房地产危机加深 万科成为市场焦点

人们对支持万科避免违约的能力越来越担忧，尽管国家为支撑这家现金短缺的开发商的财务状况做出了努力。

在标普全球评级成为第三家将该开发商评级为垃圾级的主要评级公司之后，该公司的股票和债券本周暴跌，引发全行业抛售。

这些下跌表明，在寻求恢复投资者对这个饱受销售下滑、房价下跌和债务成本飙升困扰的行业的信心时所面临的困境。 万科长期以来被认为是中国最有信誉的房地产巨头之一，也是少数避免违约的企业之一。

“万科是中国房地产行业的标志，”深圳同创资产管理有限公司总经理于英东表示。 “如果像这样的公司能够面临这样的问题，只会增加人们对行业前景的担忧。”

万科股价本周在深圳暴跌 13%，创 2021 年以来最大跌幅，收于十年来新低。 2027年到期的美元债券兑美元汇率跌破40美分，创历史最低水平，而2029年到期的人民币债券也跌至新低。

万科由王石于 1984 年创立，成为中国房地产市场增长的代名词，以优质项目瞄准快速扩张的中产阶级。 该公司是 1991 年首批在中国证券交易所上市的公司之一，多年来一直是中国最大的房地产开发商，后来被更激进的竞争对手碧桂园控股和中国恒大集团超越。

但越来越明显的是，万科也未能幸免于这场危机，这场危机导致包括恒大在内的许多中国私人开发商陷入违约。

今年 2 月，万科公布合同销售额暴跌 53%，创下至少六年来的最大跌幅，令投资者震惊。 3月份，该公司公布全年净利润下降46%，创1991年上市以来最大跌幅，并且首次未能提出派息。

然后是降级。 穆迪评级取消了该公司的投资级信用评级，预测信用指标和流动性将因房屋销售下降和融资不确定性而减弱。 惠誉评级很快也效仿。

上周，摩根大通将其股票评级下调至减持，称该建筑商面临去杠杆化和依赖银行和国有企业支持的“挑战”时期。

China Vered Securities 研究执行董事 Ravi Wong 表示：“最近围绕万科发生的事件大多是负面的。”他补充说，投资者担心其他国家支持的开发商也会面临类似的问题。

深圳市政府于2017年成为万科第一大股东，一直直言不讳地支持该开发商。 早在11月，市国资委就向金融公司表示，对万科有信心，并有足够的现金和工具在需要时为该建筑商提供支持。

中国金融监管机构和地方政府上个月帮助安排债权银行和万科之间就可能的债务互换进行谈判。 据彭博社报道，此举将帮助中国第二大房地产公司避免公开违约，同时为银行提供抵押品以防止任何潜在损失。

标准普尔全球周三表示，万科有足够的流动性来解决今年的债务到期问题。 然而，房地产销售和利润率的疲软将削弱其竞争力，而如果公司未能完成计划的资产出售，公司的财务状况也可能会削弱。

S&P Global 表示，该公司将在 2025 年面临到期墙，届时将有 50 亿美元的境内和离岸债券到期。 评级机构估计，截至 2023 年底，该公司可动用现金为 50.1 亿美元。

万科的困境正值人们重新关注中国房地产行业之际。 中国房地产开发商的指数本周下跌 6.2%，创 2009 年以来的最低水平。违约的中国开发商世茂集团控股公司在一家国有银行要求香港法院清算该公司后，该公司股价下跌 30%。