温州浦湾东玺项目二期开盘 加推85套高层住宅

　　原标题：市中心一项目冷市开盘，优点突出，缺点更需格外关注...

　　来自市房地产市场信息网的消息，位于车站大道沿线附近的吕浦湾·东玺（吕浦湾二期），于19日开盘。

　　吕浦湾早在2015年就开盘了，目前已交付多年，如今项目二期却在市场极其低迷背景下，推出了85套新房。

　　到底怎么回事？我们一起来看看...

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　　吕浦湾·东玺是个袖珍盘，占地不到10亩，只有2幢高层住宅，沿吕浦河布局。

　　整个小区共有164套，其中商品房85套、安置房79套，商品房、安置房占比差不多各一半。

　　吕浦湾·东玺效果图在商品房方面，该项目仅有两个户型，分别是建筑面积约110㎡、约138㎡，均为三房两厅两卫，其中138㎡客厅更大，可做开放式书房等功能。

　　根据普惠后的价格，项目均价约为31000元/㎡。

　　那么，这个项目是否值得买？性价比怎么样？

　　我们先看优点。

　　首先，吕浦湾·东玺地处市中心，靠近时代商圈，周边城市界面还可以，生活较为便利。

　　时代商圈经过20多年发展，仍是温州重要的传统商圈，虽然存在老化、停车难等问题，但就该项目而言，只需步行约600米，即可享受吃喝玩乐购于一体的成熟商业配套。

　　而该项目与车站大道之间，又隔了吕浦湾一期，做到了闹中取静。

　　时代商圈其次，吕浦湾·东玺拥有南向景观视野。

　　项目以南的吕浦河，让其成为南向一线河景房。更重要的是，吕浦河以南的吕浦花园楼层不高，为其提供了近300米的广阔视野空间。

　　还有学区，根据目前的划分，分别是上陡门小学、19中。

　　其中，19中自2018年并入市南浦实验中学教育集团、更名惠民路分校后，今年又转设为市南浦实验中学锦绣校区。

原19中02

　　可以看出，这个小盘优点突出，但缺点也很明显，购房者需要注意的首要问题是朝向。

　　吕浦河并非东西走向，而是西南—东北走向。也就是说，正对吕浦河建设的吕浦湾·东玺，正面朝向是南偏东约40度。

　　吕浦湾·东玺真正的朝向示意图。底图来源：市自然资源和规划局通过建筑物理分析，结合温州的纬度位置，温州的住宅朝向，南偏东不宜超过15度，南偏西不宜超过12度。

　　显然，该项目南偏东约40度的正面朝向，明显过于偏东了。

　　当然，这样的朝向有一个优点，夏季东南风凉爽。

　　但是，这样的朝向缺点更明显，除西边间外，阳面仅有中午之前有日照，中午过后就没有日照了，一年四季均如此。

　　下午约1点的日照情况住过这样朝向房子的人都知道，夏天倒还好，本来就要开空调避暑。到了深秋、冬天的下午、傍晚，阳面晒不到太阳，另一头吹着西北风，用温州话说“阴丝冷”，严重影响居住舒适性。

　　现在中午过后约1点，站在吕浦桥、吕浦公园望去，已经能明显看到吕浦湾正面是很暗的阴面，而西侧面是很亮的阳面，已形成鲜明的对比。

　　下午约1点的日照情况再看看附近置信原墅等小区朝向接近正南的住宅，南面完全是阳面，日照非常充足，对比鲜明！

　　吕浦湾·东玺与置信原墅日照对比现在还没到秋分，天气还热，感觉不明显。到了深秋、冬天，除西边间外，下午在家既晒不到太阳，又吹着西北风，该有多冷是可以想象的！

　　因此，部分媒体、中介经纪人所称的“全天候日照”，与事实有很大的出入，这点购房者需要擦亮眼睛。

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　　至于该项目的第二个缺点，主要在于它是一个安置房、商品房混合小区。

　　有传闻称，吕浦湾·东玺的安置房，大概有30来套用于就地安置，其它由特定对象购买。

　　对于一个仅有164套的小区来讲，30多套就地安置，还有一些是特定对象购买，业主相对商品房来说已不够纯粹。

　　住过或听说过商品房、安置房混合小区的人都知道，这种混合小区以后管理极其困难，即使小区有多高端。

　　这样的例子，在铂金湾、滨江壹号、香开万里、温州大公馆等等已逐渐暴露。

　　至于商品房、安置房的管理水平差距，有意向的购房者可以对比一下隔壁的商品房吕浦湾一期和安置房蒋家桥锦园。

　　而更关键的是，即使同品质建设的商品房、安置房，肉眼可见的差距就是二手房价差，有高达数千元甚至近万元（不同小区具体情况、价差不同）。

　　还有问题在于这个房开过往开发的小区品质。

　　吕浦湾一期、二期均由正丰房开开发。

　　此前，吕浦湾一期交付时，温州都市报曾报道《市区锦绣吕浦湾“豪宅”变“好窄”》，称电梯走廊非常狭窄，且装修档次很差。

　　温州都市报报道。来源：掌上温州APP因此，有意向的购房者有必要前往吕浦湾一期实地查看。

　　吕浦湾一期电梯间宽度。来源：掌上温州APP同时，若工程条件允许，购房者最好要求在开发商带领之下到实地看看，眼见为实很重要。

　　在当下楼市行情下，总体来看，吕浦湾·东玺这个项目优势很突出，但背后的缺点也很明显，性价比一目了然。

　　当然，萝卜青菜各有所爱，毕竟很难有完美的房子，如果看中一线河景，确实可以下手，毕竟城区拥有这样资源的新房确实也不多，但如果考虑今后的日照和安置房混合，购房者就要利弊权衡了。