美国写字楼空置率再创新高 10大都市办公室使用率平均为48.5%

　　原标题：美国大城市中心区域办公空间出现“三转”新趋势

　　复合多元的城市功能和跨界融合的空间再造，已越来越成为城市更新的主流趋势。在美国，大城市中心区的不少办公空间正转型变为住宅、制造新空间和科研实验室。

　　kendall广场

　　一、疫情改变办公方式，写字楼空置率再创新高

　　根据仲量联行的数据，截至第一季度，在纽约曼哈顿大约4400万平方米的写字楼中，超过16%的空间无人使用，租赁量处于2021年第二季度以来的最低水平。与此同时，Savills的数据显示，今年第一季度旧金山写字楼空置率已经达到了32.7%的历史新高，而整个硅谷的写字楼空置率达到了23.1%。

　　再来从企业的角度看看，根据办公室出勤率记录公司Kastle Systems的数据，上周（4月10日数据），美国10个主要大都市地区的办公室使用率平均为 48.5%。而且自2021年中以来，这一数字一直在50%左右。即企业租赁的办公空间中，至少有一半的工位处于闲置状态，空间浪费极其严重。

　　许多专家认为，办公物业需求低迷的主要原因是疫情后，像电子商务加速了购物中心的消亡一样，远程办公正摧毁写字楼。写字楼的空置率普遍较高，因为很多企业转向了远程办公，不再像过去那样需要大量的办公空间。再叠加上宏观经济环境的压力，以及人工智能对劳动力的替代，最近科技行业一轮接着一轮地裁员，人员的减少也自然而然地反映到对办公空间的需求上。

　　办公物业需求低迷，但美国开发商仍在新建和改造办公楼。数据显示，今年第一季度，整个曼哈顿商业地产市场增加了13.9万平方米的办公用地，其中许多都是旧写字楼翻新。如果不做出改变，旧物业的房东将面临更大的压力。

　　二、危中有机，这三个方向成为突围首选

　　在2023年，Globest预计适应性再利用的办公室转换面积预估将激增至近185万平米，比2022年的111万平米增长近75%，而在2021年，转换面积才不过74万平米。所谓“适应再利用”，是指将现有建筑存量配以不断演化的生活与工作方式，无论现有建筑存量是哪个年代建造的，但仍然可以通过“适应再利用”改造成当今需要的空间。

　　这些办公空间究竟转换成什么了呢？

　　1.住宅

　　时至今日，华尔街已经有近200幢大楼退去了办公功能，更新为住宅公寓。这使得整个曼哈顿金融区的常住人口从2000年的1.6万人增加到2021年的近7万人，这些“在地居民”使得金融区的夜晚不再是一座空城，而是充满了浓厚的生活气息。

　　在这些大楼的更新中，最经典的当属华尔街1号（One Wall Street），这是一幢建于1930年代的摩天楼，历史上曾经是欧文信托公司大楼（Irving Trust Company Building）、纽约银行大楼（Bank of New York Building）和纽约梅隆银行大楼（BNY Mellon Building）。该建筑在2018年被改造为一栋豪华产权公寓，56层共计566套豪华公寓。公寓配套齐全，包含共享办公空间、健身房、泳池、楼顶露台吧等设施，且朝南户型可以观赏到纽约港水景。

华尔街1号产权公寓 图片来源：StreetEasy

　　这样的转化发生在美国各大城市：在洛杉矶的西好莱坞8899 Beverly Blvd，一座80000平方英尺的办公楼变成了一个个约400平米的豪华住宅；在旧金山，Newmark Group去年在市场街（Market Street）上拿了一座六层的办公零售，计划将其转变为住宅公寓；在盐湖城，地产开发商 Hines 正在将位于盐湖城市中心的24层高2万平米建面的South Temple Tower改建为拥有 255 个单元的豪华公寓大楼......

　　2.制造新空间

　　作为纽约市政府最大的工业区域更新项目，纽约布鲁克林海军造船厂（Brooklyn Navy Yard）迎来转机，变身成为纽约最大的工业综合园区。纽约市政府在这座老船厂的改造中进行了大胆的尝试和充满创造力的构想——在应对产业结构转型、城市高端制造业发展、环保与可持续理念等挑战方面，堪称世界工业遗址改造方面的典型案例。

　　其中，77号大厦，前身是海军储存仓库和北大西洋舰队的海军高级指挥部，成为整个园区最大的改造项目。改造增加了5000平方英尺的窗户，内部空间改造更适合生产和办公，改造完成后成为近10万平方米的制造工厂；造船厂的生产车间（128号、123号和28号建筑），经过全新改造后，成为一个汇聚设计师、制造商、企业的绿色制造、研究的创新与教育中心。

　　77号大厦 摄影 Photography Credits：Naho Kubota

　　如今，纽约在鼓励市中心一些商务大楼通过设定一个合适的比例，如5％一7％的空间来容纳都市制造业，形成“前店后工厂”，如珠宝钻石、服装、食品等。并通过政策扶持，引导业主方开辟制造新空间，支持非赢利组织参与运营。发展与科技相结合，与消费相结合的高端制造业和都市制造业。

　　3.实验室

　　据数据显示，2022年底，美国地区217 个正在建设或规划阶段的办公室转换项目中，50% 为实验室。cushman & wakefield统计了2022年全球各大生命科学聚集地区的建设情况，都在“扩容”，尤其是旧金山湾区以及波士顿，足见市场对实验室空间的需求有多么火爆。

　　更为关键的是，生物医药行业需要现场办公，许多实验无法在线上进行，必须在实验室完成。因为这个特质，不少投资人将美国医药地产Reits视作经济回暖的指标。

　　总之，受疫情观念、产业特性等多重因素的叠加影响，市场对生命科学空间的需求持续上升。2021年，美国12个最大的生命科学聚集地的实验室空间租金平均增长了11%，而标准办公室的租金增长仅为2%。下图的数据来自CBRE，在前12大市场中，转换中的总项目数量达到了107个。

　　三、以小见大，城市更新要顺应市场需求

　　美国市中心的办公空间转变为住宅、制造新空间和科研实验室的变化，并不是凭空出现的。如，纽约制造新空间的出现既有市场需求，也有政策的推动。在进入新世纪后，美国提出重振制造业。而纽约在整个工业化进程中，一直以劳动密集型和资本密集型的轻工业为主，随着传统制造业的外迁和衰落，服装、印刷等行业反而有了更加广阔的发展空间，产业集中度不断提高。2015年，纽约市政府颁布旨在促进都市制造业发展的重要行动计划，即《促进纽约中心城的现代产业发展的十条行动计划》。其作为纽约从官方层面推进都市制造业发展的重要文件，从产业促进、空间建设、资金支持、就业促进等多个方面对城市制造业发展提出发展路径。

　　而曼哈顿SoHo/NoHo街区“住宅”功能的新增，则更多是市场倒逼的更新。随着街区功能和使用人群的不断变化，SoHo/NoHo街区形成了以混合功能为主的用地格局和空间结构，原有规划控制条例已不适用于这一情况。2021年，《SoHo/NoHo街区规划》（SoHo/NoHo Neighborhood Plan）通过后，用地性质从单一的工业用地转变为工业/居住混合用地，街区可以延续现有的高度混合性，承载居住、轻工业生产、零售餐饮、公共服务等多样化功能。《规划》改变了50多年来单一工业区规划对街区发展带来的诸多限制，为历史街区的未来发展提供新的可能性。

更新后的分区规划图 来源：《SoHo/NoHo街区规划》

　　产业转型与城市更新是一个循序渐进、不断提升的过程。从美国办公空间转向住、制、研的变化中，我们或许也能得到一些有益的启示。