新西兰房屋租金上涨3.8% 房东正在将房产价格提高到市场价格

　　投资者 Tammy Onekawa 表示，由于利率上升和逐步取消抵押贷款利息的可扣除性，在过去五年内购买房地产的投资者面临着相当于支付 10.5% 的利率。

　　在新西兰和澳大利亚都拥有房产的 Onekawa 表示，由于新西兰租房者已经支付了如此高的租金，投资者想要收回成本的能力可能有限。

　　“无论如何，我对房租成本感到困惑，尤其是在新西兰，因为它们太高了，然而成本会继续上涨，人们仍然还付得起，我想知道到什么时候会达到人们无法支付的程度？”

　　“他们在澳大利亚尖叫，因为他们高得离谱的租金就像被割断脖子一样，哦，我的天哪，这甚至还不到我们在这里支付的三分之二，而且他们大部分时间都在赚更多的钱。”

　　Onekawa 表示，她与一些刚接触该行业的投资者进行了讨论，他们认为维持运营所需成本而需要上涨到的租金水平是不现实的。

　　“为了比较他们中的一些人现在需要的租金收入与他们购买时所需的水平，他们已经完全不可能将其完全转嫁到租金上，因为这个成本已经被增加得太高了......所以他们只能寻找一个快乐两者都能接受的中间水平。”

　　新西兰统计局的数据显示，在所有租金中，2022 年 4 月至 2023 年 4 月期间支付的租金上涨了 3.8%，略高于 3.13% 的长期年平均涨幅。

　　衡量当月开始的新租约租金价格上涨的流量较小，为 2.7%。

　　这低于 Trade Me 的租金价格指数，该指数报告 3 月份广告租金上涨 4.3%。这可能表明房东并不总是能得到他们要求的价格。

　　Trade Me 监测房东的租金要价，但并未明确其租金价格指数中反映的是广告租金要价，而非实际支付的租金。

　　在过去 12 个月中的五个月中，新西兰统计局记录了新租户的租金价格与前一个月相比有所下降。

　　经济学家 Brad Olsen 表示，这可能表明现有租约的房东正在将房产价格提高到市场价格。Onekawa 说她知道这正在发生。

　　Onekawa 表示，利率和利率、保险增加以及对健康房屋的要求都增加了房东的压力。

　　“成本一直在上涨，上涨，上涨，我认为房东现在处于这样一个地步，如果他们现在不在市场租金的水平上，那么未来他们也肯定达到那个水平。”

　　她估计，由于更高的零售利率和背负巨额债务的新投资者将面临的额外税收负担，一些人将支付相当于 10.5% 的利率。

　　她质疑在过去五年中有多少投资者能够维持生计，因为利率上升以及他们逐渐失去从租金收入中扣除利息以用于应税目的的能力，预计这将导致更多的租房投资的损失。

　　“从明年年中到年底，这可能会是一场大屠杀，我不知道他们将如何应对。”

　　当淘汰升级到抵押贷款利息抵扣升至 50% 时，Onekawa 表示后果将是“可怕的”。

　　“很多新手将于二级贷款机构工作，他们基本上必须一路浮动，而且利率越来越高。”

　　“他们对此无能为力，他们无法再融资。”

　　Onekawa 此前表示，她已经完全停止在新西兰购买，因为价格太高，合规要求太严格，无法增加现金流。

　　在过热的大流行市场期间，她卖掉了她在新西兰的九处房产，她说这大约是她住宅投资组合的三分之一。

　　Onekawa 现在住在阳光海岸，正在投资澳大利亚的房产。她最近增加了租金，其中大部分上涨了 3% 到 6%。

　　还有其他迹象表明租赁市场疲软。Olsen 指出截至 3 月的九个月的政府中期财务报表，其中有 6 亿的支出不足部分与租金补贴计划相关，由于成本低于预期而导致，该补贴计划帮助低收入家庭支付租金。

　　租金涨幅低于其他形式的通胀，但 Olsen 表示，由于租金如此之高，即使涨幅较小，仍会产生更大的货币效应。

　　他说，供需失衡和其他成本压力仍然对租金造成压力，但房东并没有完全收回成本。

　　“除了纯粹的成本回收之外，还有更多因素决定租金价格，”他说。

　　投资者兼房地产教练 Steve Goodey 表示，租金前景各不相同，具体取决于出租房产的位置。

　　他说惠灵顿的租金正在下降。

　　他说：“在市场高峰期，我在 Petone 的五房能拿到 1400 纽币，现在我只能租到 1250 纽币。”

　　在 Goodey 拥有的另一处位于 Petone 的三居室房产中，租金下降了 150 纽币，从去年的 900 纽币降至 750 纽币。

　　Goodey 说学生人数下降不会影响他在 Petone 的房产，他认为租金下降是因为生活成本增加，而租户根本无法负担他们曾经支付的租金。

　　他表示，皇后镇仍因供应不足而火爆，基督城似乎供需强劲，奥克兰北岸的需求也很高。