远程办公方式盛行引发美国商业写字楼空置率不断攀升

　　原标题：美国写字楼市场处于崩盘边缘

　　1. 美国写字楼贷款拖欠率已连续12个月攀升

　　2. 远程办公方式的盛行推高写字楼空置率

　　文：华人财富｜ID: USChineseWealth

图：Wall Street Journal

　　由于远程办公方式趋于常态化以及利率成本大幅上升，美国商业写字楼空置率和贷款违约率正在不断攀升。

　　贷款拖欠率已连续12个月攀升

　　据数据公司Trepp Inc高级董事总经理马努斯•克兰西(Manus Clancy)介绍，由于入住率低、租约到期或债务到期（必须以更高的利率再融资）等因素，当前每个月就有5至10座写字楼加入违约风险房产名单。

　　Trepp的数据显示，写字楼贷款拖欠率仍然很低，但正在攀升。今年1月，该比率上升0.25个百分点至1.83%，为2021年12月以来的最大涨幅。而近期，由费城、丹佛和北卡罗来纳州夏洛特等地写字楼提供担保的部分贷款也被信用评级公司下调评级后打包成债券发行。

　　据报道，资管巨头Brookfield Asset Management近期披露，其在洛杉矶的两座写字楼出现了总计超过7.5亿美元的债务违约。房地产公司RXR正在与债权人就曼哈顿金融区一座34层写字楼的债务重组问题进行谈判。一家与房地产公司Related Cos和BentallGreenOak有关联的投资管理公司也在就纽约州长岛市一个价值1.5亿美元的仓库改办公室项目进行类似的债务重组谈判。

　　另一个能够反映当前美国写字楼违约率不断攀升的例子是哥伦比亚财产信托公司（Columbia Property Trust Inc）。2021年该公司在纽约、旧金山、华盛顿和其他城市拥有19座写字楼。但目前该公司已有7座写字楼出现了超过17亿美元的债务违约，使其成为疫情以来最大的写字楼违约案例之一。

　　写字楼所有人出现违约后，会被债权人取消赎回权，而违约率的普遍上升将对整个金融体系造成负面冲击。根据Trepp的数据，截至去年第三季度末，美国约有1.2万亿美元的债务由写字楼支撑。

　　银行的不良贷款也在上升。富国银行在1月份曾表示，去年第四季度该行由写字楼支持的非应计贷款（即贷款本金或利息逾期90天没有收回的贷款）增至1.86亿美元，较第三季度增长8%。

　　据房地产分析公司Green Street分析师迪伦·布尔津斯基(Dylan Burzinski)介绍，写字楼是疫情爆发以来表现最差的房地产信托类型，2020年2月以来包括股息在内的写字楼房地产投资信托股票的总回报率平均下降了45%，相比之下，房地产投资信托指数下降了约5%。

　　远程办公推高写字楼空置率

　　违约率的不断攀升反映出当下许多美国写字楼业主面临的困境 - 借贷成本（利率）的上升、远程办公方式的盛行，以及科技公司裁员使写字楼空置率大幅上升。据报道，美国重返办公室的员工人数已稳定在疫情前水平的一半左右。MSCI的数据显示，2022年美国写字楼的销售额约为1,130亿美元，为2013年以来（2020年除外）的最低水平。

　　当前经济衰退风险的加剧使2023年美国写字楼市场的前景更加暗淡。VTS公司追踪租户需求的数据显示，对新写字楼的需求在2021年出现反弹，但在2022年下降至了44%，接近2018和2019年的水平。

　　CoStar Group公司的数据显示，截至2022年9月底，写字楼空置率为12.3%，显著高于2019年底的9.2%。目前市场上的转租写字楼面积约为2.118亿平方英尺，同样显著高于2019年1.088亿平方英尺。大部分转租办公空间来自Meta和Lyft等正在裁员的大型科技公司。

　　高纬物业(Cushman&Wakefield Plc)预测，在2030年结束时，美国写字楼的空置面积将达到创纪录的11亿平方英尺。相比之下2019年的空置面积为6.88亿平方英尺。

　　参考资料

　　1.Wall Street Journal, Office Landlord Defaults Are Escalating as Lenders Brace for More Distress

　　2.Wall Street Journal, Pimco Is Saddled With a $1.7 Billion Default in Office-Market Meltdown

　　3.Wall Street Journal, Office Owners Already Reeling From Remote Work Now Face Recession Risk in 2023