保交楼资金严重短缺 郑州实施保交楼一年多收效甚微

中国房地产业接连爆雷，连国企也难以幸免，留下巨量烂尾楼，“保交楼”已成为房地产行业的“主旋律”。近日，国务院副总理何立峰在烂尾楼重灾区郑州再喊“保交楼”。然而，业内人士分析，“保交楼”资金严重短缺。

何立峰选在烂尾楼重灾区郑州喊话

4月13日至14日，何立峰在河南郑州调研房地产工作并主持召开座谈会。他称，对符合“白名单”要求的合规房地产项目要积极给予资金支持，做到“应贷尽贷”，保障项目按时建成交付；对暂不符合“白名单”要求的项目，也要赶紧拿出有针对性的解决方案。

何立峰重点考察的郑州市金水区、惠济区是烂尾楼集中区。

吴律师表示，“（何立峰）选择郑州，比较直观的因素有：需要保交的楼多，保交任务重、难。”

郑州楼盘烂尾率为各大城市第一位。2022年9月，郑州曾宣布全市有147个烂尾楼盘。烂尾楼涉及居民超过60万。

郑州的烂尾楼恒大养生谷、恒大林溪郡、恒大云玺、康桥龙源府、康桥玖玺园、融创御湖宸院三期、融创中原大观、鑫苑金水观城一期、二期、绿地城、碧桂园山河郡……涉及的恒大、碧桂园、融创、康桥、鑫苑等大型房企均已爆雷。

业内人士表示，整个河南尤其是郑州的金融市场问题比较突出，郑州城市商业银行已爆雷；此外，房企过去在郑州野蛮扩张导致很多楼盘过分扩张，现在郑州市场不行，他们积累的风险特别巨大。

吴律师表示，民营或国营房企都要保交楼，但不会也不想保民企，会保国企，“如果（国企）太大负债的，保的成本太大，它也会主动放弃，由社会去承担其成本（损失）。国有房产企业在内的任何东西对政权来说都是可以舍弃的。”

他说，“不同（破产的）公司之间债务和资产重组，这些东西、这些篮子怎么放怎么装，对党国来说也不是难事。所以以后会有很多国有房地产企业的重组。”

目前，有国企背景的万科正陷入债务危机。国际信评机构穆迪于3月初将万科评等降至“垃圾级”。

郑州实施“保交楼”一年多 收效甚微

河南省郑州市是率先“保交楼”的城市。媒体曾报导，2022年9月，郑州即立下“军令状”声称确保30天内烂尾楼全面实现复工。郑州当时提出口号称，如果开发商不确保交楼，执法机构就开始查税抓人。但郑州实施“保交楼”已一年多，收效甚微。

郑州市统计局发布的《2023年郑州市国民经济和社会发展统计公报》显示，商品房屋施工面积17119.5万平方米，下降8.2%。其中，住宅施工面积11927.6万平方米，下降6.9%。

经济研究院助研究员王国臣说，“施工的面积是目前可以观察烂尾楼进度的指标，可以看到，施工的面积是在持续衰退，换句话说就是烂尾楼的面积，事实上是越来越多，停工的面积是越来越多的。”

中等城市非常难完成“保交楼”

房企负债累累，“保交楼”已成为房地产行业的主要任务。不过业内人士认为，“能够保交楼的话，会集中在长三角、珠三角还有环渤海地区，然后就是个别的省会城市，基本上其它的中等城市非常难完成保交楼。”

“因为房子现在的造价，包括税费，加起来的成本已经超过（房子）卖价。再投入成本去进行保交楼的话，其实是变相地增加亏损，而且也是资不抵债，就算是他想保交房也没办法保交房。”

“过去房价的税费含量太高，地方一直推高房价，和税费与土地酬金有关系。”他说，地方的财政收入基本上就是房地产市场卖地和土地、房产相关的交易税收。

在高企的房价中，有多少是交给政府的税费？《国际金融报》记者调查统计得出，商品房从拿地开发到卖给购房者，其中涉及到向各级政府缴纳的税费一共七大类具体37项，占整个房屋销售金额的比例低则50%，最高甚至超过70%。

“保交楼”资金严重短缺

何立峰在烂尾楼重灾区郑州再喊“保交楼”，要求金融部门做到“应贷尽贷”。

但是数据显示，“保交楼”资金严重短缺。国际投行高盛的最新研究报告指出，中国民营房企在交付预售屋方面仍面临人民币4万亿元左右的资金短缺；截至3月底，来自银行的信贷支持总额仅4690亿元。多个追踪房地产行业的指标继续恶化，开发商的融资状况捉襟见肘。

面对政府提出的更多放贷给地产项目的要求，银行态度始终审慎。官方数据显示，截至3月31日，各地推送的“白名单”项目中，只有1247个项目获得贷款发放1554.1亿元。

据报导，一家出险房企的负责人表示，有三十多个项目入围“白名单”，目前也是一笔贷款都没着落。