广州多村旧改提速，黄浦区公示多个旧改项目方案批复

　　如果细心观察会发现，近日，广州的旧改貌似有加速的趋势。

　　有数据显示，短短1个月左右，广州就有超17条旧村有新动向。

　　派队梳理了一下，黄埔、番禺、增城等多村旧改提速，其中，动作最大的莫过于黄埔，多个旧改项目批复或公示实施方案，也有控规调整的。

　　一时热闹非凡。

　　作为广东省“三旧”改造改革创新试点，黄埔的一举一动都吸引了万千目光，甚至有人说黄埔是广州旧改的风向标。

　　许多进展不快的旧改项目，也收获了好消息，包括庙头村、双沙村、洋田村、珠江村、南湾村、文冲东、五福堂、刘村华甫-荷村等。

　　意味着黄埔的旧改正在加速推进，9月黄埔喊出豪言壮语了：再次杀出一条血路。现在看来，黄埔正在全力付诸行动。

　　于此同时，广州也出台了旧改新政，规范化前期表决流程，在表决措施上，也有了变化，被视为旧改加速的前兆。

　　梳理黄埔旧改的时间线发现，从10月开始，旧改实施方案获批或控规调整明显加快。

　　10月，中新知识城的汤村村（五福堂一、二社）、黄埔街下沙珠江村、红山街双沙村实施方案全部批复。

　　值得一提的是，这是正式批复，这也成了2021年10月全市城市更新项目核查工作开展以来，首批获得正式批复的三个项目。

　　这意味着这三个旧改进入全面铺开和加速推进阶段。

　　其中，珠江村旧改可能变数大一点，今年3月末，该旧改项目就因因拖欠临迁费一事，话题性不断，后面发放了3500万的临迁费，事情才告一段落。

　　珠江村旧改合作企业的大股东是景业名邦，目前也陷入困境中，多多少少增加了变化。

　　此外，据说南湾村、刘村（华甫、荷村）、墩头基、刘村洋城岗、文冲以东以及洋田村也完成了实施方案，年底获批也有很大可能。

　　11月10日，黄陂板块的华侨村旧改控规方案公布，其实就是AG0407规划管理单元的控规调整，派队看了一下，调整过后，体量、公共服务配套增大、商住地增加！

　　该旧改由深圳新世界操刀，但去年广州旧改叫停后，该旧改也随机暂停！如今项目控规调整，有望重新启动，毕竟该旧改在今年的城市更新计划中属于“续建项目”。

　　11月14日，红山街的双沙旧改控规调整公示，体量增加了近两倍，由133.66万㎡调至240.55万㎡，教育配套也大幅增加，增加了4所学校7个幼儿园。

　　未来将以现代航运信息化智能化为导向、新一代信息技术产业为核心，形成科创产业总部集聚区及研发孵化基地，会诞生两大科创单元——大湾区智创总部基地、智创扬帆基地。

　　该旧改由于位于双岗地铁站，将依托地铁站打造两大产业集聚区，宅地主要分布双岗、沙浦、黄岗三个片区。

　　目前，双沙旧村改造项目正在就改造意愿、补偿安置方案、实施方案（片区策划）进行表决。

　　11月，云埔街洋城村、新龙镇洋田村的旧改实施方案也获得了批复。

　　此外，庙头旧村改造项目的实施方案也公示了，将规划建设有1所60班完全中学、2所小学（1所30班、1所36班）以及3所幼儿园（2所18班+1所15班）。

　　南湾村旧改、庙头村旧改、珠江村旧改、双沙村旧改、墩头基旧村改造项目位于珠江高质量发展带的临港经济区，更多是提供片区配套，改变城市面貌；五福堂一二社、洋田村位于中新知识城，更多可能还是产业方面的考虑。

　　这些旧改项目将按“灵活分片、动态调整”的原则，优先将涉及重点拆违整治和复建安置物业、公建配套设施、重点产业项目建设的地块划入先行实施片区，实现签一片、建一片。

　　我们常说，一切事物的发展演变都是有迹可循的。

　　在国家叫停大拆大建后，黄埔的旧改就减速了，要知道，前两年，黄埔官宣3年内拆掉66条村；今年6月，广州梳理了全年城市更新项目，黄埔进入实施和前期计划的项目最多，共92个。

　　其中，汤村（五福堂一、二社旧村改造项目）、下沙（珠江村）旧村改造项目、刘村（洋城岗片）旧村改造项目属于新开工项目。

　　但今年下半年开始，黄埔旧改提速的迹象就很明显了。

　　先是6月，黄埔开了一个专题会议，听主题就大概知道内容了，主题叫“实施信任筹建方案，加快安置房建设。”

　　会议目的很明确：分区分类分步、平稳有序推进。这为以后黄埔旧改提供了总体思路。

　　这一次会议还推动实施《广州市黄埔区广州开发区信任筹建工作方案（2022第一版）》。

图源：广州黄埔发布

　　8月，黄埔城市更新局还开了一个项目实施方案审批推进督办会，目的就是疏通城市更新项目数据确认、上会审议、方案批复等关键环节的堵点卡点。

　　随后又有政策出来，针对改造意愿、实施方案等事项的表决比例做出说明，需要80%的比例。

　　9月，开发区城市更新局官网发布了一条工作动态：坚定实施“首开先建”，力争以“先行先试”的开发区精神再次杀出一条血路。

　　如今看来，黄埔的旧改已经有加速的趋势。

　　可以预见，未来黄埔旧改项目的审批进度可能会加快。

　　黄埔旧改加速，信号明显：广州旧改要快速推进了。

　　对于广州旧改快速推进，有人也提出异议：黄埔毕竟是广东省“三旧”改造改革创新试点，旧改审批速度加快是情理之中，其他区域的审批会加快吗？

　　目前来看，迹象还没有很明显。可能还要再等等！

　　首先，国家有“大拆大建”限令，规定城市更新的红线：拆建比例最多不高于20%，大拆大建行不通，红线不能碰。

　　广州旧改受此影响，也发布了相关禁止大拆大建的政策，部分民营房企或选择撤离，或寻求国企辅助，过去的方式无法延续，广州旧改节奏明显放缓，可说停滞了相当于一段时间。

　　其次，目前除了黄埔速度加快外，其他区域的旧改还没有看到有提速的迹象，毕竟广州旧改刚刚恢复，等问题理顺了，才会有提速的可能。

　　尽管提速还需要一点时间，但提速的迹象已经呈现了：

　　11月17日，广州市住建局印发《广州市旧村改造村集体经济组织决策事项表决指引》，政策也有了微调。

　　改造意愿、实施方案等通过比例仍为2/3，方式灵活不少，新增授权表决和分组表决等措施。

　　和以往相比，合作企业招商文件表决，仅需到会人员的半数以上通过。别小看这个动作，能走出这一步，至少说明旧改“博弈难”的问题得到了正视，是否可以理解，这相当于变相降低开发商们“准入门槛”。

　　可以看出，旧改有了政府的指导，政策在慢慢理顺，这个过程需要时间。

　　我们再来看一个例子。

　　如今广州这波疫情，使得“城中村旧改会否加快推进”成了热门话题。

　　例如凤阳街康乐&鹭江片区能否加速拆迁就成了讨论的热点，该旧改项目自从敲定合生创展成为合作企业外，由于合生创展的盈利能力迅速恶化，拆迁进度其实并不顺利。

海珠区康鹭片区全貌。图源：南方+

　　今年9月，广州市海珠区住房和建设局回复网友提问时表示，凤和村（康乐、鹭江）改造项目正有序推进中，目前正开展片区策划方案编制等前期研究工作。

　　可以说，要进入真正的拆迁阶段，还有很长的路要走，因为康乐&鹭江片区拆迁难度太大了。

　　康乐、鹭江村位于中大国际创新生态谷片区内，涵盖了中大布匹市场范围。中大布匹市场是纺织服装产业链群集聚之所，有着发达的纺织产业与庞大的外来就业人口。

　　由于产业高度聚集，汇聚了大量人口，前段时间，海珠官方就披露了一组惊人数据：每平方公里的人口数量超过10万。

　　据说行业高峰时期，中大布匹商圈拥有59个分市场，商铺约2.3万间、直接从业人员10万人以上，关联产业人群超过200万人。

　　康乐、鹭江村只是旧改的一个缩影，我们看疫情爆发的区域，基本都是城中村或者交易市场，均为人员高度密集和流动的区域。

　　尽管不能提速，但该批复的还是要批复，比如近日，番禺里仁洞村实施方案就获广州市住建局批复，这不仅关乎到里仁洞村的未来，更会关注到万博商务区的延伸发展。

　　可以说，每一个旧改，并非独立的个体，其每一次动作，都有更深层的意义存在。