1-3月北京市甲级写字楼租金环比下降2.9% 仍延续下行趋势

商业写字楼市场往往映衬着经济运行的回暖速度。高力国际数据显示，北京办公楼市场已连续两个季度实现整体市场去化。2024年一季度甲级写字楼延续了去年四季度的趋势再度实现正吸纳量，达到1.2万平方米。

对此，北青地产约访高力国际北京公司董事总经理李娟对写字楼市场进行详细解析。

北青地产：一季度北京写字楼去化主要集中在哪些区域？依托哪些类别的产业？

李娟：一季度1.2万平方米去化主要集中在亚奥和中关村区域。中关村市场自去年下半年头部互联网企业的面积调整接近尾声后，已经连续三个季度实现了正吸纳量。一方面头部互联网企业的面积调整和新项目的入市为市场释放了大量的优质办公空间，另一方面中关村市场的租金也在持续调整，很多企业借此机会进行了办公空间的升级。

主要的市场需求依旧集中在互联网科技类企业中，细分行业集中在新兴经济类型产业如大数据、AI等。亚奥市场的情况与中关村类似，也受到互联网企业面积调整的影响，市场内有大量的优质空间待去化。一季度，亚奥市场的主要去化来自于国央企面积的搬迁整合。

北青地产：一季度甲级写字楼租金表现如何？

李娟：市场需求持续恢复，租金依然有下行趋势。租金方面，全市场“以价换量”的现象日益凸显，租金下行趋势仍将持续。高力国际数据显示，本季度甲级写字楼净有效租金环比下降2.9%，降幅收窄0.3个百分点。市场平均净有效租金跌破300元每月每平方米，达到291.4元每月每平方米。其中，望京酒仙桥和中关村依然是租金降幅最大的两个子市场，分别达到5.5%和3.9%。值得注意的是，降幅紧随其后的是CBD子市场。当前CBD的空置率仅为13.5%，但本季度租金降幅却达到3.6%。

北青地产：请详细介绍一下CBD市场的情况。

李娟：第一，从整体市场的角度来看，当租金下降无法实现空置率的有效去化时，代表着相对供给侧而言，市场新增需求尚不足以有效去化新入市项目和存量项目的空置面积。空置率持续维持高位，市场去化压力将越来越大，整体市场租金降幅就会加大。

第二，从写字楼板块的角度来看，CBD市场空置率仍然是较为健康的，但其周边写字楼板块的空置率均已达到20%左右的较高水平，随着周边板块租金的下调，CBD市场无法独善其身。

第三，从资产类别的角度来看，当整体市场租金下降到一定程度后，无论是超甲级、甲级还是乙级写字楼均会针对出租策略进行调整，稳健的租户组合首当其冲。对于优质客户资源，租金水平是所有竞争维度中最核心的因素。

北青地产：乙级写字楼和产业园市场的表现如何？

李娟：乙级市场和产业园市场在经历了过去两年主力租户行业大规模办公空间整合后已经利空出尽。乙级市场从去年下半年开始已经连续三个季度实现去化，累计去化量接近18万平方米，但受到新增供应影响，空置率稳定在18.3%。产业园市场也实现了连续两个季度去化，累计去化量接近13万平方米，空置率小幅下降至20.5%。

北青地产：乙级写字楼连续实现去化的原因是什么？

李娟：企业“降本增效”的大背景下，乙级市场的价格优势愈发凸显，从去年下半年开始持续去化。在子市场表现方面，北部的中关村、亚奥和望京-酒仙桥市场表现较为突出。从去年下半年开始，影响北部市场最为严重的互联网企业面积调整接近尾声，北部市场开始去化。同时，北部市场也入市一些品质较高、性价比优势明显的新项目，能够很好地满足大面积整租用户需求，在这个季度也实现了良好的去化。

北青地产：产业园市场的细分行业呈现哪些特征？

李娟：产业园市场表现比较亮眼的是上地市场，连续两个季度累计实现了接近12万平方米的净吸纳量。产业园市场主要新增需求依旧集中在互联网科技类企业中，细分行业由传统ToC的互联网平台类企业转变为ToB端企业，例如大数据服务、数据中心、WEB3.0相关的新兴数字经济企业，以及芯片集成电路相关的硬件技术与设备企业。此外上地区域也集聚了许多新质生产力，如先进制造类企业。市场中具有丰富成熟的配套、优惠扶持政策类型的产业园备受青睐。

北青地产：对后市写字楼市场发展有哪些预判？

李娟：随着2024年全国两会的召开以及《政府工作报告》的发布，2024年中国经济预期增长目标定在了5%左右。今年实现5%的增长目标整体难度有所增加，但是伴随着2023年下半年开始实施的一系列促进经济增长的政策效应在今年持续显现，叠加超大规模的市场需求、完备的产业体系供给优势以及工程师红利等，所有这些因素都将成为中国经济实现增长目标的信心和底气。

对于写字楼业主方来说，在市场调整期，健康的出租率和稳定现金流是运营的核心目标。在经济环境复杂多变、市场竞争激烈的今天，市场对于资产运营管理方提出了更高的要求，适应能力和创新能力等多维度的提高刻不容缓。想真正穿越周期不仅意味着短期的盈利或者市场份额的保持，更包括了对未来市场变化的预见和适应，不断学习和自我进化的能力，时刻保持敏锐的市场触觉，及时调整自身的经营策略和业务模式的勇气和魄力。