瑞安房地产2024业绩分析：保守与韧性并存

　　在 2024 年房地产行业深度调整的大背景下，瑞安房地产(HK00272)的表现引人关注，其业绩呈现出 “保守与韧性并存” 的态势。全年收入为 81.73 亿元，与上一年相比下降了 16%;股东应占溢利 1.8 亿元，同比下滑幅度高达 78%。利润的下降主要归因于住宅物业落成数量以及已确认的物业销售减少。不过，其商业物业组合却在市场波动中发挥了关键的支柱作用，租金及相关收入总额(包括合营公司及联营公司)逆势增长 9%，达到 35.47 亿元，其中上海核心资产的贡献占比达 77%。​

　　商业物业：高端零售引领，轻资产模式加速推进​

　　零售物业：创新业态驱动增长​

　　面对零售消费复苏分化的局面，瑞安的商业物业展现出了强大的抗风险能力。2024 年，其零售物业整体出租率稳定保持在 94% 左右，客流量与整体销售额分别同比增长 12% 和 8%。其中，2023 年开业的蟠龙天地与鸿寿坊两大项目成为核心增长动力。这两个项目以 “文化 + 自然 + 社交” 为特色，通过创新的业态组合，吸引了大量的消费者，成功拉动了租金增长。例如，蟠龙天地将江南水乡风貌与现代商业融合，引入众多特色文创、餐饮品牌，成为周边居民及游客休闲打卡的热门地点，其租金及相关收入在 2024 年同比增长 64%，达到约 1.15 亿元;鸿寿坊则聚焦社区商业，打造了具有烟火气的邻里生活中心，租金及相关收入同比大幅增长 290%，约为 0.82 亿元 。​

　　办公楼物业：地段优势支撑稳定出租率​

　　上海成熟办公楼尽管面临企业降本外迁的压力，但凭借优越的地段优势，平均出租率维持在 91%。不过，受激烈市场竞争及宏观经济环境影响，截至报告期末，办公楼续约租金出现转跌情况。整体来看，瑞安房地产办公楼物业组合的整体出租率为 69%，同比增长 3 个百分点 。公司通过灵活租金策略以及打造一站式办公解决方案等措施，努力维持出租率稳定。​

　　轻资产模式深化布局​

　　公司高层在业绩发布会上透露，城市微度假产品线新项目将于 2025 年启动，进一步深化轻资产模式。在 2024 年，瑞安已成功签约上海永年里和奉贤南桥两个管理输出项目。这种轻资产模式不仅降低了重资产投入带来的风险，还能借助瑞安的品牌溢价拓展收入来源。以永年里项目为例，瑞安将为其提供从项目定位、开发到营销、资产管理和运营的全方位专业管理服务，在减轻自身资本投入的同时，持续扩大品牌影响力，契合当下消费升级趋势下消费者对于 “品质化、个性化” 的追求 。​

　　市场分化：一线城市核心资产凸显价值​

　　住宅市场：高端住宅逆势上扬​

　　瑞安的业绩反映出房地产行业的结构性分化特征明显。住宅市场整体疲软，物业销售确认收入同比下降 26%。然而，上海高端住宅市场却表现突出，如均价高达 21 万元 / 平方米的翠湖天地・六和项目，开盘后迅速售罄，为公司贡献了 119.79 亿元的合约销售额。这充分显示出高净值客群对核心地段稀缺资产的强烈需求。在全国范围内，2024 年四个一线城市总价超过 3000 万元的高端豪宅销售同比增长 70%，在全部 30 个重点城市中的总占比从 2023 年的 91% 上升到 94% 。​

　　商业地产：冰火两重天​

　　商业地产领域也呈现出 “冰火两重天” 的景象。低能级城市商业地产空置率持续攀升，而上海等一线城市由于人口持续流入以及消费升级，零售与办公市场依然具有韧性。瑞安超过 70% 的商业投资集中在上海，其商业物业总估值达 790 亿元，成为公司穿越市场周期的关键保障。上海在 2024 年出台的一系列政策，如 “927” 新政，极大地推动了楼市走稳向好，也带动了土地市场升温，优质住宅土地拍出高溢价 。​

　　财务状况：负债率可控，流动性压力缓解​

　　面对行业普遍存在的流动性挑战，瑞安将降杠杆作为核心任务。截至 2024 年末，其净资产负债率稳定在 52%，现金储备为 77.34 亿元。自 2021 年以来，瑞安累计偿还离岸债务 452 亿元，2025 年到期债务余额仅剩 27 亿元，偿债高峰已过。公司通过轻资产转型以及非核心资产处置(如出售鸿寿坊 65% 股权)等方式，进一步优化了资金结构，为后续投资活动留存了空间，有效缓解了流动性压力 。