甲级办公楼市场2024年租金跌幅创新高空置率同比上涨0.8个百分点

　　仲量联行于 2 月 11 日发布《2024 年成都商业及物流地产市场报告》，深入剖析了成都商业地产领域在过去一年的发展轨迹，其中办公楼市场的表现尤为引人关注。

　　数据显示，2024 年成都办公楼租赁市场需求遇冷，增量需求明显回落。成交多源于存量客户在租金降价吸引下的流动。若剔除总部楼去化因素，甲级办公楼净吸纳量仅约 7300 平方米，相比近 500 万平方米的存量规模，近乎于零。全年甲级办公楼新增供应达 29.6 万平方米，光环中心、蜀道创新中心等多个项目入市。到年末，甲级办公楼市场平均空置率攀升至 31.1%，同比增长 0.8 个百分点。

　　受租金下降影响，部分存量租户得以迁至品质更高的甲级楼宇。2024 年上半年，甲级新租面积较 2023 年下半年增长 14.3%。但 6 月之后，市场带看量急剧下滑，业主为吸引租客、稳定入住率，不得不降低租金报价与有效租金底线。全年甲级办公楼平均账面租金降至 81.5 元 / 平方米 / 月，同比跌幅达 12.1%，仅第三季度环比跌幅就达 5.4%。

　　存量租户流动成为 2024 年成都办公楼市场的显著特征。尽管全年新成交总量同比仅下降 6.3%，但甲级市场内部搬迁类需求占比达 15.2%，较以往年份大幅上升约 10 个百分点。与此同时，新成立与扩张类需求收缩，成为净吸纳量不足的主因。

　　从租户结构来看，金融、专业服务和科技互联网三大产业需求稳定，占据主导地位。上半年，部分头部科技互联网企业的扩张或短租行为带动了行业成交量。但下半年，面向 C 端服务的互联网企业需求收缩。而本地律所需求在第四季度持续释放，升级或扩张总面积约 1.3 万平方米。此外，新建单一业权楼宇凭借硬件品质、低租金和精装办公产品，吸引了大量成交，2022 年后新交付项目净吸纳量达 11.1 万平方米。

　　总部办公楼项目的建成交付，对租赁市场产生了较大冲击。2024 年，甲乙级新增供应中约 47.7% 来自总部楼宇，产业型总部园区的交付也分流了商办市场需求。年内 500 平方米以上退租案例中，自建总部交付投用导致的租赁面积分流占比达 16.7%，同比上升 3.6 个百分点。未来，成都还将迎来多个总部办公项目交付，预计甲级办公楼租赁市场空置率将进一步攀升，竞争压力加剧。

　　仲量联行成都商业地产部负责人江倩指出，短期内成都办公楼市场将着重于存量需求的优化配置，寻求供需再平衡。企业不动产策略收紧，业主招商策略妥协，租金压力仍将持续。从供应端看，未来成都市场供应仍将大规模增长，开发主体多为地方政府平台公司和国企。在高空置压力下，提升招商效率和楼宇运营管理水平，是成都楼宇经济高质量发展的关键。