写字楼租赁需求逐步企稳回升 市场有望实现500万方净吸纳量

　　原标题：机构预测:经济复苏下全国写字楼租赁净吸纳量有望翻倍扩张

　　写字楼租赁市场兴旺与否被视作经济活力的晴雨表。根据国际房地产研究咨询公司世邦魏理仕数据，去年，全国18个主要城市写字楼净吸纳量跌至2009年以来的最低水平。

　　不过，阴霾即将散去。2023年中国GDP增速预计将大幅反弹至4.9%，在全球主要经济体中一马当先，经济动能和企业景气度的提升，亦将使写字楼需求企稳回升。世邦魏理仕预计写字楼租赁需求将于今年二季度企稳回升，全年有望实现500万平方米的净吸纳量，同比去年实现翻倍增长。

　　其中变量最大的将是科技行业，2022年，科技行业写字楼租赁面积同比下跌了53个百分点，今年由于政策环境趋于稳定，租赁需求有望大幅回升。腾讯、阿里巴巴和字节跳动等头部企业已加大对硬科技领域的投资，基础科技研发、元宇宙相关产业链将成为今年写字楼行业的扩租增长点。

　　新能源汽车则是去年扩租最多的行业，该行业在全国主要写字楼市场的新租面积同比增长了2.5倍，这一趋势有望延续。

　　全国写字楼市场有望走出低谷

　　多重因素交叠下，2022年是写字楼租赁市场艰难前行的一年。

　　世邦魏理仕最新研究数据显示，2022年，全国18个主要城市全年写字楼净吸纳量仅录得234万平方米，同比大幅下降68%，跌至十四年来的最低点。第一太平戴维斯数据则显示，2022年北京甲级写字楼累计净吸纳量约为8.13万平方米，同比降幅达到92%。

　　受益于防疫优化和经济复苏利好，截至目前，多家国际房地产研究机构都认为，2023年中国写字楼行业将走出低谷、缓慢回温。

　　随着国内疫情加速过峰，企业经营活动回暖的迹象不断增强。最新公布的采购经理人指数（PMI）显示，2023年1月制造业PMI指数结束此前三个月的下跌，重回临界线上方，服务业商务活动指数较上月大幅上升14.6个百分点。世邦魏理仕预计，全国主要城市写字楼租赁需求将于二季度企稳回升，全年有望实现500万平方米的净吸纳量，与过去5年的均值相当。

　　疫情期间，远程办公、混合办公得到众多企业的认可和采纳，一定程度上影响了写字楼租赁需求。2022年CBRE一项调查显示，90%的中国受访者表示目前仍以办公室工作为主，因此预计新冠调整为“乙类乙管”后，绝大部分企业将恢复疫情前的办公模式。

　　去年三季度初，世邦魏理仕曾对京沪等主要城市写字楼租户展开调查，结果显示36%的受访企业计划在未来18个月增加办公面积，考虑到各方面积极变化，该机构预计2023年企业扩张信心将逐季增强，甚至可能会超出调查预期。

　　仲量联行近期发布数据显示，全国重点20城中，四分之三的城市写字楼市场净吸纳量有望在2023年实现同比提升，北京、广州、成都等城市办公楼租金在年内将恢复正增长区间，其他大部分城市降幅将显著收窄。

　　关于租金水平，世邦魏理仕则认为，2023年全国写字楼平均租金将同比下滑0.7%，新增供应集中入市，可能会让业主间面临激烈的招租竞争，大部分华北和中西部二线城市的写字楼市场会面临租金持续下行的压力，只有一线城市核心商务区的租金具备强劲的反弹动能。

　　“伴随防疫政策大幅优化，中国将在内需驱动下再次引领全球经济复苏。”世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨对第一财经表示，随着投资者情绪明显改善，预计2023年中国大宗物业投资市场全年交易额将超2500亿元，同比上涨15%-20%。

　　硬科技公司将成为扩租主力

　　过去十年，科技公司一直是中国写字楼的最大占据者和租赁市场中的主要需求者。然而创造了最多增量需求的互联网科技行业，去年其办公租赁却出现了大幅度萎缩。

　　由于互联网科技行业政策环境变化、流量红利消失、行业整体进入转型期等问题，去年科技行业写字楼租赁面积同比下跌了53个百分点，新租面积显著下滑。

　　去年年底，中央经济工作会议提出“大力发展数字经济，提升常态化监管水平，支持平台企业在引领发展、创造就业、国际竞争中大显身手”，这意味着2023年互联网平台企业的政策环境将趋于稳定，有望推动互联网企业办公需求重拾增长。

　　世邦魏理仕表示，头部互联网科技企业已经开始加大对硬核科技领域的投资。比如，2022年腾讯总共投资了18家硬科技公司，涉及人工智能、半导体、芯片、机器人等领域，阿里巴巴和字节跳动在这一领域则分别被录得7笔和4笔投资。一些被投企业已经开始在写字楼租赁市场扩张，如云鲸智能、黑帕云等。

　　元宇宙则是另一个广受关注的主题领域，2022年，北京、上海、深圳、广州、杭州、成都、武汉、西安等城市均颁布了元宇宙产业支持政策，2022年至2027年中国元宇宙市场规模将保持33%的年均复合增长率，元宇宙产业链中包含的AI、5G、云技术软件开发企业和AR、VR硬件设备制造企业均有望获得持续扩张。

　　高力国际近期报告显示，科技行业脱虚向实的趋势很明显，办公扩张风格也会出现变化。虽然互联网科技依然是最火热的赛道，但是细分赛道已经从To C类为主，变成了以To B类软件服务类企业和芯片集成电路为主的互联网硬件技术与设备企业。

　　除了租赁需求占比最大的科技行业，金融业仍将担当写字楼租赁的主引擎。2023年，证券行业有望继续受益于资本市场改革，经过三年试点，股票发行注册制有望迎来全面实行的关键一年，房地产行业再融资的重启和公募REITs扩容将为证券公司带来新的业务机会。

　　此外，外资制造业对中国市场的长期信心不变。2022年，中国实际使用外资金额同比增长6.3%，其中制造业实际使用外资大幅增长46.1%，体现出外资企业对中国经济发展前景和营商环境持续改善的长期信心。世邦魏理仕认为，尽管今年欧美经济体减速令部分跨国企业启动全球裁员，但是在中国扩大投资的外资制造业企业的研发、地区总部功能将继续扩张，利好外资企业总部密集的一线城市写字楼市场。

　　新能源汽车是写字楼租赁需求中的一股新兴势力。2022年，新能源汽车在全国主要市场的新租面积实现同比2.5倍的增长，产销两端的持续高速增长将推动新能源汽车及上下游企业写字楼需求在2023年进一步增长，尤其是在产业链集聚优势明显的上海和北京。