7月新房成交季节性回调 重点30城成交面积共计1104万㎡

　　政策刺激预期8月成交复苏有望改善，部分改善项目热度延续。

　　7月整体楼市在季节性因素影响下,继续巩固筑底行情，前7月新房和二手房成交面积同比分别增长9%和44%。6月年中冲刺新增供应放量后本月如期回落，成交表现也如预期季节性回落：重点30城供应环比下降45%，前7月累计同比微降5%。成交环比下挫33%，同比减少37%，前7月累计同比仍增长9%。一线跌幅小于三四线，深圳、成都等逆势上扬。

　　新增供应

　　同环比分别降33%、45%

　　京沪杭等热点缩量居前

　　7月，30个重点城市新增供应890万平方米，环比下降45%，同比下降33%，再创近5年同期新低，仅相当于2020年同期供应规模的三成左右，可见由于成交持续不振，房企推盘积极性也明显不足。

　　一线城市供应环比近乎腰斩，京沪缩水明显。4城整体预计供应面积178万平方米，环比下降46%，同比下降31%。北京重回供应低谷，本月仅有逸翠园、德贤华府等2个项目取证，供应环比缩量80%至13万平方米。上海上个月第五批次新房集中入市带动供应激增，高基数下供应环比腰斩。相比之下，广州、深圳供应收缩相对温和，规模降幅都在3成以内。

　　二三线城市供应同样乏力，6成城市供应规模不到20万平。26个重点二三线城市合计供应712万平方米，环比下降44%，同比下降34%。从绝对量来看，接近6成的重点城市本月供应面积不到20万平，常州、福州、东莞等6城跌破10万平，嘉兴更是供应归零。环比来看，仅4城供应有所改善，例如昆明白沙理想居集中取证，带动供应环比倍增，其他多数城市供应规模均回落，特别是青岛、杭州、苏州等跌幅显著。同比来看，只有成都、佛山、昆明、长春等4个城市供应规模略高于去年同期，长沙、南宁、厦门等降幅超过60%。

　　新房成交

　　季节性回调累计仍增9%

　　京沪杭蓉等受供应制约显著

　　7月成交季节性如期回调。据CRIC监测，30个重点城市成交面积为1104万平方米，创5年来同期新低，环比下降33%，同比下降37%。前7月累计同比上涨9%，增幅较上月收窄9个百分点。事实上，按照往年规律，6月年中放量后7月都会迎来一波小幅下探，不过今年因行情低迷，3月放量后已经迎来四连跌，且7月环比降幅仍有扩大趋势，整体市场行情不容乐观。

　　各能级城市迎来普降行情：一线城市7月预计整体成交196万平方米，环比下降28%，同比下降34%。跌幅略低于二三线，前7月累计同比仍增11%。其中上海成交高位回落，同环比腰斩，一方面供应显著缩量且主要集中在外围；另一方面整体成交热度也有转降趋势，房价下行、收入压缩动摇市场信心，加之前期需求集中释放，目前也迎来阶段性瓶颈期。北京情况与上海类似，本月供应主力区域集中在大兴区，刚需刚改对成交支撑动能减弱，7月整体成交也不及2023年月均。仅深圳一城同环比齐增，处于弱复苏。

　　26个二三城市整体成交908万平方米，同环比分别下降37%和34%，前7月累计同比涨幅收窄至9%。不过7月单月26城同比普降，环比同样跌多涨少。此外从累计同比来看，负值城市由上月的7个增加至11个，新增城市为宁波、苏州、佛山和重庆，短期市场复苏难挽成交颓势，后续降幅或将持续扩大。

　　项目去化

　　开盘少、去化率降至36%

　　福津渝等核心区改善盘热销

　　据CRIC调研数据，重点城市7月平均开盘去化率稳中有降至35%，较上月下降10个百分点。微观项目去化与成交回落体感相符，多数城市还是延续了来访、认购、去化稳步回落的低迷行情。

　　目前来看，经历了年中放量，7月房企推盘积极性稳步回落，整体开盘较少，营销进入“躺平”阶段，因而各城市去化跌多涨少。福州、天津、重庆等逆势上扬主要与核心区域推盘占比上升密切相关，以天津为例，因西青和天津中新生态城核心片区加强了优质盘供应，城投水西东方天宸、宜禾半岛官邸、金地青云玖璋等项目去化率均在6成以上。而北京、上海、杭州、成都、合肥等前期热点城市因客户分流、购房信心转弱影响，整体去化率高位回落；杭州核心一圈层去化率已降至51%。最后，宁波、南京、佛山、无锡、常州、珠海等尚属筑底阶段，去化率基本不足3成，短期内复苏动能明显不足。

　　库存

　　新增供小于求故库存环降1%

　　广佛等消化周期破18个月

　　7月，多数城市供应缩量幅度要大于成交，因而30个重点城市整体供求比由上月的0.98降至0.81，8成城市供求比小于1，北京、徐州等低于0.5，嘉兴更是供求比归零。受此影响，30城库存面积继续收缩，环比下降0.9%，同比降10%。

　　即便库存规模有所收缩，但由于成交持续低位运行，除了东莞外其余城市消化周期都还在继续拉长。越来越多的城市消化周期突破18个月的警戒线，5月、6月分别为5个、13个城市，而7月增加到了18城，广州、佛山等也进入去库存承压城市行列。

　　综观

　　政策刺激预期8月成交复苏有望

　　部分改善项目热度延续

　　总体来看，7月供需两淡，本月房企推盘积极性显著回调，成交更是“四连降”，且环比降幅持续扩大，尚未止跌。整体购房信心不足，主要受到房价下行、收入压缩、交付不确定性等影响，不过值得关注的是，7月下旬中央频繁表态，释放利好信号：政治局会议首次明确楼市供需关系发生重大变化，政策松绑及刺激或将加码，城中村改造有望提速。住建部也在近期讲话中表示要落实好降低购买首套住房首付比、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策。

　　中央发声到地方落实尚需时日，若核心一二线能稳步落实局部松绑“四限”，整体新房成交规模有望止跌企稳，但基于当前购买力乏力的事实，也很难再现当年的V型反转行情。

　　因供应节制，目前各城市行情分化主要与改善盘的供应密切相关，不过热点城市和热点项目个数减少仍是大概率事件。北京、武汉、苏州、南京等经历了本月调整之后，后期伴随着改善盘供应占比上升，成交尚有小幅回暖空间。而诸如上海、合肥、杭州等受限于核心区域供应不足，整体成交难有放量空间。对诸如昆明、南宁、福州弱二线和无锡、常州、徐州、珠海、惠州等广大三四线城市而言，短期内刚需购买力仍需修复，成交难有明显起色。