专家称中国租赁住房市场已做好增长准备 瞄准年轻租房人群

拉萨尔投资管理公司、Greystar 和第一太平戴维斯的专家小组表示，在中国房屋销售市场面临划时代危机的同时，中国的租赁住房行业对国内外机构投资者的吸引力也越来越大。

董事总经理施琳娜 (Selena Shi) 表示，人口结构的变化、社会对租赁作为住房所有权的长期替代方案的接受度，以及租赁住房房地产投资信托基金作为潜在流动性途径的引入，使得对中国多户住宅的投资成为优先目标。

“中国多户住宅潜力巨大。 目前渗透率低至2%至5%，而美国约为20%，欧洲可能更高。 因此，我们确实相信该领域存在巨大的增长潜力，并且我们看到国内外机构资本对该领域越来越感兴趣。 我对（行业）未来的增长非常乐观。”石在由 Yardi 赞助的小组讨论中说道。

据摩根士丹利资本国际实物资产公司(MSCI Real Assets)的数据，去年亚洲最大经济体的多户住宅交易量猛增30%，达到19亿美元，投资者对上海表现出偏好，因为预计每年涌入上海15万至20万专业人士，有助于提振中国大陆的租赁需求。 商业中心。

拥有住房失去吸引力

中国的多户家庭投资者主要瞄准年轻的租房者，由于家庭组建延迟、住房负担能力低和房产价值下跌，这一群体被认为越来越偏离传统和文化对住房所有权的偏好。

麦克唐纳说：“人们结婚生子的时间越来越晚，如果他们真的有孩子的话，那么购买房产的压力可能不存在，而且拥有房产并不像以前那样有经济保障。” “五年前，拥有房产是你成功的标志，你会看到你的净资产增长。 现在，如果你的经济状况不佳，这会被视为他们未来财务安全的潜在风险。 而且你不一定会看到以前见过的 10%（房价）增长。”

与 Macdonald 的观点相呼应，Shi 认为年轻专业人士不断增长的需求是一个“长期”趋势，LaSalle IM 计划将这一趋势作为其未来三年内向中国租赁住房领域投资 100 亿元人民币（14 亿美元）的战略的一部分。

这家总部位于芝加哥的基金管理公司以其新成立的COZI品牌在上海推出了两个租赁住房项目，另一个项目将于下个月启动。 这两个项目都针对该市金融和科技行业的白领。

上海的人才聚集也吸引了Greystar，这家总部位于南卡罗来纳州的开发商和基金管理公司计划于今年第三季度推出其第二个中国项目。 上海的该开发项目将是该市首个机构专用租赁住房开发项目，位于静安区的 580 套住宅综合体旨在与该公司现有的长宁区 LIV’N 833 项目一样，瞄准具有弹性的中高端消费群体。

“对于LIV'N 833项目，平均租金高达每月25,000元……我们更关注高端外籍人士，入住率已从50%上升到今天的87%，我们认为这一趋势仍然存在 成长”，李说。 “由于 Greystar 众所周知，尤其是在美国和欧洲，外国人对 Greystar 品牌非常熟悉。 这也是灰星拥有的独特优势之一。”

不断增长的租赁需求提振了上海机构运营的租赁公寓项目的经济性，Macdonald 和 Shi 表示，其平均租金比标准个人拥有的房产高出 20% 至 30%。 Macdonald 表示，与服务式公寓和酒店相比，这种定价能力以及较低的管理成本和服务供应，使得多户住宅项目的利润率达到 80% 左右。

C-REIT流动性

中国中央政府推出的政策措施也令投资者受到鼓舞，其中包括中国的房地产投资信托基金试点计划，该计划于 2021 年扩大，允许持有经济适用房资产的信托公开上市。 仲量联行 12 月发布的一项针对 50 名地区和全球投资者的调查显示，C-REITs 已成为潜在投资者第三大首选的退出渠道。

“从长远来看，房地产投资信托基金将有助于为多户住宅领域带来额外的流动性，并降低许多机构投资者的进入门槛，”史说。 “目前，住房房地产投资信托市场正经历一段波动时期，因此人们对房地产投资信托基金有些犹豫。 但从长远来看，我认为这对该行业肯定是非常积极的……我们看到越来越多的机构投资者对该行业表现出兴趣，其中一些投资者是受到房地产投资信托基金退出潜力的推动。”

税收优惠、专门为租赁住房项目提供土地以及增加信贷供应等政府激励措施也鼓励了租赁住房开发商。

由于这些政府激励措施吸引了可能是该行业新手的国有开发商的参与，Greystar 还看到了在项目层面与这些政府参与者合作甚至推出住房投资工具的机会。

“我们确实看到一些国有企业组建了预REIT基金或租赁住房基金，”李说。 “他们非常以市场为导向，而不是以国有企业为导向。 因此，他们正在收购一些增值资产和土地，而其他人则着眼于核心增值。 因此，不同的投资者在租赁住房领域关注不同的策略，这是非常令人鼓舞的。”