楼市三箭齐发 出手还是再等等？专家：房市前景仍难料

　　5月18日消息，周五(5月17日)国家推出了试图扭转房地产业的所谓“重磅”措施，包括突出保交楼，收购存量现房，降低贷款首付，取消首套和第二套住房贷款利率下限等。楼市三箭齐发 出手还是再等等？专家质疑，所谓救助措施缺关键细节，且效果如何并不乐观。

　　经济学家一直呼吁北京出台强有力的措施提振经济，但过去两年的政策收效甚微。

　　许多经济学家说，中国经济本质上需要纾困市场，采取更多措施帮助房地产开发商重组债务并完成未完成的项目，同时通过直接补贴提振购房者的信心。

　　周五，官方宣布的各项政策可归纳为三大块，第一部分是需求，首付比例下限降至首套房15%、二套房降至25%，取消首套二套住房贷款利率政策下限、下调住房公积金贷款利率0.25个百分点。

　　第二部分是供给，包括支持房产土地去库存、稳融资等直接改善房企流动性的措施。

　　第三部分是新增三千亿元保障性住房再贷款以支持国企收购存量现房。此外，土地回收用于保障房项目可通过专项债支持，并进一步加大地产商“融资白名单”支持力度。

　　3千亿元保障性住房再贷款是杯水车薪

　　即便在周五被逼出手救助房地产市场，提出的新增3千亿元“重磅”保障性住房再贷款对于纾困也充其量是杯水车薪。

　　根据申银万国证券研究所宏观团队的报告，自2021年以来，中国所有已售期房尚未竣工的面积达到20亿平方米以上，即使剔除竣工面积本身“统计因素”导致的低估仍有15亿平方米以上已售但未竣工的期房。

　　就算按照确定的“保交楼350万套”，即使按一套面积100平方米来估算，2023年也只交付3.5亿平方米期房，仍有大量在名单之外的地产项目尚未交付。

　　报告预测，目前保交楼所需投资规模为7.6万亿元，资金缺口在3万亿至4万亿元左右。

　　高盛也估计，到2023年底，中国可售房屋库存为13.5万亿元，由于部分建设尚未完成，需要5万亿元的资本投资才能完成。

　　对比资金缺口，央行宣布的3千亿元保障性住房再贷款只能是解决住房供需失配所需资金的一小部分。

　　给房地产纾困 现在说能否达到目标为时过早

　　外媒报道，这次为房地产市场纾困的举措是否能够达到预期的目标目前还不清楚。

　　引用上海高级金融学院金融学教授朱宁的话说，“这有点类似金融危机期间的金融机构纾困。”“最后还是要政府介入并将自己的信贷扩大至房地产市场，否则要我们相信我们已经摆脱困境还是有点困难或者说为时过早。”

　　此外，许多潜在购房者还在观望，并等待房价再下降。

　　2024年以来，中国房价下滑的趋势一直没有停止，最新数据显示，今年的跌幅已经达到10%。

　　周五公布的官方数据显示，2024年前四个月，中国房地产投资下降9.8%，较第一季9.5%的降幅还更大。

　　1-4月新房销售量下降28.3%，1-3月下降27.6%。4月新房价连续第10个月环比下跌0.6%，为2014年11月以来的最大跌幅。

　　专家质疑救助措施缺关键细节 钱由谁出

　　麦格理集团首席中国经济学家胡伟俊在一份研究报告中说，3千亿元购买未售出房屋的举措对行业来说是释出“积极的”信号，但缺少关键细节，例如融资金额等。

　　“展望未来，关键是政府何时以及以何种规模提供资金来源。”他写道，“为了评估影响有多大，关键问题是谁将为购买提供资金以及他们最终将提供多少资金。”

　　地方政府近年来因举债支付与疫情相关的支出和基础设施项目成本，已经累积了108万亿元的债务，其中大部分是隐藏的。

　　外媒报导说，澳新银行大中华区首席经济学家杨宇霆表示，“所有地方政府如何有财力来完成政府的任务是一个悬而未决的问题。”

　　据报导，全球经济分析公司BCA Research首席新兴市场/中国策略师Arthur Budaghyan表示，需要向陷入困境的中国房地产注入更多资金——至少5万亿元——才能对更广泛的经济产生有意义的影响。

　　他强调说，而且这笔钱需要迅速花完，而不是在三到五年内慢慢花掉。

　　“问题在于多少、何时以及多快。”他说。

　　中国有多少空置房?消费者能否安心买房

　　更多经济学家认为，中国经济提振措施的关键是消费者能否安心买房。

　　香港联合银行高级亚洲经济学家Carlos Casanova表示，政府购买未出售的房屋的做法不会让中国房地产市场在一夜之间复苏。

　　清华大学的朱宁表示，“除非潜在购房者感受到房价上涨的严重变化，否则目前的房价对于家庭收入或租金收益率来说仍然太高。”

　　总部位于北京的投资银行香颂资本董事沈萌接受彭博社采访时也说，提振市场的效果将取决于消费者是否会放心。

　　中国到底有多少空置房屋?时任中国欧盟商会会长Joerg Wuttke在2月接受节目采访时说：“整个德国有8,200万人口，可以立即搬到这里住，至少有8,000万至9,000万套公寓是空的，未完工的(指已售期房尚未竣工)。”