上实发展推出上海朱家角低密宅地 商品房建筑体量约17.8万方

　　原标题：重磅，上实将再次推出朱家角容积率1.0以下存量居住用地400多亩

　　内容摘要：青浦朱家角20-03、20-05地块建筑概念方案顾问咨询服务中标结果公示，上实再次推出容积率1.0以下的存量地块，用地总面积达440亩，其中普通商品房地块建筑体量达177953.56平方米。

　　招标截图

　　近日，青浦朱家角20-03、20-05地块建筑概念方案顾问咨询服务中标结果公示。

　　20-03、20-05地块区位图

　　中标公告显示，青浦朱家角20-03、20-05地块建筑概念方案顾问咨询服务：

　　中标人：上海水石建筑规划设计股份有限公司

　　中标价格：186万元。

　　我们来了解一下上述地块。

　　一、20-03、20-05地块详情：

　　朱家角20-03、20-05地块位于绿舟路、复兴路西南角，板块上隶属于该镇滨湖片区单元。

　　招标文件显示，两幅地块规划面积高达293342.4平方米（约合440.01亩），其中，20-03地块用地面积为10842平方米，用地性质为社区级公共服务设施用地；20-05地块用地面积达282500.4平方米，用地性质为一类、二类住宅组团用地。

　　（说明：上位规划显示20-05地块占地为285507平方米，本文均以招标文件数据展示，仅供参考）。

　　对，你没看错，我刚看到这个面积也着实被吓到了，20-05单幅地块面积高达了282500.4平方米（约合423.75亩），《朱家角镇滨湖片区单元控规》中的居住用地“边界”图面展示不是很清晰，我还专门用地图测量工具测了一下，应该接近附图所展示的范围（仅供参考）。

　　我们看到，该地块范围还包括了观音港和李家湾支江等河道。

　　该地块计容建筑面积达177953.56平方米，公告并没有说明容积率，但由计容建筑面积和用地面积我们反推实际容积率大概在0.62左右（规划容积率不详）。

　　“限墅令”背景下，这样容积率低于1.0的存量土地尤为显得稀缺。我们判断，这么大体量的地块应该会分期开发。

　　上位规划显示，该地块还配套有建筑面积为1500平方米的菜场。

　　20-03地块容积率1.0，规划建筑面积为10842平方米。上位规划显示，这里规划了多项社区功能，主要有：

　　社区文化中心：建筑面积4000平方米；

　　综合健身馆：建筑面积2800平方米；

　　室外运动场：用地面积2000平方米；

　　邮政支局：建筑面积2000平方米

　　二、开发商背景

　　本次中标公告显示，招标人为上海丰茂置业有限公司，为国资上市公司上实发展控股公司。

　　上实发展增资公告截图

　　2022年8月，上实发展发布了《上实发展关于对控股子公司增资暨关联交易的公告》，该公告显示，上海实业发展股份有限公司拟出资人民币 2.856 亿元，与上实丰茂置业有限公司（以下简称“丰茂 置业”）共同为公司下属控股子公司上海丰茂置业有限公司进行同比例增资事宜。

　　该公告提到，上海丰茂于 2008 年 6 月成立，负责开发上海青浦朱家角镇 10街 坊 48/4 丘及 9 街坊 48/5 丘地块，该项目用地面积约为 51.19 万平方米。已建成项目为“上海青浦和墅及海上郡”。截至 2022 年 6 月底， 和墅 81 套独栋别墅全部售罄、海上郡 26 栋双拼别墅及 290 户叠拼住宅也售罄，合计实现结转利润面积约 7.58 万平方米，结转净利润金额约 1.20 亿元。

　　截至目前，上海丰茂名下青浦朱家角 D2 地块尚未开发，该地块待开发土地面积约34.92万平方米，规划计容面积约17.46万平方米，计划建造联排及叠加住宅和社区公建设施。该地块经青浦区政府调整规划后，目前正在重新进行定位策划工作。该项目预计第一期项目开发投资额约人民币 35 亿元。

　　我们看到，上述增资公告中提到了上海丰茂名下青浦朱家角待开发 D2 地块，由于拿地年代久远，故公开资料未找到地块资料。

　　但其用地面积和计容建筑面积，与这次中标公告相关数据很接近，但不完全一致。该增资公告中还提到“该地块经青浦区政府调整过规划”，我们判断，该增资公告里提到的D2地块是拿地时的地块名称，经规划调整后，变为了包括20-03、20-05地块等。

　　2019年4月，《青浦区朱家角滨湖片区（QPC1-0001）单元02—05、13—16、19—20等街坊控制性详细规划(实施深化)（沪府规划〔2019〕74号）》获批，其中便包括了中标公告涉及地块的20街坊。

　　该增资公告里提到的规划计容建筑面积约17.46万平方米与20-05地块的“177953.56平方米”很接近。计划建造内容“联排及叠加住宅和社区公建设施”也与本次中标公告20-03、20-05地块基本一致。

　　所以，我们觉得D2地块范围大部分应该与20-03、20-05地块重合。

　　另外，该增资公告中也提到了“该项目预计第一期项目开发投资额约人民币 35 亿元”，这也印证了我们上面提到的，该地块将分期开发。

　　三、周边配套

　　上位规划显示，20-03、20-05地块西侧还规划了一所幼儿园（19-08地块）和一所初中（19-03地块），前者作为今年7月青浦区重点项目集中启动仪式的14个项目之一，应该已开工。

　　本案与上实朱家角滨湖小学区位关系

　　另外，20-03、20-05地块北部还规划了一所小学，即上实朱家角滨湖小学（13-07地块），其坐落于淀山湖大道与绿湖路交汇处东南，今年4月，其方案设计已公示。

　　20-03、20-05地块周边其他配套

　　20-03、20-05地块其他周边配套如下：

　　教育设施：按照今年青浦区公办学校招生计划，并参考邻近小区学区划分，公办学区为：朱家角第二幼儿园、朱家角小学、珠溪中学。

　　民办学校：兰生学校、平和双语、五浦汇实验学校。

　　商业设施：朱里雅集、万达茂商圈。

　　医疗设施：红房子医院、互联网医院、中山医院青浦新城院区（规划）、儿童医院（规划）。

　　交通设施：17号线朱家角站、示范区线朱家角站（规划）、沪渝高速。

　　旅游资源：朱家角古镇、淀山湖、东方绿舟。