新西兰房价下行调整将于年中失去动力 抵押贷款利率有望松绑

　　BNZ 经济学家最近坚定表示，新西兰的房价调整（下跌）已经结束，如果他们的预测成真，则意味着新西兰房价仍将比大流行前高出约 20%。

　　BNZ 首席经济学家 Mike Jones 在其最新的 Property Pulse 出版物中表示，BNZ 经济学家长期以来的观点是，新西兰的房价（向下）调整将在今年年中左右“失去动力”，价格将比 2021 年的峰值低 15-20%。

　　他说：“我们对这种情况的信心已经增强，以至于我们现在对修正的预测非常坚定，即房价会比峰值低 16% 左右的水平上大致完成（向下）调正。”他现在预计房价将在今年下半年恢复增长。“但只是以每季度 1-1.5% 左右的水平适度增长，”他说。“也就是说，我们仍然认为抵押贷款利率居高不下、负担能力紧张以及经济状况低迷都将限制经济好转的程度。到今年年底，我们预计年度房价通胀率为 -2%（从目前为 -12%），到 2024 年将上升至 +7%。”

　　他说，如果关于市场底部的选择是正确的，这仍将使房价比大流行前水平高出约 20%，“并且在任何国际估值指标中也仍处于高位”。

　　Jones 表示，储备银行 (RBNZ) 的“工具减少”——其决定暂时将官方现金利率维持在 5.5%——更多地被视为“消除了房价下行压力的来源”，而不是可能提供强大的助力。

　　“毕竟，央行数据显示主要银行正在以 8.5-9.0% 的利率测试新借款人（的还款能力），而且利率看起来不会很快下降。”

　　“尽管如此，抵押贷款利率隧道尽头的曙光可能有助于提升买家的信心，进而有助于我们在各种住房活动统计数据中看到的初步复苏，例如每月成交量和销售天数。

　　甚至在目前的水平上，销售与挂牌比率——住房市场供需平衡的代表——表明价格趋于稳定。”谈到最近入境移民的激增，Jones 表示额外的人口将增加住房需求。

　　“如果抵押贷款利率动态像预期的那样松散地发挥作用，人口动态则没有。向内移民数量的异常繁荣正在证明是一个改变经济发展的游戏规则，它肯定会对房地产市场产生影响。”“近年来住宅建设的激增，加上封闭的边界，恢复了市场的平衡，在 Covid 之前，这个市场可能缺 5 到 10 万套左右的住宅。”

　　“现在，随着人口增长再次飙升和建筑活动放缓，可以想象，我们正在重新回到住房需求过剩的状态。我们的粗略预测是，到 2024 年，需求增量将略高于供应增量。”他说，住房资源的额外压力可能会导致价格和租金上涨，尽管这种压力的程度可能超出“任何人的猜测”。

　　关于未来几个月房地产市场的预期收益，Jones 从今年第三季度到 2024 年的平均每季度“预测”约为 1.5% 的上涨收益，Jones 表示他保留了“经济好转”的预期，认为经济仍然可能会不温不火。

　　经济低迷的结束并不意味着繁荣。房地产市场仍然面临一些强劲的逆风，即：

　　•抵押贷款利率将在一段时间内保持在目前的高水平附近。这一点，以及更普遍的生活成本对收入的抑制，意味着新借贷的可偿还性负担将仍然很高。

　　•尽管过去 18 个月出现了大幅调整，但新西兰的房价远非“便宜”。估值指标显示，租金、收入和离岸等价物等锚点的延伸程度有所降低，但仍处于历史高位。

　　•经济不景气。增长是衰退的，劳动力市场注定会恶化。事实上，我们很乐意预测在这种环境下房价会出现小幅回升，这反映出我们预测的失业率上升幅度相对温和，而且更多是由额外的劳动力供应而非广泛的失业所推动的。但如果事情变得比我们预期的更糟，我们预计房地产市场的萌芽将很快枯萎。