上海7月二手房月住宅成交量18103套 环比下降约24.27%

　　原标题：二手住宅超1.8万套!出乎意料! |上海7月二手房月报

　　2024年7月

　　上海二手住宅成交量18103套

　　环比上月同期下降约24.27%

　　7月的二手房，最终还是站上了2万套！

　　虽然比不上6月，但就像网友说的：这么热，7月还有2万套，不容易

　　要知道7、8月份本身就是传统房地产市场成交的淡季，天气炎热，购房者出行意愿降低，市场活跃度自然也低。能站上2万套的成绩，真的很不错了~

　　更出乎意料的是，二手住宅成交量超1.8万套!这个成绩，谁能不叹一句牛?

　　除了成交量，大家最关心的莫过于：房价究竟咋样啦，是不是止跌了？

　　接下来，让我们一同聚焦一房一万7月二手房报告，深入洞悉市场的真实脉动与趋势走向。

　　01

　　成交量出现回调

　　刚需市场占据成交主力

　　截至7月31日，全市二手房成交量约2.04万套(房地网口径，包含住宅、商业、写字楼、车位等)，环比上月同期下降约22.5%。

　　全市二手住宅成交量约1.81万套(纯住宅)，环比上月同期下降约24.27%，而同比去年7月增长约47.5%。

　　从成交单价段结构看，5-7万/㎡的价格区间依旧占据成交的主导地位，占比高达约26.21%;其次是3-4万/㎡，占比约16.74%。这也显示出了刚需客群对性价比的追求依然旺盛。

　　从成交总价段结构看，二手住宅交易量最多的是200-300万总价段，占比高达约24.59%;其次是200万以下价位段，占比约19.28%，进一步证明了刚需市场的活力。

　　从成交环线结构看，外郊环间的交易量最多，占比高达约36.27%;其次则是中外环间，占比约19.05%。

　　从成交区域结构看，浦东、宝山、闵行稳居成交前三名，此外松江、嘉定、普陀三区也分别成交了1000多套。

　　从板块分布来看，成交量最多的依然还是除临港以外的四大新城，套均面积90平左右，套均总价200多万;其次周康板块则凭借其张江外溢，成交量持续坚挺。

　　此外，金山新城和浦东惠南两大板块，凭借套均总价约100万级的价格优势，吸引了一部分预算有限的购房者，成交量同样出色。

　　附7月二手住宅成交量TOP20板块：

　　价格方面，截至一房一万7月底的全市二手住宅市场价统计，全市小区基价约为59357元/㎡，环比上月再降约0.85%。

　　自去年5月起，全市二手住宅价格已连续15个月下降，当前价格基本相当于2018年12月和2020年6月水平。

　　(小区基价：小区成交还原价，即更贴合真实交易的市场价，规避二手小区房源价格做低的情况)

　　这一趋势延续了近期市场调整的步伐，显示出购房者与房东在价格预期上的持续博弈。

　　对于购房者而言，房价的回落无疑降低了置业门槛，提供了更加充裕的选择空间，有助于实现居住升级或首次购房的梦想;

　　对于房东而言，则需要更加理性地评估市场形势，调整价格策略，以适应当前的市场环境。

　　02

　　挂牌量小幅增长

　　链家挂牌价跌幅逐月收窄

　　尽管二手房成交量在7月勉强维持在了2万套的水平，显示出一定的市场活跃度，但供应端并未因此减少，反而呈现出不减反增的态势，也反映出当前市场的复杂性和多变性。

　　我们基于挂牌房源用算法去重后统计得出，截至7月31日，全市二手房在挂总量约21.04万套，数值较6月底增加约0.67%，增量超1700套!

　　这也预示着未来一段时间内，购房者在选择空间上或将拥有更多余地，但同时也意味着房东需要面临更为激烈的竞争环境。

　　而在市场供应端的另一重要观察点——链家平台上，我们同样看到了挂牌量在增长!

　　截至7月31日，链家平台全市二手住宅在挂总量继续升至约10.65万套，数值6月底上涨800多套，进一步印证了市场供应端的增长态势。

　　与此同时，链家平台最新的整体挂牌均价进一步降至62868元/㎡，与6月底的挂牌价(63158元/㎡)相比，下降了约0.46个百分点。

　　值得注意的是，自4月以来，挂牌均价的环比跌幅呈现出了逐月收窄的趋势：

　　4月底环比下降约1.2%，5月底降至约1.1%，6月底进一步收窄至约1.0%，而到了7月，降幅再次收窄。

　　这一连串的数据变化，清晰地勾勒出了市场价格调整的节奏和幅度，显示出市场正在逐步趋于稳定。

　　03

　　信心指数小幅回落

　　区域表现相对分化

　　上周(7月22日-28日)，全市房东信心指数约为6.15%，较6月底的7.41%出现小幅回落。

　　一房一万独家监测上海房东信心指数，通过在单个周期【周或月】中，统计一套房源的调价频次，客观反映房东信心指数变化。

　　（房东信心指数=涨价次数/价格变

　　从区域来看：

　　相较于5月末新政出台后的大幅上涨，6月信心指数的大幅回落

　　其中，青浦、崇明、虹口三区相比6月底，房东信心指数明显上涨，此外宝山、金山、静安也微微上涨。

　　最瞩目的还是青浦，16区中房东信心指数最高，相比6月末的增幅也是最大的。这一变化或许与7月华为青浦研发中心官宣建成密切相关。(详情可阅读：总投资超百亿，为什么华为选择了青浦)

　　重大产业的落地为区域发展注入了强劲动力，提升了房东对未来市场的预期。

　　从环线来看：

　　目前郊环以外信心指数最高，这可能源于该区域房源的性价比较高，吸引了较多购房者关注。

　　而中外环间的信心指数在整体回落的背景下实现微涨，虽然涨幅不大(0.45%)，但也显示出该区域市场的一定韧性。

　　相比之下，内中环间的房东信心指数最低，这可能与该区域房源竞争激烈、购房者期望值较高等因素有关。

　　从总价段来看：

　　相对6月底，7月底各总价段房东信心指数整体还是小幅回调。

　　3000万以上豪宅的房东信心指数波动尤为显著，从之前的高位滑落至5.88%。这一显著下降可能归因于前期新房市场中豪宅项目的快速去化，导致高端市场的需求在一段时间内得到了较为充分的释放。随着这部分需求的阶段性满足，豪宅房东的信心自然有所回落，市场进入了一个相对稳定的调整期。

　　700-900万的刚改房源，7月底房东信心指数最高，或许与新房市场7月份在600-800万总价段成交量的显著提升密切相关。

　　写在最后

　　整体而言，7月二手房市场维持住了2万套的成交量，刚需市场依然占据成交主力，显示出购房者对性价比房源的强烈需求。

　　但挂牌量不减反增，也意味着当前市场供应端的充裕与竞争的激烈!

　　房东信心指数的小幅回落，也在一定程度上反映了市场调整期的心理波动，但区域间的差异化表现仍值得关注。

　　而价格跌幅也在逐月收窄，显示出市场正在逐步趋于稳定，但后续走向仍需保持观察。

　　最后，欢迎大家来预测一下你对8月的判断！

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