利好消息频传！银行房企批量签约，推动楼市平稳复苏

　　房地产企业融资的好消息不断传来

　　11月23日，中国银行间市场交易商协会（下称“交易商协会”）发布公告，已对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债出具信用增进函，共支持发行了近50亿元的中票。这是继8月8日交易商协会对外宣布继续推动和扩展民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）后，第一批民营房地产公司正式获得发债支持。

　　当天，多家大型国有银行与多家房地产企业签订了战略合作协议，并提供数千亿元的授信额度。

　　国务院常务会议则提出，“加大对民营企业发债的支持力度，适时适度运用降准等货币政策工具”。

　　23日晚间，央行、银保监会还联合印发了《做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作》，这份文件就是之前一直在市场上流传的金融支持房地产“16条金融”措施。

　　业内人士表示，出台一系列的扶持措施，对于缓解房地产企业的融资困难、化解房地产市场的风险、促进房地产行业的稳定复苏具有重要意义。

　　“第二支箭”扩容

　　23日，交易商协会官网信息显示，中债增进拟首批分别支持龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据，共47亿元。

　　这是“第二支箭”延期并扩容政策实施后首批信用增进业务。截至目前，中债增进已通过公开业务邮箱收到近百家民营房企增信业务意向，正在按照相关机制积极推进业务开展。

　　此前的22日，交易商协会官网发布消息称，万科向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向，待履行内部股东大会决策程序后正式报送；同时，金地集团也向交易商协会递交了150亿元储架式注册发行申请。

　　储架式发行，简单来说就是“一次申报，分期发行”，即发行人可就拟定发行的证券预先公开招募书，但不用立即发行有关证券，可把公开招募书“储”于“架”上，在指定期间内等到市场环境配合时才正式发行证券。

　　11月10日以来，交易商协会已分别受理龙湖集团、美的置业、新城控股三家民营房企200亿元、150亿元、150亿元储架式注册发行工作，加上本次万科的280亿元，以及金地的150亿元，房企债券储架式注册发行规模已经涉及930亿元。

　　这也是2022年以来监管层第三次对民营房企融资给予直接支持。5月时，已有5家优质房企通过信用保护工具完成发债；8月，中债增进先后为6家房企提供全额担保发债。至10月底，在监管层的支持下，共有龙湖、碧桂园、美的置业、新城、旭辉以及卓越集团旗下公司6家民营房企成功发行了12笔债券，金额合计约107.2亿元。

　　中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，从最初支持的试点地产担保增信、设立信用保护工具发行债券，到最近“第二支箭”为民营房企发行债券提供资金，支持的企业范围和发行规模都有显著的持续扩大。通过一系列的支持政策，可以引导金融机构提高对民营企业的投资意愿和融资环境，从而有效地解决民营企业信贷紧缩的问题，使民营企业获得更多的资金。

　　银行房企批量签约

　　在“第二支箭”加速推进、房企发债规模增加的同时，房企银行信贷端的融资也迎来好消息。

　　23日，中国银行与万科集团签署《战略合作协议》，进一步深化银企合作。根据协议，中国银行将为万科集团提供不超过1000亿元人民币或等值外币的意向性授信额度，在房地产开发贷款、并购贷款、债券承销与投资、个人住房贷款、保函、供应链融资等业务领域深化全方位业务合作。

　　交通银行也与万科集团、美的置业控股签署全面战略合作协议，将分别提供人民币1000亿元、200亿元意向性综合授信额度，并提供多元化融资服务，包括但不限于房地产开发贷款、并购贷款、债券投资等。

　　农业银行更是一口气与中海发展、华润置地、万科集团、龙湖集团、金地集团五家房企签约战略合作协议。银企各方将利用各自行业优势，整合资源，深化全面合作，按照自愿平等、互利共赢的原则，围绕商品房、保障房、城市更新等重点领域，在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、债券承销与投资等业务方面，进一步加深合作，建立长期稳定的合作关系。

　　刘水认为，上述银行与房企签署全面战略合作协议，是对央行、银保监会“金融支持16条”和21日全国性商业银行信贷工作座谈会会议精神的落实。后续会有更多银行、房企签署合作协议，增加房地产贷款投放，并将促进房地产投资企稳，增强宏观经济复苏的基础。

　　降准要来了？

　　不仅如此，23日，国务院常务会议部署抓实抓好稳经济一揽子政策和接续措施全面落地见效，巩固经济回稳向上基础，会议指出，加大对民营企业发债的支持力度，适时运用降准等货币政策工具等。

　　4月13日，国常会也曾提出“适时运用降准等货币政策工具”，定调2天后，降准于4月15日如期而至，释放长期资金约5300亿元。

　　当前，在疫情反复和房地产行业下行影响下，国内经济恢复发展的基础还不稳固。市场分析认为，“适时运用降准等货币政策工具”体现了货币政策前瞻性，有利于稳定市场预期，增强市场主体信心，改善和扩大总需求，为稳定宏观经济大盘、保持经济运行在合理区间创造积极条件。

　　复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼认为，央行可从两个方面采取措施，降低银行资金成本，引导LPR（贷款市场报价利率）继续下行。一是适时实施降准，降准将显著降低银行资金成本，增强银行向实体经济让利的持续性。目前加权平均存款准备金率为8.1%，也有下降空间；二是降低政策利率，在进行MLF（中期借贷便利）和逆回购等公开市场操作时，推动政策利率适当降低，为LPR下降创造条件。

　　而引导LPR尤其是5年期以上LPR继续下行，对于促进楼市需求回暖无疑将有很大帮助。国常会还提出，落实因城施策支持刚性和改善性住房需求的政策。推进保交楼专项借款尽快全面落到项目，激励商业银行新发放保交楼贷款，促进房地产市场健康发展。

　　保优质房企

　　近期，稳地产利好消息频出，监管层在表态中也多次强调支持房企融资、落实好“保交楼”等工作，加大对房地产市场全面支持的信号。

　　21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作。在保交楼、稳地产方面，座谈会集中释放了一波利好政策。

　　具体包括，拟向商业银行推出2000亿元“保交楼”再贷款；明确加大对优质房企内保外贷业务的支持力度；将房地产贷款集中度管理的过渡期延长两年；引导企业逐步自主发债，后续进一步下调中债增进提供的增信比例以及房企提供抵押品的反担保比例等；按照市场化、法治化原则，向优质房企出具保函置换预售监管资金；主要银行通过与优质房企建立战略合作关系等方式实现长期合作共赢。

　　央行副行长潘功胜在上述座谈会中指出，前期部分金融机构执行房地产金融政策时存在一些问题。比如，商业银行存在过度避险情绪，一些银行对房企的准入和授信“大转向”，把分支机构的贷款审批权限上收到总行。各商业银行应根据《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》重新评估各行内部政策，和这一通知精神保持一致。

　　中国民生银行首席经济学家温彬认为，当前，房地产市场处在筑底和风险化解的关键时期，上述政策对各方主体遇到的问题进行了全面、有针对性的回应，尤其是存量融资展期、保交楼专项借款配套融资等增量措施的出台，对于缓解房企资金链压力、提振购房者信心、增强金融机构债务处置的灵活性具有积极作用，有助于促进“融资-开发-销售”步入良性循环，助力“稳地价、稳房价、稳预期”目标的实现。同时，市场供求仍较疲弱，政策效果显现还需要一定时间，需求侧的回暖是未来市场走出底部的关键。

　　对于一系列迅速落地的支持政策，业界普遍比较看好。克而瑞研究中心指出，最近出台的政策从“保项目不保房企”转向“保优质房企”，加速输血短期经营困难的企业，实质性扭转房企融资困境，推动民企恢复经营造血能力。

　　标普信评也表示，上述措施既要维持“房住不炒”的政策稳定，又要通过金融手段支持促进房地产业的健康发展，保障房企的合理融资需求。

　　上述机构预测，在目前的商品房销售水平较低的情况下，这些措施将会通过保障金融资源使房地产业“以时间换空间”，最终能够顺利落地。