房企加速调整探索新模式，实现逆周期下的稳健发展

　　11月份，金融利好政策不断出台扶持楼市。继《金融支持房地产16条》出台后，“第二支箭”迅速落地。从最近几天的金融监管机构的频繁表态中可以看出，这是一种空前的政策扶持。从“救项目”到“救项目与救企业并存”，全方位发力推动楼市的平稳发展。

　　在今后的发展过程中，将会有越来越多的经营稳定、资产质量优良的房地产企业获益。在房地产业深度调整时期，如何练就内功，寻求新的发展方式，在经济下行中取得稳定发展，是众多地产企业的共同追求。

　　11月，支持房地产的金融利好政策频出，房企融资形势发生变化。资料图片

　　行政主管部门反复表态，多重利好袭来

　　11月11日，人民银行和银保监会共同发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（简称《通知》），涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期、租赁融资、个人房贷和征信等方面共16条措施（下称“金融支持房地产16条”）。

　　《通知》明确，鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。特别是聚焦主业、资质良好的民营房企，将获得更多房地产贷款支持。

　　“金融支持房地产16条”发布后，地产股集体上涨。在业内人士看来，这是今年以来政策力度最大、最为全面的一次新政。纾困方向从“救项目”转换至“救项目与救企业并存”，房企融资形势开始发生重大变化。

　　值得关注的是，11月21日，四大金融监管部门在“2022年金融街论坛年会”上，均对金融支持房地产做出明确表态。其中，证监会主席易会满表示，当前要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求。

　　与此同时，央行行长易纲提到，最近扩大了支持民企发债的“第二支箭”，为民企发债提供风险分担，民营房地产企业也在支持范围内。

　　此外，国家外汇管理局局长潘功胜表示，金融部门出台了多项金融支持政策，这些政策较好地发挥了逆周期调节的作用，同时将坚持中央关于房地产市场发展的方针政策，推动中国房地产市场健康、可持续发展。

　　同日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会也强调，支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期。

　　而多个金融主管部门同时关注房地产的背景是，自去年下半年以来，房地产市场深度调整，连续多家民营房企发生债务违约，由于金融机构对民营房企避险情绪较重，引起民营房企信用收缩。

　　从近期释放出的信号来看，对于坚持主业、财务稳健、暂时出现困难的房地产企业，将要加大全渠道融资的支持。

　　对此，中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，这表明支持优质民营房企发债融资，优质民营房企将会得到更多的政策支持，促进民营房企融资恢复，进而改善房企资产负债表，使房企经营回归正常。

　　“第二支箭”加速落地，优质房企受益

　　目前，金融机构对于民营房企的支持政策陆续落地。11月8日，中国银行间市场交易商协会（简称“交易商协会”）表示，在人民银行的支持和指导下，将继续推进并扩大“第二支箭”（民营企业债券融资支持工具），支持民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元支持民营企业债券融资。

　　此后，“第二支箭”加速落地。11月10日，交易商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，并于11月15日完成注册。11月14日和11月17日，交易商协会接连受理了美的置业、新城控股各150亿元储架式注册发行。

　　11月22日，据交易商协会消息，万科企业股份有限公司向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向，待履行内部股东大会决策程序后正式报送。同时，金地（集团）股份有限公司也向交易商协会递交了150亿元储架式注册发行申请。

　　除了申请储架式注册发行的3家房企，自今年8月以来，中债信用增进投资股份公司（下称“中债增信”）的首轮融资，已经支持6家民营房企发行了8只债券，包括龙湖集团、新城控股、美的置业、碧桂园、旭辉集团、卓越集团，金额合计83.68亿元。

　　值得关注的是，11月21日晚，万科董事会同意向股东大会申请授权公司，新增不超过500亿元的发行直接债务融资工具的授权。这再次向市场释放给企业长期外部资金支持的信号。

　　对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，万科500亿元、3年期的债务融资，不仅在规模上比较大，而且期限也比较长。这也意味着对这类稳健经营、坚持主业、财务基本健康的企业，要加大信用债券融资支持力度。

　　在刘水看来，当前，监管层已针对不同类型的企业、融资渠道、资金应用提供了专门的政策，房企应当“对号入座”，根据实际情况选择适合自身的“政策包”，抵御当前风险，赢得穿越周期的机会。

　　但是，需要指出的是，无论是中债增信还是“第二支箭”，都需要第三方担保或者是抵押物，这使得目前受益的房企多为优质民企。

　　房企加速调整探索新模式，构筑“护城河”

　　除了上述金融政策外，各地还在购房门槛、购房资格、个人首套住房的按揭利率等多项政策进一步放宽，刺激房地产市场的消费需求。

　　进入11月，核心一二线城市纷纷出台新政，稳市场预期。比如，北京通州区台湖、马驹桥片区不再执行“双限购”。西安再一次调整楼市限购政策，缩小了限购区域，并将限购松绑的对象延伸至外地户籍群体。

　　而在外部环境逐渐改善的同时，更多房企也在寻求自身发展的路径。随着房地产行业进入下半场，房企在立足主业的同时，进行战略转型已是大势所趋。这不仅体现在由开发商转变为运营商，还包括拓展新业务，寻求新的利润增长点。事实上，不仅是现在，早在多年前就有部分房企开始布局的多元化业务，这也成为构筑企业“护城河”的关键一环。

　　尤其是在“双碳”目标驱动下，正处在风口上的新能源成为不少企业的首选。其中，荣盛已于2018年开始布局新能源板块，这将为荣盛未来可持续发展提供内生动力。

　　在业内人士看来，作为全国布局的房企，荣盛长期深耕京津冀地区、长三角、大湾区三大城市圈，有着丰富的土地储备。未来，其将从政策利好频出、市场环境回暖等外部条件受益，也将从业务多元化发展中获益。

　　在进入新能源领域的同时，许多上市房地产公司也将绿色建筑作为其转型升级的重点发展方向。从当前的情况来看，许多房地产企业已经构建起了一条绿色产业生态链，其减碳途径是：“绿色设计-绿色规划-绿色施工-绿色运营”，在整个建设过程中达到减碳的目的。

　　要想在“风吹草动”的市场中站稳脚跟，必须要把内功练好，特别是在当前房地产行业深度调整、规模不断收缩的情况下，产业发展增长点集中于稳健性和抗周期能力方面，这就迫使房企去探索新的发展模式。同时，挑战也是机会，加快调整、提升产品与服务，在逆境中实现稳定发展，值得期待。

　　来源：新京报

　　记者：袁秀丽 编辑：武新