230天卖1套房！郑州二手房成交周期延长 挂牌量持续增加

　　7月，市场真的要急转直下了吗？

　　首先，来看二手房的成交：

　　2023年二手房超过新房，泼天的富贵涌向了二手房。

　　然而从2024年的数据上看，显然没有延续这种传奇。

　　上半年郑州新房的数据为49766套，超过二手房47887套，特别是5月、6月份，新房的成交直接破万。

　　二手房不敌新房外，同时也没有2023年上半年的数据漂亮，直接看2023年二手房成交：

　　2023年上半年的数据为54383套，比2024年多了6496套，4月和5月份直接破万，而3月和6月在万套的边缘徘徊。

　　2024年的成交放在2023年大部分月份都显得平平无奇。

　　其次，二手房挂牌量一直增加。

　　3月1日，挂牌124354套，7月30日，挂牌 131639套。

　　3月份，前10天挂牌量直接上涨2000多套，平均一天200多的速度急剧增加。到4月份，直接突破13万套。

　　直到现在，挂牌总量也一直在增加，并且7月后期有加速的现象。

　　然后，成交周期开始延长。

　　2024年上半年二手房房源成交周期已经达到了230天，成为一个峰值。

　　不得不说，二手房市场情绪已经转向！

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　　情绪转向的同时，机会也伴随而来。

　　最典型的就是东区，东区的门槛不断降低：

　　卢浮公馆1期两室，鑫苑世纪东城，鑫苑新城的两室或者三室，基本上1.2万-1.3万都可以。

　　正商东方港湾两室1.4万+，康平路小学和96中。

　　绿地老街一二期，国龙绿城怡园等1.7-1.8万价格。

　　阿卡迪亚，133㎡的三室单价2.3万，首付46.5万就可以去买到，东区外国语9年制的房子。

　　海马公园A区，142㎡的四室单价2.1万，首付40多万就可以买到。

　　购买的门槛在降低，并且价格也多样性，从1.2万+到3万+都可以选择。

　　之前160万或许只能看北三环，现在东区也努力在向你招手。

　　毕竟对于刚需来说，同样1.2万-1.3万的价格，买东区的价值是大于其他区域的。

　　在二手房市场会更的复杂，不像新房，区域腾飞，你所购买的房子但凡不是很差，基本上也能蹭到利好。

　　二手房已经经过市场的沉淀，不仅要看区域，还要看楼盘。

　　7月份最新区域价值图如下，等级已经很清楚了，赶紧收藏。

　　关于楼盘，如果你所在的小区符合以下几点，那么基本上是跑不赢，需要赶紧出手：

　　1、位置不好的千亩刚需大盘，供应量大，容易形成激烈的竞争。

　　2、板块的更新能力不强，没有新的产品出来。

　　3、停工后交付，落地比较差，品质不好

　　4、板块被炒作后，泡沫破裂

　　5、还有老破大、老破小，房龄比较大的小区，特别是15年以上的都要注意。

　　请一定要谨记这些，要不然等待自己的就是亏本，有些甚至都无人问津。

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　　那么，到底能买的都有谁？下半年紧盯哪些小区？

　　我给大家总结了500万以内二手房小区的推荐，由于图片太长，数据太多，避免影响阅读，就放出一部分给大家解析。

　　为什么会推荐它们？

　　就挑选其中大家关注度比较多的，金水区，郑东新区，以及高新区直接给出答案和优先级别：

　　金水区

　　数码公寓，连续霸榜全郑州销量排行榜的第一名。

　　为什么呢？因为学校是文化路二小+省实验中学的学区房，是可以以最少的资金撬动好学校的楼盘，流通率很高，特别是小户型比较抢手，也是比较建议的。

　　接着是金水的三个楼盘：万达公馆、正弘蓝堡湾、英地天骄华庭，位置、学校都不错，品质在片区中也扛得住，所以稳占第一梯队。

　　然后是中海锦苑、普罗旺世、东润泰和。圈层纯粹和品质改善来吸引地缘以及改善客群。

　　接着是学区还有不错品质的，恒大名都、嘉辰丽景苑、瀚宇天悦、瀚宇天悦城等

　　美景美境，碧桂园天麓、美盛教育港湾刚交付的次新，品质也耐打，也可以去捡漏。

　　金水区就是教育优先，教育+品质将会是最典型跑赢周期的小区。

　　由于位置+资源，所以，这里的天花板也是比较高的，仅次于东区，甚至超过了东区的一些房子。

　　2、郑东新区

　　第一梯队，建业天筑，不多说。

　　二梯队永威东棠、海马公园、中豪汇景湾。

　　中豪汇景湾，地铁5号线，心怡路小学，品质不错。

　　永威东棠，纯高层、绿化和物业好、学校不错。

　　海马公园，一期、二期重点关注。3号线和5号线，普惠路小学，景观不错，两房和三房价差较大。

　　三梯队：正商东方港湾、奥兰花园、永威翡翠城、华启金悦府。

　　华启金悦府，偏东南，品质不错，郑东新区实验学校和101中学。

　　正商东方港湾，康平路小学，地铁3号线，小区一般，户型是劣势，价格与价值是匹配。

　　永威翡翠城，环境不错，但是周边环境一般，学校也可以，临中州大道。

　　奥兰花园，小区环境，康平路小学。二房和三房价差很大，价格与价值匹配。

　　四梯队：国龙绿城怡园、鑫苑鑫城、卢浮公馆、财信圣堤亚纳、鑫苑世纪东城。

　　鑫苑鑫城和鑫苑世纪东城，学校蒲公英小学没有康平路小学好。

　　鑫苑鑫城小区学校一般，品质一般，没啥亮点，只是上车盘。

　　国龙绿城怡园，实验学校和101中学，二期比一期贵、但是建议关注二期。

　　卢浮公馆，实验学校和101中学，二期和三期临陇海高架，小三房都临高架，一期不临高架，东区上车盘。

　　财信圣堤亚纳，配套和价值一般，适合去捡漏。

　　3、高新区：

　　一梯队：金科城，龙湖景粼玖序。

　　一个是学校：郑州中学以及附属小学，一个是品质。

　　二梯队：美景菩提，正弘数码港，公园道1号，朗悦公园府、保利文化广场，正弘青云筑。

　　美景菩提年代虽然时间比较长，但有郑州中学与郑州中学附属小学加持，现在的价格捡漏也是上车房，也可算第二梯队。

　　正弘数码港的优势是郑州中学+品质，正弘青云筑是次新品质，公园道和公园府是次新+学校是优势。

　　三梯队：翰林国际城、荣邦城、恒大城、恒大翡翠华庭、谦祥万华城、谦祥万华城。

　　基本上都是交付的次新小区，学校比较普通要么是品质一般的，满足刚需需求的小区。

　　四梯队：升龙又一城、祝福红城、高新锦华苑、万丰慧城等这就是资金不多，还要求一些配套之类的纯刚需的小区。

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　　好房子，好地方都是比较贵的，并非每个人都买得起的。

　　我们按照楼盘的总价进行细分，尽最大努力选择就好。

　　在这里郑东新区的天花板是最高的，最低的门槛也在下降。

　　所以，对于二手房此刻机会最大的就是东区，能买东区不买其他区域。

　　金水和高新，学校优先，品质其次，这是买房的两大法宝。

　　对于总价的选择，能买总价高的不买总价低的，尽量一步到位。

　　如果不是地缘客群，请不要买区域内的地缘属性强的小区，一定要买流动性好的。

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