国资房企“退房阵营”再减！“去地产化”转型路线各有不同

　　作者 | 王泽红

　　出品 | 焦点财经

　　11月22日，鲁商发展（600223. SH）股价有所回落，自11月15日宣布剥离房地产业务后，其已连续获得四个涨停板。

　　相似的一幕，11月初也曾发生过。10月底，珠江股份（600684.SH）决定置出房地产业务，转型物管及文体运营，此后三个交易日也连续涨停。

　　两家房企做了一个相同的选择，要将旗下房地产业务转让或置换给控股股东，鲁商发展背后是山东国资委旗下鲁商集团；珠江股份身后站着珠实集团，广州市属国企中唯一城市运营全产业链企业。

　　这也意味着，A股上市房企将再减少两家。

　　国资房企“退房阵营”，名单正在拉长。在此之前，广宇发展、高新发展已经剥离房地产业务，开启新业务发展；中国电建、顺鑫农业、海南椰岛、四川成渝、厦门钨业、漳州发展、厦门国贸等涉房国企也基本完成 “去地产化”。

　　虽同为“退房”，但转型路径却不尽相同，主要分为两种：一种是“置换式”变更主业，即以房地产业务与控股母公司进行主业置换，从而完成转型；二是“剥离式”聚焦新航道，即直接剥离并退出房地产业务，再聚焦发力新开辟的主营业务。

　　路径一：“置换式”变更主业

　　从最新两家 “退房”国资房企看，珠江股份是是典型的“置换式”，鲁商发展则是“剥离式”。前者主要是“以旧换新”，后者强调的是“移旧守新。”

　　具体而言，珠江股份是计划以旗下房地产业务置换“珠江城市服务”100%股权，后者由珠实集团、珠江健康共同持有，置换的差额部分将用债权及现金补足。

　　据焦点财经了解，珠江城市服务是珠实集团旗下“城市运营与服务板块”链条的主要责任单位，主营业务为物业管理服务、文体运营服务，这意味着珠江股份欲实现“轻重转换”，由重资产属性地产向轻资产物业管理转型。

　　甚至有投资者进一步延伸提问：珠江股份和越秀地产均是广州囯资委实控，珠江股份地产业务为何不剥离至越秀地产？另外，珠江城市服务置入珠江股份的同时，为何不将越秀服务打包置入珠江股份？但珠江股份并未正面予以回应。

　　广宇发展转型采取的也是“置换式”，将旗下23家地产子公司股权全部置出的同时，再置入鲁能新能源100股权，于2022年1月完成重大资产重组，主营业务由房地产开发销售变更为新能源投资建设运营。

　　其之所以能从一家房企摇身一变为新能源企业，主要源于背后母公司鲁能集团甚至是中国绿发整合新能源资产，为其装入鲁能新能源。

　　路径二： “剥离式”聚焦新航道

　　鲁商发展并未置换，而是选择将房地产业务直接剥离至鲁商集团，从而聚焦生物医药、化妆品、原料及衍生品、添加剂等大健康业务，彻底转型成为一家大健康企业。

　　早在2015年起，鲁商发展便开始尝试健康养老产业，从地产项目向大健康方向转型。2018年收购山东福瑞达医药集团有限公司，聚焦药品和化妆品；2019年底又并购焦点生物，拓展原料及添加剂行业，形成了地产主业之外新航道。

　　厦门国贸也是如此，2021年公司将房地产公司股权转让给控股股东国贸控股，逐步退出房地产业务。上半年仅剩的两个地产项目营收占比不足1%，预计今年底将交付后，不再有房地产业务。

　　过去，厦门国贸主营业务框架是“供应链+地产+金融”，而如今聚焦供应链管理核心主业，继续深化金融服务的同时，在积极拓展健康科技新赛道。

　　“剥离式”路径之下，还存在一类涉房国资企业，主营业务虽不是房地产开发，但业务占比并不小， 中国电建（601669.SH）便属此类，6月份通过资产置换的方式，将其所持房地产板块资产置出，置入母公司电建集团的优质电网辅业相关资产，成功“去房地产化”。

　　这些国资房企或涉房央国企“退房”，既与国家下发的“退房令”强相关，也受地产下行业绩承压影响，若成功剥离地产业务则盈利水平有望得到恢复。

　　以鲁商发展为例，2021年房地产业务收入同比下降18.4%，年末地产项目计提减值1.88亿；反观化妆品业务，营收从2018年的2.21亿元提升至2021年的14.95亿元，营收占比从2.5%提升至12.1%，2022前三季度进一步提升至16.8%，增长迅猛。今年“双11”期间，每秒卖出6瓶玻尿酸喷雾

　　但这两种转型路径，具备很高的门槛，需要背后国央企母公司业务多元，具备整合能力。珠江股份之所以转向物管行业，是因其背后的珠实集团是广州最大国有住房租赁、城市更新平台，获取物管业务具备天然优势。

　　广宇发展如今是中国绿发旗下的绿色能源上市平台，中国电建背后有电建集团撑腰，正是这些国资巨头的实力接盘或输送，其旗下房企或涉房企业才得以 “退房”。

　　但即便有国资背景，转型也并不容易，云南城投2021年便着手重大资产重组，向以物业管理、商管运营为主的轻资产运营城市综合服务商转型。近两年发出的公告大多是评估、出售资产，近期挂牌出售14家企业股权遭上交所问询，仍在艰难转型中。

　　珠海国资委旗下的格力地产，早在2015年便提出“去地产华”，同时发力口岸经济、免税等多元化业务，但如今却陷入地产主业和转型业务两难的窘境中。

　　国资房企的两种转型路径，“置换”更加依赖控股母公司输送新主营业务，“剥离”则对新开辟航道的发展力要求颇高。