美国住房市场承压 房屋销售量骤减将导致房价持续大幅下跌

　　原标题：美国楼市未稳 未来房价尚有下降空间

　　近一段时间以来，来自美国住房市场的数据良莠不齐。根据美国商务部公布的最新数据显示，在经历了之前连续3个月的复苏后，美国新屋销售首次下滑：美国6月新屋销售69.7万户，不及预期的72.5万户，5月前值从76.3万户大幅下修至71.5万户。6月新屋销售环比下跌2.5%，5月前值为环比上涨12.2%。美国全国房地产经纪人协会（NAR）最新数据则显示，在房屋价格高企、按揭贷款利率上升以及成屋库存严重短缺等因素影响下，美国5月成屋销售较4月略有回升，但整体销售仍低迷。5月成屋销售环比上涨0.2%，是2022年1月以来第二次实现销售环比正增长。5月成屋售价的中位数为39.61万美元，同比下降3.1%，为10多年来最大的价格跌幅。另外，美国全国房价较去年5月仍下降0.5%，但仅比去年6月的历史峰值低1%。

　　导致美国住房市场承压的原因之一是不断上涨的贷款利率。过去一年，美联储为抑制通胀，开启了激进加息周期。北京时间7月27日凌晨，美国联邦储备委员会结束为期两天的货币政策会议，宣布将联邦基金利率目标区间上调25个基点到5.25%至5.5%之间，这是美联储在6月暂停加息之后的首次温和加息。自2022年3月以来，美联储已经加息11次，累计加息幅度高达525个基点。美联储大幅“收水”不仅令美国经济陷入低迷，并将30年期抵押贷款推至20年来的高点，购房者成本增加便会推迟购房决策，导致美国楼市风光不再。

　　尽管美联储在7月例会上不断为美国经济“唱多”，但市场人士对此远未认同。野村东方国际发布报告提出，美国二季度国内生产总值（GDP）超预期，但强劲之下仍有疲软信号。具体而言，美国二季度GDP环比年化增长2.4%，高于市场预期的1.8%，显示美国经济在高通胀以及美联储连续加息收紧信贷条件下依然强劲。具体来看，以下方面值得关注：第一，超额储蓄以及实际收入增长下的个人消费，尽管二季度动能环比有所减弱，但对GDP环比拉动率为1.12%，服务项依旧为最强项；第二，反映美国企业投资状况的非住宅固定投资出人意料强劲，这主要受到供应链问题缓解下运输设备投资以及《通胀削减法案》下制造业建筑投资所推动；第三，私人库存环比多增，对GDP拉动率为0.14%。“虽然美国二季度GDP展现出韧性的一面，但一些前瞻性迹象表明，美国企业投资的可持续性存疑，在信贷条件收紧背景下潜在的疲软或将在未来显现出来。”该报告表示。

　　不少经济学家认为，美联储7月的加息将是本次加息周期中的最后“一加”，即使无论是会后声明，还是美联储主席鲍威尔在新闻发布会上的表述，似乎都没有提供太多的前瞻性政策指导。鲍威尔在会后强调了对未来作出利率决定的相机抉择性，并放弃了6月以来每季度或加息一次的言论。尽管如此，他仍向市场传达了在未来每次会议上都会加息的可能性，并维持今年进一步收紧政策的基本预期。美联储表示，未来政策仍将取决于数据表现，并将核心通胀作为货币政策最重要的决定因素，充满韧性的美国经济仍存在通胀再度加速的风险。考虑到受住房成本、二手车价格以及机票价格回落带动、6月美国核心个人消费支出物价指数（PCE）环比增长放缓至0.17%、美联储对通胀的态度有所松动等因素，美联储未来停止加息或者为降息铺路的可能性上升。目前来看，美联储有望维持利率至今年年底。

　　特斯拉首席执行官马斯克曾表示，美国商业地产价格正在快速下跌，房价也会随之下跌。他的此番言论凸显出各界对美国住房市场的担忧情绪。美国全国房地产经纪人协会表示，从2022年3月到2023年4月，美国房屋销售下降了3.4%。4月全美房屋平均售价为38.8万美元，同比下降1.7%。与此同时，4月份，住房存量供应期仅为2.9个月，远低于健康和平衡市场所需的6个月时间。不少经济学家认为，美国房屋价格可能会进一步下跌，但跌幅不会像经济衰退期间那么严重。

　　潘西恩宏观经济咨询公司日前发布的一份报告称，美国住房市场还远未迎来真正的反弹。在他们看来，今年春季美国住房市场的回暖只是一个假象。虽然今年年初房地产销售量飙升，但近期因房贷利率回升，该数值已经有所下跌。而房贷申请数量也表明，房地产销售量很快就会跌至周期内新低。报告提出，阻碍住房市场真正复苏的关键因素在于负担能力。去年房贷利率的暴涨给市场带来冲击，加上新冠疫情催生房产热期间全美房价飙升超过40%，住房市场的负担能力受到了严重削弱。该机构认为，从长远来看，美国房价尚有很大的下降空间，销售量骤减的滞后效应将导致房价持续大幅下跌。