华润置地22.8亿拿下东莞火炼树社区旧改项目 拟建写字楼和住宅等

　　原标题：火炼树牌桌 华润置地、凯东集团75亿东莞旧改合作变迁

　　一块红布从四五层民房的楼顶垂下，宽度约两米，长度则可垂至二楼阳台，上书一个硕大的“拆”字，这便是东莞火炼树社区如今到处可见的景象。

　　7月14日上午，东莞2023WD007号城市更新项目单一主体挂牌成功出让，由东莞市东润房地产有限公司（大股东为华润置地）以228529万元底价拿下。

　　这一旧改项目位于东莞市东城区鸿福路火炼树社区，属中心城区核心位置，总占地约32.9万平方米，拆除重建区面积约278833.74平方米，总建筑面积约90.5万平方米。其中，住宅约63.75万平方米，商业约26.74万平方米，将打造成拥有写字楼、住宅、商业中心、配套幼儿园、学校等配套的新型综合体。

　　火炼树地处黄旗山脚下，周围被东莞台商大厦、国贸中心等高楼环绕，从交通区位来看，位于鸿福路站和新源路站两个站点500米范围内，可接驳地铁1号线和2号线。

　　清朝同治年间，此地便属东莞县捕厅，中原及北方人口南迁立村，当时村前有棵高大的苦楝树（谐音火炼树），先民在树下立碑，刻有“火炼白公”四字，香火供奉。

　　如今伴随着城市更新的进程，多少后人将是富庶之家。

　　前期推进

　　东莞市城市更新单一主体挂牌招商改造流程可以分为五大阶段：前期工作、实施挂牌、实施方案编报、建筑物拆除及产权注销、土地出让及入库。

　　早在2010年5月，《东城区火炼树旧改地块“三旧”改造方案》就正式征求意见。直到2018年3月，东莞东城举行火炼树城市更新等8个项目战略合作签约仪式，华润置地确认成为东城街道火炼树城市更新项目前期服务商，并于12月29日举行办公室揭牌仪式。

　　此后，物业测绘、意愿表决等前期服务工作便开始紧锣密鼓推进。

　　在2020年，更新单元划定方案通过审批并上报市自然资源局、拆补方案通过东城街道审批、意愿征询工作启动，但在这一年举行的补偿方案宣讲大会上，部分村民不同意拆迁方案，进入协商。

　　根据2020年公布的火炼树拆迁补偿方案，业主有两种选项，分别为物业置换、货币补偿。

　　其中，物业置换分为首层住宅、首层商铺两种情况。

　　如首层为住宅，首层、二层、三层1:1置换住宅，三层以上1：1置换写字楼；或者，首层1:1.5置换住宅，二层、三层1:0.75置换住宅，三层以上1:1进行写字楼。

　　如首层为商铺，首层1:1置换为商铺，二层、三层1:1置换住宅，三层以上1:1置换成写字楼；或首层1:1.5置换物业（其中1:1置业商铺，1:0.5置换住宅），二层、三层1:0.75置换住宅，三层以上1:1置换写字楼。

　　货币补偿则按照建筑面积13000元/平方米进行计算，包括装修补偿800元/平方米、搬迁费30000元/栋等。

　　期间出现了个别不同的声音，如要求增加置换面积、赔偿金额，以及不同意三层以上按写字楼置换等，但旧改整体进度最终没有出现太大波折。

　　2021年11月，股东户代表超80%同意率通过表决，正式启动签约工作。2022年8月，开始回收集体物业。2022年10月，表决大会更新意愿征询同意率达95%，拆迁补偿协议签约率达80%以上。

　　根据此前公示的土地权籍和房屋权籍调查明细表，此次拆迁共涉及480余栋（宗）私宅，一共有16户拆迁面积超过了1000平方米。

　　其中，单栋建筑面积最高私人产权物业占地面积419.47平方米，总建筑面积3026.85平方米，按照物业补偿方案，补偿的物业价值将超过1亿元。

　　根据挂牌招商方案显示，火炼树社区商住类更新单元除了此次挂牌底价22.85亿元外，综合收益起始价约51.99亿元。也就是说，竞得企业至少要掏出75亿元资金。

　　根据总建面计算，起始楼面地价约为8271元/平方米。

　　股权变化

　　即便是对华润置地而言，要独自啃下火炼树旧改这块硬骨头似乎也不容易。

　　此前5月30日，华润置地发布一则关联公告称，润投咨询与广利升实业、智鑫物业、东莞东润房地产、景祈投资及凯东集团订立补充合作协议。

　　在上述公告日期前，东莞东润房地产分别由润投咨询、广利升实业及智鑫物业拥有51%、29%及20%股权。

　　其中，东莞东润也就是火炼树旧改的前期服务商和竞得者，润投咨询是华润置地的间接全资附属公司，广利升实业及智鑫物业均隶属于深圳市凯东集团。

　　紧随补充合作协议完成后，东莞东润将成为润投咨询与景祈投资分别持有51%及49%股权的合营企业。

　　也就是说，华润置地原有的51%股权不变，此次新入局的景祈投资则构成复杂。

　　具体来看，华润置地关联方华润资产间接持有景祈投资约34.41%权益，其余为申万宏源持有约26.4%，深圳市深担增信融资担保有限公司持有约16.67%；凯东方面，广利升实业仅持有景祈投资约22.45%权益，智鑫物业则就此退出。

　　资料显示，凯东集团成立于1994年，集团总部位于深圳福田车公庙NEO大厦，创始人方凯东属潮汕人士，主要业务覆盖房开、金融、物流和供应链管理等多方面。

　　凯东在浙江嘉兴，惠州，东莞，深圳坪山、坪地、南山等区域都有土储布局，在深圳建有平湖凯东工业园、西丽塘朗雅苑、东门天龙商业城等多个项目，在开发经验上能给华润置地带来一定辅助作用。

　　但当挂牌在即，新的强援到来，凯东权益也不得不让渡近半。

　　于5月30日，东莞东润的注册资本为10.40亿元，但润投咨询、广利升实业及智鑫物业只分别实缴了2040万元、1160万元及800万元。新的合作协议完成后，未缴付部分将由润投咨询及景祈投资履行。

　　另根据补充合作协议，东莞东润的注册资本还将增加至30亿元，其中润投咨询及景祈投资分别按持股比例认购15.3亿元及14.70亿元。

　　值得一提的是，协议还作了禁售限制，除非满足已售物业百分比达95%、拿到交付证明，及商业综合体运作满三年，否则合营企业股东不得向任何第三方转让、质押或委托其于合营企业的股权、债权人权利及股东权利。

　　火炼树旧改进入下半场，随着新玩家入局，牌桌上的次序就此落定。

　　针对凯东集团的权益比例减少，广东合一城市更新研究院向观点新媒体表示，一般前期服务商退出有几点可能：一是协议到期，项目推不动；二是自身现金流无法支撑项目后续推进，通常是聚焦拆迁资金紧张；三是项目交易。

　　从后续补缴注册资本安排，以及项目拆赔等细节推测，凯东让步和华润资产等介入更有可能是由于第二点。

　　至于禁售限制，或是各方为了“绑定”华润置地，“因为华润的商业综合体运营能力不错，后期这么大的项目需要一个很强的运营商。”