已将其账面价值减记至约 3.4 亿澳元，较两年前的峰值价值折扣了 20%。

“对于高级和二级建筑来说，我们可能还处于低谷的 5% 到 10% 之内。 剩下的东西已经不多了，”麦科诺奇先生说。

“估价师正在排出轮胎中的空气。 我们已经非常接近排出足够的空气并为比赛做好准备了。”

向远程工作的转变，加上不确定的商业环境和飙升的利率，导致全球写字楼价值暴跌。 这场震荡在澳大利亚姗姗来迟，一些专家表示，在完全结束之前，房价可能会下跌 25%。

在澳大利亚证券交易所上市的房东的股价因预期破产而暴跌，而包括超级基金在内的非上市资产的所有者则面临着减记估值的压力。

去年，由于业主和潜在买家在定价问题上陷入僵局，商业地产交易大幅下滑。 受打击最严重的是写字楼交易，交易额减少了三分之二，跌至 100 亿美元以下。

利率飙升和债券收益率上升，加上工作场所重新调整为混合工作，对办公空间的需求不确定，给该行业蒙上了一层阴影。

全球办公行业的混乱造成了一些引人注目的企业伤亡。 联合办公中心巨头 WeWork 申请破产，而美国和欧洲的银行正在计算其商业地产风险敞口的成本。

澳大利亚主要房东不再否认其资产贬值。 问题是：还要走多远？

该国最大的写字楼业主之一 Dexus 去年上半年将其写字楼投资组合削减了 8.8%，12 月又削减了 5.4%。

“截至今天，我们的估值从高峰到低谷的跌幅约为 15%。 我们预计从现在到六月之间可能会有更多的变动，”斯坦伯格表示。

“当你将其与利率的稳定或正常化结合起来时，我们预计今年下半年会有更多的购买活动。”

“今年第一季度，我们看到全球和本地投资者的兴趣大大增加。 有更多的人飞来参观，也有更多的人在做[潜在交易]的工作。”

数据公司摩根士丹利资本国际 (MSCI) 本月的分析可以发现写字楼低迷可能程度的另一个关键证据，该分析量化了买家和卖家之间的价格预期差距。

根据摩根士丹利资本国际 (MSCI) 的数据，到去年最后一个季度，这一差距仍在扩大，这表明悉尼办公楼的贬值幅度可能达到 23%，较 2022 年中期的峰值下降了约 11%。

“为了让市场交易再次活跃，悉尼写字楼价值需要进一步下降 12%。 这意味着悉尼办事处的总价值损失约 23%，”MSCI 实物资产区域研究主管 Ben Martin-Henry 表示。

根据摩根士丹利资本国际 (MSCI) 的分析，在墨尔本，写字楼价值下跌略高于 10%，并可能再下跌 7.5%，总跌幅约为 18%。

高力对修正的另一种分析考虑了资本化率或资本化率，这是投资收益率的行业简写，通常随着价值下跌而上升。

报告显示，悉尼优质写字楼的价值可能较 2022 年 6 月的峰值总共下降 25% 至 27.5%。 高力国际的研究表明，今年 9 月可能会达到谷底，甚至更早。

摩根大通分析师预测，从峰值到谷底 10% 的较为温和的调整将在 6 月份结束。

MSCI 发现澳大利亚的价格预期差距明显大于世界其他市场。 虽然悉尼办公楼的价格差距接近 25%，但全球范围内的价格差距约为 17%。

马丁-亨利表示：“这在一定程度上可以归因于这样一个事实：大多数其他全球市场的价值已经出现了正确，但我们还没有看到同样程度的修正。”

“我们的估值方法略有不同。 我们不像其他市场那样进行按市值计价的估值。 这就是为什么我们没有那么不稳定，而且我们确实落后于其他市场。”

澳大利亚的滞后调整也可能有助于解释为什么国际投资者在过去一年里对投资尚未触底的商业地产市场持谨慎态度。

商业地产市场的另一个重要参与者是基金管理公司Charter Hall，该公司运营着上市和非上市基金。 本月，该公司通过其非上市平台以 7300 万澳元的价格出售了布里斯班的一栋办公楼和停车场，比六年前的价格折扣了 22%。

但首席执行官大卫·哈里森表示，潮流正在迅速转变，估值已基本触底，除了旧的、不受欢迎的办公楼。

哈里森先生大胆预测，随着投资者抬高优质办公楼的价格，随着新开发项目的供应收缩，优质办公楼的价格将变得更加稀缺，因此会出现“FOMO”时期。

“我们都听说过买卖价差。 它已经缩小了，”他本月说道。

“某些行业还没有完全关闭，随着情况的改善——利率达到峰值然后下降的预期——我们将经历一个非常有趣的时期，我称之为‘定价启蒙’。

“想要购买资产的买家需要启发，可能比卖家更需要。 这将是非常有趣的 12 个月。”