下半年上海写字楼市场预计新增供应量95.3万方 区域租金继续承压

　　原标题：上半年大宗交易总额达327.2亿元 上海写字楼需求温和复苏

　　“2023年上半年上海经济恢复势头良好，各项经济指标明显改善。上海写字楼需求温和复苏，金融业引领需求回升。” 世邦魏理仕华东区研究部负责人陆燕近日如此表示。

　　《中国经营报》记者获悉，世邦魏理仕近日发布《2023年上半年上海地产市场回顾与展望》（以下简称“报告”），该报告显示，上海优质写字楼市场上半年净吸纳量为21.9万平方米，较去年同期下调31.6%，其中第二季度净吸纳量较第一季度有明显回升，“市场需求逐渐展现复苏迹象”。

　　除了写字楼市场外，上海上半年大众交易市场总额达327.2亿元，核心写字楼仍为投资者关注焦点。而在零售物业市场，上海上半年市场净吸纳量录得5.3万平方米，此外，在仓储物流市场，“化工物流顺势增长，即时零售悄然兴起”，数据显示，上海上半年净吸纳量共31.4万平方米，达7年内历史最高水平。

　　“伴随新能源汽车产业集群的加速集聚和迅猛发展，以及工业品行业的转型升级，高端制造对于产业链供应链降本增效的要求提高，相关企业将会更加重视仓储环节与制造的适配性，仓库区位选择尤为重要。”世邦魏理仕中国区产业地产负责人孙洁同时表示，“预期市场进入存量去化快速通道，空置率将进一步下探，租金将会呈现稳中有升的态势。”

　　下半年供应量或创十年新高

　　新增供应量集中入市、全市空置率至18.7%……2023年上半年上海写字楼市场情况颇受市场关注。

　　世邦魏理仕数据显示，今年上半年上海写字楼市场共有7个新项目入市，累计供应量达52.9万平方米，同比上升264.9%，其中第二季度录得四个新项目交付，分别是友邦金融中心、前滩四方城（N&S）、国华金融中心与信泰中心T1，共计体量37.3万平方米。

　　与此同时，世邦魏理仕数据显示，上海上半年净吸纳量为21.9万平方米，较去年同期下调31.6%，其中第二季度净吸纳量18.04万平方米，“相较于第一季度有明显回升，市场需求逐渐展现复苏迹象”。

　　“从区域来看，火车站及徐汇滨江区域净吸纳量居前。但全市由于新增供应量集中，推升全市空置率至18.7%，较去年年底上升1.2个百分点。”世邦魏理仕方面如此解读。

　　而从需求角度观察，上半年主力需求首位仍为金融机构（非银金融、证券、基金），比例为20%，“以新设和升级需求为主，聚焦陆家嘴区域”，而紧随金融业的则是专业服务行业，所占比例为18%。世邦魏理仕对此表示，“咨询及律所占比较多，咨询行业中数据服务的相关需求为上半年新兴的活跃领域”。

　　“今年下半年，上海写字楼市场预计约有95.3万平方米的新增供应，是近十年来的最高水平。从供应区域看，集中分布在花木、徐汇滨江、真如等板块，预计这些区域的空置率将明显抬升，租金承压。”世邦魏理仕华东区顾问及交易服务/办公楼部负责人张越如此表示。

　　不过张越也直言“挑战与机遇并存”，在其看来，上海经济有许多结构性优势，金融业的引领地位与金融服务业的成熟度、科技创新能力与全球高端要素资源集聚，这些都能为上海中长期发展注入动能。

　　“加上今年各种财政政策、货币政策与社会政策的有效衔接与相互作用，我们预期市场信心逐步改善，市场活力不断增强，下半年写字楼市场需求有望加速释放。”张越如此表示。

　　新经济地产投资吸引力提升

　　除了写字楼外，上海上半年大宗交易市场也呈现出诸多新变化。

　　报告显示，2023年上半年，上海物业投资市场录得47笔大宗交易，交易总额达327.2亿元，较去年同期水平下降23.5%，其中二季度交易金额为140.3亿元，环比下降24.9%。

　　“买卖双方价格预期调整加剧，大宗交易谈判进程相对延长，叠加新经济地产投资吸引力不断提升，导致近期市场上交易金额在十亿元以下的小额交易更为多见。”世邦魏理仕方面进一步解读，今年上半年，投资型交易依旧占据主导地位，且季内交易金额及笔数占比均较上季度呈上升趋势，市场投资意向稳步增强。

　　值得注意的是，世邦魏理仕发布的“大宗交易物业类型分析（按交易笔数）”图显示，写字楼依然是买家关注重点，所占比例为53%，工业物流、零售物业所占比例分别为15%、13%，而长租公寓、酒店等资产类型紧随其后。

　　“商务园区物业投资热度持续，内外资保险机构积极收购商务园区核心资产的同时，地产基金连续两个季度布局生物医药园区，推升上半年商务园区交易金额已超上年全年相关物业交易总额。”世邦魏理仕如此解读。

　　世邦魏理仕方面同时认为，“各类投资者对于长租公寓资产关注度不断攀升，标的物业多位于产业集聚程度较高的新兴板块，而随着首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT的顺利落地，投资者对于资产的‘保障’性质更为看重，提早为将来的退出通道预留空间。”

　　梳理可发现，近期以来，地产基金等纷纷进军长租公寓市场。公开信息显示，领盛投资管理（LaSalle Investment Management）在上海就已完成三个项目的收购投资，分别为上海虹桥项目、上海新江湾项目及上海东外滩项目，总投资超过25亿元人民币。

　　“上半年，上海物业投资市场暗潮涌动。投资者期望抓住当前重要窗口期优化资产配置。核心写字楼资产依然是投资者必要关注的焦点。” 世邦魏理仕华东区投资及资本市场部负责人王晶如此认为。

　　在王晶看来，各类新经济地产也为投资者实现资产分散化布局提供了多元选择。其进一步表示，“买卖双方价格预期经过不断修正逐渐趋向一致，或将加速交易进程，预计下半年上海物业投资市场将更加积极和活跃。”